خزان معاملات مسکن در فصل پاییز
آرمانملي- فريبا نهاوندي: قيمت مسکن که در سال گذشته به نقطه اوج نمودار افزايشي خود رسيده بود، در ماههاي اخير روند کاهشي را تجربه ميکند. حال، رکود تورمي جاي خود را به رکود معاملاتي داده است که همچنان بر اين بازار سايه افکنده و بهويژه خريدوفروش ملک را تحتالشعاع قرار داده است. اگرچه برخي گزارشها، افزايش تقاضاي واقعي در بازار مسکن را مخابره ميکنند اما نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک، رشد تقاضا را تکذيب ميکند و آن را محسوس نميداند. حسام عقبايي در گفتوگو با «آرمانملي» از خزان معاملات مسکن در فصل جاري سخن گفته و رشد تقاضا را به ريزش مجدد قيمتها گره زده است. مشروح اين گفتوگو را در ادامه ميخوانيد.
شما بهعنوان يک فرد مسئول در اتحاديه مشاوران املاک کشور، واقعي بودن رشد تقاضايي که در برخي آمارها و تحليلهاي بازار به آن اشاره ميشود را تاييد ميکنيد؟
خير؛ رشد تقاضا به اين مفهوم که تقاضاي واقعي در بازار مسکن افزايش پيدا کرده باشد محسوس نيست. بهويژه اينکه ما اکنون در آستانه ورود به فصل زمستان هستيم و معمولا در همه سالها در اين زمان با کاهش تقاضا- خريدوفروش و بهويژه اجاره- روبرو هستيم. در حوزه اجاره کاهش تقاضا چشمگيرتر است به دليل اينکه جابهجاييها به حداقل خود ميرسد. در خريدوفروش هم وضعيت به همين شکل است؛ هر چند ممکن است تغييرات جزئي در ماههاي نخست سال 98 در حوزه معاملات ايجاد شده باشد، اما در مجموع بر اساس ميزان معاملاتي که در روزهاي آخر فصل پاييز تجربه ميکنيم، ميتوان گفت که پاييز رکودي را پشت سر گذاشتهايم. پاييزي که با خزان معاملات مسکن روبهرو بود.
روند معاملات بازار مسکن از ابتداي سال تا پايان فصل جاري را چگونه توصيف ميکنيد؟
متوسط معاملات مسکن در کل فصل پاييز 98، نسبت به 97، کاملا نزولي بوده است. به طور کلي در نيمه اول سال با يک رکود عميق در بازار مسکن مواجه بوديم. البته اين رکود، تورمي بود و در عين حالي که ميزان معاملات، روز به روز کاهش پيدا ميکرد، اما قيمت مسکن همچنان افزايش داشت؛ در حدي که قيمت مسکن با رشد تقريبي 130درصدي (بر اساس اعلام بانک مرکزي و مرکز آمار) تا چهار برابر ميانگين تورم در کشور افزايش يافت. در نيمه دوم نيز تاکنون اين رکود معاملاتي ادامهدار بوده است. با اين تفاوت که اين رکود ديگر تورمي نيست و به رکود غيرتورمي تبديل شده است. يعني اينکه رکود حاکم است، اما قيمتها از اواخر شهريور و اوايل مهرماه، حدود 40درصد در واحدهاي مسکوني بزرگمتراژ و حدود 30درصد در واحدهاي کوچکمتراژ شهرهاي بزرگ کاهش پيدا کرده است. الان هم تحقيقات در يک بازار کاملا رکودي به سر ميبريم.
