بازارها بايد با هم متوازن شوند
آرمانملي- زينب مختاري: بازار پررونق سرمايه اگرچه در اين مدت سود خوبي را نصيب اغلب سهامداران خود کرده، اما در مقابل، موجب تعميق رکود بازارهاي ديگر و تهيشدن آنها از نقدينگي شده است. در حال حاضر نرخ اوراق تسهيلات مسکن در اين بازار افزايش چشمگيري داشته که به دليل گرانتر شدن نرخ وام مسکن، هزينه خريد خانه را افزايش خواهد داد و در نهايت بر رکود معاملات خواهد افزود. همچنين مستاجران نيز از سوي موجران تحت فشار هستند تا قراردادهاي جديد را بر پايه رهن بيشتر ببندند که ميتواند موجب افزايش فشار بر آنها شود. «آرمانملي» در گفتوگو با ايرج رهبر- کارشناس بازار مسکن- به بررسي اين بازارع تحت تاثير تحولات بازار سرمايه پرداخته است که در ادامه ميخوانيد.
با توجه به اتمام تعطيلي مشاغل، آيا رونق به ساخت و سازها هم بازگشته است؟ آيا ميتواند شاهد گشايشي در بازار معاملات مسکن بود؟
البته اين روند هنوز کاملا به آن حالت عادي بازنگشته است، اما به هر حال اين مشکلي است که گريبانگير همه بخشها شده و ما بايد با نگاه دقيق و اصولي براي اين مساله برنامهريزي کنيم. اما در عين حال برنامهريزيهايي هم بر همين اساس در حال انجام است تا با همين شرايط موجود نيز کارها ادامه پيدا کنند. در حال حاضر پروژههاي اعلامي از سوي وزارت راه و شهرسازي در حال پيگيري است تا به مراحل عملياتي برسند.
از آغاز سال جاري بدين سو در اغلب حوزهها شاهد افزايش قيمت بوديم، اگرچه در حوزه مسکن با کاهش نسبي نيز مواجه بودهايم؛ با اين حال تاثير اين تورم بر معاملات بازار مسکن چه خواهد بود؟
هرچه هزينهها افزايش يابد و دولت و نهادهاي اقتصادي نتوانند آن را کنترل کنند، رکود افزونتر ميشود. در چنين شرايط تورمي در واقع، قدرت خريد مردم هم تقريبا ثابت مانده است و به آن اضافه نميشود و حتي شايد در برخي اقشار تقليل هم پيدا کرده باشد؛ در چنين شرايطي همواره به رکود موجود در بازار اضافه خواهد شد. مگر آنکه دولت برنامههاي خاصي را براي اقشار متوسط و پايينتر در نظر بگيرد به گونهاي که بتوانند هزينهها را کنترل کنند. براي مثال بتوانند قيمت زمين را حذف کنند، يا تسهيلات ارزانقيمت بدهند و اقداماتي از اين دست تا در نهايت قيمت تمامشده را کنترل کنند. در اين صورت ممکن است بازار مقداري از آن حالت رکودي خارج شود.
ما روز گذشته شاهد رشد نرخ اوراق تسه در فرابورس بوديم. در واقع گران شدن اين اوراق ميتواند موجب گران شدن وام خريد مسکن و در نهايت افزايش هزينه معاملات شود. تداوم چنين روندي در بازار خريد و فروش مسکن چه تاثيري خواهد داشت؟
در حال حاضر کل اقتصاد کشور از اين مساله متاثر شده است؛ حوزه مسکن هم همان طور که ميدانيد بيش از 30 درصد اقتصاد کل کشور را در خود جاي داده است. در واقع اين تغييرات، خود را در بخش مسکن بيشتر از حوزههاي ديگر نشان ميدهد. برنامههاي لازم براي مديريت اين حوز نيز مانند سياستهاي بهعنوان مثال، حوزه خودرويي نيست که کوتاهمدت و گذرا باشد و يا بتوانند به سرعت آن را تغيير دهند يا کنترل کنند. برنامههاي حوزه مسکن، درازمدت هستند و اگر از الآن به فکر آن نباشند مطمئنا سه يا چهار سال ديگر گرفتاري ما در اين بخش بيشتر خواهد شد.
به دليل رونق بازار سرمايه در ماههاي اخير، تمايل موجران به دريافت رهن به جاي اجاره براي داشتن نقدينگي در جهت ورود به بازار سرمايه افزايش يافته است. پيامدهاي اين فشارها بر مستاجران در بازار مسکن چه خواهد بود؟
طبعا فشار براي دريافت هزينههاي نقدي هنگفت، فشار زيادي را بر مستاجران وارد خواهد آورد. اما در واقع اين عدم تعادل در بازارها محصول رونديست که در اين مدت در اقتصاد کشور طي شده است. ايجاد تعادل وظيفه دولت است و دولت است که نبايد بازارها و بخشهاي مختلف را ملتهب کند. الآن آمدهاند سهام زيادي را در بورس عرضه ميکنند و به فکر اين هستند که نقدينگي را جمعآوري کنند. اما اين مساله را نبايد فراموش کرد که اگر نقدينگي بخشهاي ديگر مثل مسکن، صنعت، کشاورزي و امثال اينها به سمت و سوي درآمدزايي از طريق بازار سرمايه هداست شوند که فعلا به ظاهر راحت است، با عاقبت نامعلومي مواجه خواهند شد. در اين مقطع زماني مردم به سمت اين بازار کشيده ميشوند و بازارهاي ديگر خالي ميشوند. اما در نهايت، زماني به اين فکر ميافتند که نبايد سوار قطاري ميشدند که نميدانستند مقصدش کجاست. شايد در اين ميان براي برخي هم مشکلي ايجاد نشود اما در واقع تمامي بازارها دارند از نقدينگي خالي ميشوند و سهم آنان به بازار سرمايه ريخته ميشود. دولت بايد در بخشهاي مختلف تعادل ايجاد کند؛ نه اينکه يک بخش را تقويت کند، جذب نقدينگي را در آن آسان و هموار کند اما همه بخشهاي ديگر عقب بمانند. تداوم اين روند باعث بهمريختگي بازارهاي ديگر خواهد شد.
