چشمانداز بازار مسکن در نیمه دوم سال
بازاری که از یک سو با کاهش قدرت خرید متقاضیان مواجه است و از سوی دیگر، تحت تأثیر تورم عمومی اقتصاد، با افزایش هزینهها و قیمتها دستوپنجه نرم میکند. کارشناسان معتقدند؛ در چنین شرایطی، اگرچه حجم معاملات پایین است، اما این رکود معاملاتی به معنای کاهش قیمت مسکن نیست و نمیتوان انتظار داشت که ادامه رکود، الزاماً به ارزان شدن خانه منجر شود.
کاهش قیمت مسکن؟
به گزارش «آرمان ملی»، ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق بازرگانی تهران در این باره گفت: در شرایط فعلی نباید انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت. خرید و فروش در بازار همچنان در رکود کامل قرار دارد و این وضعیت از گذشته تاکنون ادامه پیدا کرده است، اما همزمان تورم موجود در کشور به صورت ماهانه بر بخشهای مختلف اقتصادی اثر میگذارد و بازار مسکن نیز از این روند مستثنی نیست. رهبر با تأکید بر اینکه افزایش قیمتها در شرایط تورمی روندی طبیعی است، افزود: رکود معاملاتی لزوماً به معنای کاهش قیمت نیست. به بیان دیگر، ممکن است تعداد معاملات در بازار پایین باشد و بسیاری از متقاضیان امکان خرید نداشته باشند، اما این مسئله به خودی خود نمیتواند زمینه کاهش هزینههای ساخت و در نهایت کاهش قیمت تمامشده مسکن را فراهم کند.
کاهش قدرت خرید مردم
او معتقد است: یکی از عوامل اصلی تعیینکننده وضعیت معاملات، قدرت خرید مردم است. زمانی که خانوارها از توان مالی کافی برای خرید برخوردار باشند، تقاضا وارد بازار میشود و معاملات افزایش پیدا میکند، اما در شرایطی که توان خرید کاهش یافته باشد، طبیعی است که بازار با افت معاملات مواجه شود. در چنین وضعیتی، بخش محدودی از تقاضای موجود نیز بیشتر به سمت واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر حرکت میکند؛ واحدهایی که نسبت به سایر گزینههای موجود، امکان خرید آنها برای بخشی از متقاضیان بیشتر است. رهبر ادامه داد: بنابراین مسئله اصلی بازار مسکن تنها میزان عرضه یا تعداد واحدهای موجود نیست، بلکه توانایی خریدار برای تأمین هزینه خرید نیز اهمیت تعیینکنندهای دارد. وقتی قیمتها افزایش پیدا میکنند، اما درآمد و قدرت خرید متناسب با آن رشد نمیکند، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها بیشتر میشود و نتیجه آن، کاهش معاملات و عمیقتر شدن رکود خواهد بود.
قیمت مصالح ساختمانی
رئیس انجمن انبوه سازان تهران ادامه داد: یکی از موضوعاتی که همواره در بررسی وضعیت بازار مسکن مورد توجه قرار میگیرد، وضعیت تولید و تأمین مصالح ساختمانی است. افزایش قیمت مصالح میتواند مستقیماً هزینه ساختوساز را بالا ببرد و در نهایت بر قیمت تمامشده ساختمان اثر بگذارد. با این حال، رهبر تأکید میکند که در شرایط فعلی، مشکل اصلی صنعت ساختمان کمبود فیزیکی مصالح نیست، بلکه مسئله گرانی آنهاست. او تاکید کرد: کشور از نظر تولید بسیاری از مصالح ساختمانی با کمبود مواجه نیست و حتی بخشی از تولیدات مازاد به کشورهای دیگر صادر میشود. این مسئله نشان میدهد که از منظر میزان تولید، ظرفیت قابل توجهی در بخش مصالح ساختمانی وجود دارد و نمیتوان وضعیت موجود بازار مسکن را صرفاً به کمبود مصالح نسبت داد. این تحلیلگر بازار مسکن افزود: بررسی وضعیت مصالح ساختمانی نیز نشان میدهد که مسئله اصلی را نمیتوان صرفاً در کمبود نهادهها جستوجو کرد. تولید فولاد و سیمان در کشور در سطحی قرار دارد که حتی امکان صادرات بخشی از تولید فراهم است و در برخی محصولات فولادی پرکاربرد مانند میلگرد و تیرآهن نیز مشکل جدی در تأمین وجود ندارد؛ بنابراین آنچه بیش از همه نیازمند توجه است، افزایش قیمت نهادهها و اثر آن بر هزینه ساختوساز است.
وضعیت خوب فولاد و سیمان
رهبر حتی وضعیت تولید فولاد با وجود مشکلات حادث شده را مطلوب ارزیابی وبیان کرد: میزان تولید فولاد در کشور مطلوب وحتی بیشتر از مصرف داخلی است و بخش قابل توجهی از این تولید مازاد راهی بازارهای خارجی میشود. مقصد بخشی از این صادرات نیز کشورهای آسیای میانه است و برای انتقال آن الزاماً نیازی به حملونقل دریایی وجود ندارد و امکان استفاده از خطوط ریلی برای این منظور فراهم است. او باره بازار سیمان نیز گفت: این وضعیت در بخش سیمان نیز مشاهده میشود. تولید سیمان در کشور در سطح بالایی قرار دارد و میزان مصرف داخلی فاصله قابل توجهی با میزان تولید دارد. بخشی از تولید مازاد نیز به بازارهای خارجی صادر میشود؛ صادراتی که هم به شکل کلینکر و هم سیمان نهایی صورت میگیرد.
