حرکت موازی مسکن با نرخ تورم
آرمان ملي- امير داداشي: تلفيق کرونا و تحريم، بازارهاي ايران را طي حداقل سه ماه اخير وارد يکي از بحرانيترين دورههاي خود کرد. در حالي که کارشناسان پيشبيني ميکردند در سال 1399 اثرات تحريم به حداقل خود برسد و اقدامات دولت فشارهاي خارجي را خنثي سازد، اما کوويد19 به ميهمان ناخواندهاي تبديل شد و علاوه بر جان شهروندان، بيماري اقتصاد ايران را شديدتر از گذشته هم کرد. بازار مسکن نيز از عوارض اين بيماري در امان نماند و طي دو ماهه اسفند 98 و فروردين 99 بهدنبال تعطيلي آژانسهاي مشاور املاک رکود کمسابقهاي را پشتسر گذاشت. با اين حال پس از بازگشايي تدريجي بنگاههاي خريد و فروش مسکن بر حجم معاملات افزوده شد و متقاضيان و عرضهکنندگان مسکن وارد بازار شدند. آمار نيز نشان ميدهد که طي ارديبهشت سال جاري 11 هزار و 310 فقره معامله مسکن در پايتخت نهايي شده که رشد 809 درصدي نسبت به ماه پيش از خود دارد. البته اين آمار در مقايسه با ارديبهشت سال گذشته افت 7/6 درصدي را نشان ميدهد. با اين حال قيمتها تنها حدود 11 درصد رشد داشتهاند که برخي از کارشناسان را بر آن داشته تا موضوع رونق غيرتورمي بازار مسکن را پيش بکشند؛ موضوعي که نميتوان آن را کاملا رد کرد، اما مقايسه بازار مسکن با شرايطي که ارديبهشت سال گذشته در بازار حاکم بود، نشان از رشد 34 درصدي ميانگين قيمتها دارد. بر اين اساس اصليترين پيشبيني و ارزيابي که ميتوان از وضعيت آينده اين بازار داشت، حرکت موازي نرخ مسکن با شاخص تورم است.
ارديبهشت، شهريور و اسفند سه ماهي هستند که بهطور سنتي بازه پيک معاملات مسکن شناخته ميشوند. در اين ماهها علاوه بر اينکه خريد و فروش خانه اوج ميگيرد، پيرو افزايش تقاضا و فزوني آن بر عرضه قيمتها نيز دستخوش تحول ميشوند. در حالي که اسفند سال 98 به دليل شيوع کرونا بازار مسکن رکودي عميق را پشتسر گذاشت، اين بيم وجود داشت که طي ارديبهشت ماه نيز از رکود تکرار شود و سرمايهگذاران بازار دومين پيک را هم از دست بدهند. با اين حال طبق مجوزي که دولت براي بازگشايي مشاغل کمخطر نظير بنگاههاي معامله املاک صادر کرد، به يکباره متقاضيان و عرضهکنندگان واحدهاي مسکوني به بازار هجوم آوردند و در اين ماه 11 هزار و 310 معامله فقط در تهران به ثبت رساندند؛ يعني رشد 809 درصدي معاملات نسبت به فروردين. رشدي که بيشتر ريشه در رکود بازار در اولين ماه سال جاري دارد تا اينکه نشانهاي از رونق معاملات باشد. چراکه با همين تعداد معاملات هم شاهد افت 7/6 درصدي آن نسبت به ارديبهشت سال گذشته هستيم.
روند قيمتي بازار مسکن
گذشته از حجم معاملات بازار، نگاهي به سوي ديگر بازار، يعني قيمتهاي موجود از ادامه روند فزاينده قيمتها حکايت دارد. در دومين ماه از بهار سال جاري ميانگين قيمت مسکن نسبت به فروردين 11 درصد افزايش يافت تا به 16 ميليون و 970 هزار تومان برسد و در مرز ورود به کانال 17 ميليون تومان قرار بگيرد. در اين بين عدهاي از ادامه اين روند تا محدوده 25 ميليون تومان تا پايان سال جاري خبر ميدهند و عدهاي ديگر هم در تحليلهاي خود از ورود به دوره رونق غيرتورمي سخن ميگويند. هيچيک از اين گزارهها را بهطور قطع نميتوان رد کرد، اما به نظر ميرسد اينها بدبينانهترين و خوشبينانهترين حالتهايي است که ميتوان براي بازار در نظر گرفت. اکنون نه نشانهاي براي عبور ميانگين قيمت مسکن از کانال 17 ميليون تومان وجود دارد و نه ميتوان با قاطعيت بحث رونق، آن هم از نوع غيرتورمي را به ميان آورد. نکته مشخص اين است که بازار به يک نقطه تعادل رسيده و با سير تورم پيش ميرود. بررسي قيمتهاي بازار نشان ميدهد که ميانگين نرخ مسکن طي ارديبهشت ماه 34 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزايش داشته که تفاوت چنداني با نرخ تورم نقطه به نقطه ندارد. بر اين اساس شايد قويترين و نزديکترين پيشبيني نسبت به روند قيمتي مسکن، حرکت آن توام با شاخص تورم باشد.
