عصر یخبندان اجاره مسکن

بازار مسکن از سال گذشته نوسانات شديدي را در حوزه اجاره و خريد و فروش تجربه کرده است. اين بازار که از اواخر سال 96 روند رو به رشد خود را براساس دوره‌هاي سنتي رونق و رکود آغاز کرده و در آرامش، به سمت افزايش معاملات واقعي پيش مي‌رفت با خروج ترامپ از برجام، درگير التهاب بازارهاي ديگر شد و آرامش تا مدت‌ها از آن رخت بربست. در همين حال، ورود سرمايه‌هاي فراري از بانک‌ها از يکسو و هجوم سفته‌بازان به اين بازار از سوي ديگر، نرخ ملک را بنا بر گفته برخي کارشناسان تا 300 درصد و به گفته بعضي ديگر تا آستانه 200 درصد افزايش داد. با اين حال انتظارات تورمي شکل‌گرفته در هياهوي پس از خروج ترامپ از برجام، رونق معاملات در اين بازار را تا حد زيادي حفظ کرد. اما با فروکش‌کردن التهابات سياسي بين‌المللي و ايجاد ثبات قيمتي در بازارها از سوي دولت، واقعيت بر بازار مسکن سايه افکند. به‌ويژه آنکه اين بازار از اواسط سالجاري، حرکت خود به سوي دوره رکود را نيز به‌طور سنتي آغاز مي‌کرد. در همين حال، بازار اجاره‌بها نيز متاثر از رشد قيمت خريد و فروش ملک، افزايشي بي‌سابقه را تجربه مي‌کرد. روندي که نتايج آن همچنان باقي مانده است. کاهش قدرت خريد مردم، متقاضيان خانه‌هاي استيجاري را مستاصل کرده و آنان را در برابر گزينه‌هاي ناخواسته‌اي قرار داده بود. با گذر از فصل تابستان و کاهش جابه‌جايي مشتاجران، اميد مي‌رفت نرخ اجاره‌بها نيز کاهش يابد اما با اين حال، نرخ‌ها همچنان روند افزايشي را طي مي‌کرد و تنها از شتاب رشد آن اندکي کاسته شده بود. کارشناسان بازار مسکن، يکي از مهم‌ترين دلايل عدم توقف رشد اجاره‌بها را تقاضاي همواره موجود در اين بازار و نيز طمع سفته‌بازانه صاحبان برخي خانه‌هاي خالي‌مانده مي‌دانند. به‌ويژه آنکه ممکن است برخي مالکان عجله‌اي براي تبديل اين سرمايه به پول نداشته باشند و از همين روي، تمايل آنان بر اين باشد که خانه‌هاي خود را حتي در صورت خواب طولاني‌مدت به قيمت دلخواه اجاره دهند. امري که به‌دليل ايجاد مانع بر سر رونق بازار معاملات مسکن موجب شده است، نمايندگان و سازمان امور مالياتي به فکر وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي بيفتند. با توجه به بررسي بودجه 99 در مجلس که در اين روزها در جريان است، بعيد نيست مجلس دولت را مکلف به طراحي سازوکاري کند، که از خانه‌هاي خالي نيز ماليات اخذ شود.