تناقض بزرگ بازار مسکن
به گفته این کارشناس بازار مسکن، بازار مصالح ساختمانی با یک تناقض در حوزه ساخت و ساز و مصالح ساختمانی روبروست و آن اینکه؛ از یک طرف ظرفیت تولید در بخشهایی مانند فولاد و سیمان بالاست و حتی امکان صادرات مازاد تولید وجود دارد و از طرف دیگر، قیمت این نهادهها برای مصرفکننده داخلی بالاست و همین افزایش قیمتها به یکی از عوامل مؤثر بر هزینه ساخت ساختمان تبدیل میشود. رهبر درباره محصولات فولادی نیز معتقد است که باید میان اقلام مختلف تفاوت قائل شد. اگرچه در تولید برخی محصولات فولادی مانند ورق مشکلاتی وجود دارد و میزان تولید کل فولاد نیز تا حدودی کاهش پیدا کرده است، اما این مسئله به معنای کمبود عمومی تمامی محصولات فولادی مورد استفاده در ساختوساز نیست. محصولاتی مانند میلگرد و تیرآهن توسط کارخانههای مختلف تولید میشوند و از نظر تأمین این اقلام، مشکل خاصی وجود ندارد. وی یادآور شد: این تفکیک از اهمیت زیادی برخوردار است؛ چرا که در تحلیل وضعیت بازار ساختمان، هرگونه کاهش تولید در یک بخش نباید به عنوان کمبود عمومی مصالح ساختمانی تلقی شود. در واقع، به گفته رهبر، ظرفیت تولید در بخشهای مختلف همچنان وجود دارد و آنچه بیش از کمبود فیزیکی، بازار ساختمان را تحت فشار قرار داده، افزایش هزینهها و گرانی مصالح است.
خانههای کوچکمتراژ
رهبر ادامه داد: در چنین شرایطی، بازار مسکن همزمان از دو جهت تحت فشار قرار گرفته است. از یک سو، قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته و همین موضوع موجب شده معاملات در سطح پایینی باقی بماند و تقاضا بیشتر به سمت واحدهای کوچکتر و ارزانتر هدایت شود. از سوی دیگر، تورم عمومی اقتصاد باعث افزایش هزینهها شده و قیمت مسکن نیز نمیتواند کاملاً از این روند جدا باشد. از این رو، تداوم رکود معاملاتی را نمیتوان به معنای نزدیک شدن بازار به کاهش قیمت دانست. وقتی هزینههای مختلف مرتبط با تولید ساختمان همچنان تحت تأثیر تورم قرار دارند، کاهش تعداد معاملات الزاماً به کاهش قیمت تمامشده منجر نمیشود. در چنین بازاری ممکن است خریدار توان خرید نداشته باشد و فروشنده نیز با کاهش معاملات مواجه شود، اما قیمتها همچنان در مسیر صعودی قرار بگیرند.
مسکن در نیمه دوم سال
او درباره چشمانداز بازار مسکن در نیمه دوم سال گفت: نیمه دوم سال نیز نباید انتظار داشت رکود موجود به تنهایی زمینهساز ارزانی خانه شود، در حقیقت تا زمانی که تورم در اقتصاد ادامه دارد، افزایش هزینهها بر بازار مسکن اثر خواهد گذاشت و از سوی دیگر، پایین بودن قدرت خرید خانوارها میتواند مانع از افزایش محسوس معاملات شود. رهبر توضیح داد: در واقع، بازار مسکن در شرایطی قرار گرفته که نه امکان رونق گسترده معاملات به دلیل محدودیت قدرت خرید وجود دارد و نه از سوی دیگر، شرایط لازم برای کاهش قیمتها فراهم است. در چنین بازاری، آنچه بیشتر دیده میشود، ادامه رکود همراه با افزایش قیمتهاست؛ وضعیتی که در آن متقاضیان به سمت واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر حرکت میکنند و بخش قابل توجهی از جامعه عملاً از بازار خرید مسکن فاصله میگیرد. رهبر تاکید کرد: بازار مسکن همچنان در نقطهای قرار دارد که میان قدرت خرید مردم و هزینه تمامشده ساختمان فاصله قابل توجهی شکل گرفته است؛ فاصلهای که نتیجه آن کاهش توان خرید، محدود شدن معاملات و تداوم رکود است، بدون آنکه الزاماً به کاهش قیمت مسکن منجر شود. در چنین شرایطی، چشمانداز بازار بیش از آنکه نویددهنده ارزانی باشد، از ادامه بازاری حکایت دارد که در آن تورم از یک سو قیمتها را تحت فشار قرار میدهد و کاهش قدرت خرید از سوی دیگر، امکان معامله را محدود میکند.
