منافذ و مآخذ مفاسد اقتصادی

يکي از صدها بلکه هزارها سند مالکيت با ماهيت پوچ را که از سند رسمي و سند مالکيت برخوردار است ذيلا شرح مي‌دهم تا مطلب روشن شود.

1. متعلق سند رسمي شماره............ مورخ............ دفترخانه..............، يک سهم مشاعي از ششدانگ يک قطعه ملک به قدر.............. سهم از............. سهم از.............. سهم از.............. سهم؛ از يک سهم از دو سهم از پنج سهم از يک چهارم ششدانگ است. ملک نيز تحت شماره.................. در صفحه............. دفتر املاک جلد............. بخش ثبتي.............. ثبت شده است. مساحت ششدانگ ملک بالغ بر 7ميليون مترمربع است. بر اين اساس سهم مشاعي مذکور 800 مترمربع مي‌گردد. اين ملک 737 هکتاري در طوس سفلي مشهد مقدس، نزديکي آرامگاه فردوسي محدوده................. واقع شده است. با يک نگاه سطحي مشخص است که 737 هکتار زمين اولا مزروعي ديم فاقد ارزش خاص معاملاتي مي‌باشد. ثانيا وسعت ملک و محل وقوع ملک حکايت از موات بودن و يا ملي بودن و يا در اختيار سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخيزداري کشور قرار گرفتن دارد. اساسا مالکيت بر چنين ملکي به علت ترتب قوانين خاص و تصدي حکومتي نمي‌تواند مانند ملک مزروعي بلامعارض داخل روستا از تصرفات مالکانه موضوع اصل تسليط برخوردار باشد. اکنون اگر فرض را بر آن قرار دهيم که خريدار اين قطعه 800مترمربعي از ملک 737 هکتاري فارغ از مشاعي بودن که خود مانع تصرف است، بتواند در آن زراعت کند. بايد ديد که با توجه به امکانات و شرايط خاص آن، چه زراعتي در آن محتمل است و چه سودي مي‌تواند از آن زراعت حاصل شود. در آن‌صورت اگر فرض را بر آن قرار دهيم که مانند قيمت خريد هر کالايي اصل قيمت خريد بايد در ده سال مستهلک شود، در اين‌صورت قيمت اين قطعه ملک بايد ده‌برابر درآمد ناشي از زراعت سالانه آن باشد. چون درآمد حاصل از زراعت در 800مترمربع زمين ديم فاقد آب به‌سختي مزد زارع را فراهم مي‌کند. بنابراين متعلقِ سند رسمي مشاعي مذکور در حدود صفر است. اساسا امکان تصرف 800مترمربع از اين ملک به‌صورت مفروز وجود ندارد؛ زيرا متعلق اين سند حدود يک‌صدم درصد ششدانگ مشاع است و اين سهم حکايت از آن دارد که ششدانگ ملک، صدها بلکه هزاران مالک مشاعي ديگر دارد. اکنون چگونه يکي از اين هزاران مالک مشاعي که سند رسمي مذکور منتسب به او است، مي‌تواند از قدرالسهم خود بهره و سود ببرد. واضح است بدون اجازه و تصميم مشترک صدها شريک ديگر، نمي‌تواند 800مترمربع از 7ميليون مترمربع را تصرف کند؛ زيرا نمي‌توان صدها مالک مشاعي را در يک جلسه گرد آورده و تصميم واحدي براي انتفاع از ملک، اعم از اجاره يا فروش فراهم کرد. فارغ از اينکه صدها مالک مشاعي اساسا نشاني از يکديگر ندارند، بر فرض داشتن نشاني، امکان هماهنگي با آنها جهت گردهمايي، غيرممکن است و هزينه گرد آوردن آنها در محلي خاص بيشتر از قيمت سهم مشاعي مفروض خواهد شد. و حتي غيبت احدي از مالکين، فروش و اجاره را مختل خواهد کرد. ضمن آنکه همواره احتمال آنکه از ميان صدها و هزارها مالک مشاعي تعدادي از آنها فوت شده و جريان حصر وراثت درخصوص آنها جاري باشد وجود دارد. بنابراين انتفاع از ملک مشاعي اين‌چنيني براي صدها و هزارها مالک مشاعي، قطعا امري ممتنع است و هيچگاه متعلق چنين سند رسمي يک ريال ارزش ذاتي نخواهد داشت. اما با اين وصف ملاحظه مي‌شود کارشناسي آمده و در يک قياس مع‌الفارق براي سهم مشاعي مذکور قيمتي قابل توجه تعيين کرده است. به نحوي‌که گويا اين سهم، يک قطعه ملک ششدانگي است که در تصرف مالک و في‌الحال درحال زراعت است. اما در عمل و تا ابد مالک اين سهم مشاعي ريالي منفعت از سهم خود نخواهد ديد زيرا اين سهم در عالم واقع وجود خارجي و فيزيکي ندارد و دست يافتن به آن ممتنع است. با اين وصف فريبکاران، افراد ساده‌لوحي را به چنگ مي‌آورند و طوري وانمود مي‌کنند که گويا مدلول سند، قطعه تفکيک‌شده‌اي است که قابليت تصرف و انتفاع دارد. و به اين ترتيب سند رسمي را به قيمتي قابل توجه منتقل مي‌کنند يا وکالت فروش مي‌دهند. ملاحظه مي‌شود عملا فقط اين برگه سند رسمي است که دست به دست و بين فريب‌خوردگان خريد و فروش مي‌شود. مثال‌هاي فراوان ديگري از سندهاي رسمي و اسناد مالکيت که محتواي پوچ دارند وجود دارد. همين اندازه به عرض مي‌رسانم که قيمت‌گذاري اينگونه املاک، مفاسد اقتصادي بزرگي را در پي داشته‌اند.

ادامه دارد...