از خانه‌سازی تا سفته‌بازی
امید علی‌بابایی ، فعال رسانه نوشت: در رفتار سرمایه‌گذاری بسیاری از ایرانیان، خرید و نگهداری املاک و مستغلات مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری تلقی می‌شود؛ تا جایی که برای برخی سرمایه‌گذاران، ارزش یک مترمربع زمین از هر چیزی بیشتر است. در دهه‌های اخیر، با تغییر سبک زندگی و افزایش جمعیت شهر‌های بزرگ، ساخت‌وساز به حرفه‌ای تخصصی و صنعتی تبدیل شده است، به‌طوری‌که بسیاری، ساخت‌وساز را یکی از مهم‌ترین فعالیت‌های تولیدی می‌دانند.
ولی آیا ساخت‌وساز فقط یک فعالیت تولیدی است یا برای عده زیادی، شیوه‌ای برای سفته‌بازی و انباشت ثروت؟ در شهری مانند تهران، مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده قیمت ملک، نه هزینه ساخت، بلکه قیمت زمین است؛ به‌طوری‌که در برخی مناطق، قیمت هر مترمربع زمین حتی از ۱۵ برابر هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان فراتر می‌رود.
وقتی بخش عمده قیمت نهایی یک ملک را زمینی تشکیل می‌دهد که ارزش‌گذاری آن بیش از آنکه تابع هزینه تولید باشد، تحت تأثیر معاملات، انتظارات و سفته‌بازی قرار دارد، تولیدی دانستن کل این فعالیت چندان منطقی نیست. درحالی‌که برای بسیاری از کالاها، هزینه تولید و سایر عوامل مبنای قیمت‌گذاری‌های دستوری و نظارت‌های بعدی قرار می‌گیرند، در بازار مسکن (از ساخت‌وساز گرفته تا معامله)، قیمت معاملات قبلی و انتظارات نسبت به قیمت‌های آینده می‌توانند به مبنایی برای قیمت‌گذاری معاملات بعدی تبدیل شوند.
به این ترتیب، افزایش قیمت به‌جای آنکه لزوماً حاصل ایجاد یک ارزش افزوده باشد، می‌تواند نتیجه چرخش سرمایه میان دارایی‌های مختلف باشد. در این بین، مهم‌ترین توجیه گرانی مسکن معمولاً عدم تناسب رشد ساخت‌وساز با افزایش جمعیت عنوان می‌شود. اما اگر این عامل تا این اندازه تعیین‌کننده است، پس قصه این تعداد قابل‌توجه خانه‌های خالی (به‌خصوص خانه‌های نوساز) چیست؟ آیا علت این وضعیت فقط ناتوانی مالی خریداران است؟ پس چرا بخشی از مالکان حتی حاضر به اجاره‌دادن املاک خود نیستند؟ وجود این خانه‌ها به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که کمبود مسکن وجود ندارد، اما نشان می‌دهد که مسئله را نمی‌توان صرفاً با تعداد واحد‌های ساخته‌شده توضیح داد.
وقتی مالک می‌تواند با نگه‌داشتن ملک، منتظر افزایش قیمت بماند، ساخت‌وساز مسکن به ابزار سفته‌بازی تبدیل می‌شود. تناقض مهم‌تر آنجاست که سازندگان، حتی در بازاری که سال‌هاست رکود به بخشی از آن تبدیل شده و فروش یک ملک ممکن است ماه‌ها یا بیش از یک سال طول بکشد، حاضرند ده‌ها و صد‌ها میلیارد تومان سرمایه وارد ساخت‌وساز کنند؛ زیرا امید به افزایش قیمت ملک، انگیزه‌ای فراتر از سود حاصل از ساخت بنا ایجاد می‌کند.
در چنین شرایطی، مرز میان تولید ساختمان و سفته‌بازی روی زمین و ملک، بیش از پیش باریک می‌شود. در بسیاری از بازار‌های دیگر اگر مشتری تمایلی به خرید نداشته باشد، فروشنده ممکن است ناچار به کاهش قیمت یا ارائه تخفیف شود. اما در بازار مسکن، قیمت‌ها می‌توانند همچنان بالا بروند؛ بی‌آنکه سازندگان و مالکان فشار مشابهی برای تعدیل قیمت احساس کنند.
مهم‌تر از همه، در کشور ما، اقلام حیاتی مانند نان و بنزین با وجود همه محدودیت‌ها و حواشی، مشمول سیاست‌های حمایتی، قیمت‌گذاری و نظارتی هستند؛ پس چرا بازار مسکن، از این قاعده مستثناست؟ شاید پاسخ را باید در این واقعیت جست‌و‌جو کرد که املاک و مستغلات، فقط محل زندگی مردم نیستند؛ بلکه محل امن سرمایه‌گذاری اقلیتی ثروتمند و منحصر‌به‌فرد (دولتی و خصوصی) هستند، پس دشوار است که مرزی میان خانه‌سازی و سفته‌بازی قائل شد.