کمرنگ‌شدن تقاضا در پي افزايش اجاره‌بها

فعالان اقتصادي همواره بر ترسوبودن سرمايه تاکيد و اين نکته را گوشزد مي‌کنند که در هنگامه بحران‌هاي سياسي و اقتصادي، سرمايه‌گذاران، دارايي خود را به بخش‌هاي امن‌تر اقتصادي هدايت خواهند کرد. در اين ميان، چنين رفتار و روالي معمولا سرمايه‌هاي کوچکتر را به بخش مسکن مي‌کشاند. اين ورود سرمايه به بازار مسکن مي‌تواند قيمت‌ها را به سهم خود افزايش دهد؛ از آنجا که نرخ اجاره‌بها نيز در وابستگي مستقيم به ارزش ريالي ملک قرار دارد، هر گونه افزايش قيمت مسکن مي‌تواند افزايش نرخ اجاره را نيز به‌دنبال داشته باشد. بازار مسکن ايران نيز از دوسال پيش بدين‌سو با افزايش قيمت‌ها که در برخي مواقع مي‌توان آن را نجومي نيز توصيف کرد روبه‌رو بوده است. اين روند در فصل اجاره گذشته که اوج آن در ماه پاياني بهار تا آخر تابستان بود، مشکلات فراواني را براي مستاجران به‌ويژه در استان تهران به‌‌وجود آورد. افزايش نرخ اجاره‌بها در سال جاري جابه‌جايي اجباري مستاجران از مناطق شمالي شهر به جنوب و کوچ ساکنان جنوب تهران به مناطق حاشيه‌اي را در پي داشت که از آن با عنوان کوچ طبقاتي ياد شد. اين کوچ طبقاتي همچنين برخي را نيز به سوي شهرهاي ارزان‌تر خارج از استان تهران هدايت کرد. در همين حال، اگرچه در ماه‌هاي اخير شاهد کاهش شتاب رشد نرخ اجاره‌بها و حتي کمترشدن تقاضاي بازار به‌دلايل سنتي بوده‌ايم، اما اجاره‌خانه هرگز رو به کاهش نداشته است. شاهد اين گفته نيز، آمار اخير بانک مرکزي و همچنين مرکز آمار ايران از بررسي شاخص اجاره مسکن در پاييز سال جاري ا‌ست. براساس گزارش مرکز آمار، در فصل پاييز سالجاري، شاخص قيمت اجاره‌بهاي واحدهاي مسکوني در مناطق شهري، به عدد 8/162 رسيده بود که نسبت به فصل قبل با رقم 9/151، معادل 2/7 درصد افزايش داشته است. همچنين اگرچه درصد تغييرات شاخص قيمت اجاره‌بها در فصل پاييز 1398 نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، 6/21 درصد است اما نسبت به فصل تابستان که معادل 1/23 درصد بوده، تنها 5/1 واحد درصد کاهش نشان مي‌دهد که اين رقم اندک نمي‌تواند براي سمت تقاضا چندان جذاب باشد.

چالش کمبود مستاجر!

از آنجا که نياز سمت تقاضا در بازار اجاره مسکن همواره موجود و حتمي‌ است، در نتيجه افزايش نرخ اجاره‌بها نيز مي‌تواند به‌صورت اجباري بر متقاضيان مسکن تحميل شود. در فصل پاييز، متوسط افزايش هزينه اجاره‌بها براي کل خانوارهايي که تمديد قرارداد داشته‌اند برابر با 2/31 درصد بوده است. اما اين روال به‌ويژه در فصل زمستان که بازار اجاره از تقاضا خالي مي‌شود و خانه‌هايي که در فصل پيش از آن نتوانسته‌اند در بازار براي خود مشتري پيدا کنند، خالي خواهند ماند. اما اين خانه‌هاي خالي گاه به‌دليل علاقه صاحبان آن به دريافت اجاره‌بهاي بيشتر خالي مي‌مانند و گاه به‌دليل آنکه در جريان يک معامله سفته‌بازانه خريد و فروش شده‌اند اصولا قصد جدي براي ماندن در فايل‌هاي اجاره را نداشته‌اند. بازار اجاره که در فصل پاييز نيز همچنان اندک رونقي را به خود مي‌ديد در نتيجه خواب سرمايه‌ و مسکن‌هاي کليدنخورده، سرماي بي‌سابقه‌اي را احساس مي‌کند. خريد و فروش مسکن به‌ويژه در مناطق شمال تهران در ماه‌هاي گذشته، پاي سفته‌بازان را مجددا به بازار باز کرده است. اين روند در منطقه يک تهران موجب افزايش شتاب رشد قيمت و در نتيجه آن افزايش بهاي اجاره شده بود. گذشته از آن نرخ رهن آپارتمان‌هايي با متراژ 70 تا 85 متر در منطقه يک تهران از ارقام 400 و 450 ميليون تومان برخي متقاضيان بازار اجاره را به سمت بازار خريد و فروش آن هم در شهرهاي حاشيه تهران سوق داده است. جايي که فرد مي‌تواند با همان مبلغ صاحب يک دستگاه آپارتمان نوساز شود. همچنين با توجه به ورود معاملات مسکن به دوره رکود، اميد سفته‌بازان براي سوددهي سرمايه خوابيده در بازار مسکن کاهش يافته و تمايل آنها به سمت اجاره افزايش داشته است. اما افزايش نرخ اجاره‌بها که خود آنها يکي از مسببان آن هستند، حالا يافتن مستاجر را به چالشي جدي تبديل کرده است.