با اين وصف آيا ميتوان منتظر افزايش تقاضا در بازار مسکن بود؟
بهرغم رکود، قيمتها به يک سطح ثبات نسبي رسيده اما همين هم قيمت واقعي مسکن نيست. هنوز نميتوانيم بگوييم قيمت مسکن به کف رسيده است. به دليل اينکه رشد قيمت مسکن چهار برابر تورم بوده و 130 درصد افزايش، حداقل رشد قيمت بوده و در برخي نقاط کشور نيز بيش از اين بوده است، لذا ميتوانم بگويم که بايد کاهش قيمت مسکن از اين ميزان نيز بيشتر باشد تا بتواند افزايش تقاضا را به خود ببيند. افزايش تقاضا زماني محقق ميشود که قيمت مسکن متناسب با نقدينگي مردم باشد. نقدينگي که اکنون در دست سمت تقاضاست، به دليل کاهش قدرت خريد و رشد نامتعارف قيمتها به شدت تضعيف شده است. لذا قيمتها بايد بيشتر شکسته شود و به قيمت حقيقي خود نزديکتر شود. من نميگويم که قيمتها بايد ارزان شود يا کاهش پيدا کند. اصلا موضوع کاهش يا تقليل قيمت نيست بلکه موضوع، ريزش قيمت است. يعني اينکه به قيمت واقعي نزديکتر شود. زماني ميتوانيم بگوييم کاهش قيمت که قيمتها به آن سطح واقعي خود برسد و از آن حد که پايينتر بيايد ميتوانيم بگوييم کاهش قيمت رخ داده است. لذا اکنون قيمتها بايد ريزش بيشتري داشته باشند تا به قيمت واقعي و حقيقي نزديک شوند تا متقاضيان واقعي بازار مسکن بتوانند ورود کنند.
پيشبيني شما از وضعيت بازار مسکن در ماههاي آينده چيست؟
با توجه به رشد نامتعارف قيمت مسکن، تنها 20درصد از متقاضيان در نيمه اول و سه ماهه نخست نيمه دوم سال 98، افراد مصرفي بودند. 80درصد فعالان و خريداران بازار مسکن در اين بازه زماني بهويژه نيمه اول، افراد سرمايهاي بودهاند. لذا اينها به دليل اينکه مسکن ديگر سوددهي ندارد و نميتوانند الآن بخرند و دو ماه ديگر با 30درصد سود بفروشند، از بازار مسکن خارج شدهاند و همين يکي از عوامل رکود سنگين در حوزه معاملات مسکن است! من پيشبيني ميکنم تا پايان سال نيز همچنان با رکود مواجه خواهيم بود و چون بازار مسکن يک بازار مقاوم است و برخلاف بازرهايي نظير طلا و ارز، از عوامل بيروني کمتر و ديرتر تاثير ميپذيرد، لذا پيشبيني ميکنم که تا پايان نيمه اول سال 99، بازار مسکن يک رکود غيرتورمي توأم با کاهش قيمت نسبي تا سقف 15درصد- به جز اين کاهشي که تا کنون تحقق يافته است- را تجربه خواهد کرد. در آن صورت است که شايد ميزان معاملات تا حدي افزايش پيدا کند و به قدرت مردم نزديکتر شود.
به نظر شما چهار متغير ارز، خودرو، بورس و بنزين تا چه ميزان بر بازار مسکن اثرگذار هستند؟
من اعتقادي به اثرگذاري اين چهار مولفه بر بازار مسکن ندارم. همانگونه که چه در زمان امضاي برجام و چه زمان خروج آمريکا از آن، اعتقادي به اثرگذاري چنين عاملي بر بازار مسکن نداشتم. امروز هم به شما ميگويم که اين شاخصهايي که گفتيد تاثيري در قيمت مسکن ندارد، بلکه عکس آن حاکم است! يعني بازار مسکن بازار کلانيست که 45درصد از اقتصاد کشور را تحت تاثير خود قرار داده است. تاثيرپذيري آن هم از ساير بازارها بسيار ضعيف است. آن قدري که بازار مسکن ميتواند بر رشد يا کاهش قيمت بازارهاي ارز، طلا، خودرو و بورس تاثير بگذارد، آنها نميتوانند روي اين بازار موثر باشند. اما افزايش نزخ تورم، قيمت ارز و حاملهاي انرژي در حوزه اجاره تاثير دارند؛ اينها ميتواند يک سري تورمهاي کاذب را در بازار اجارهبها ايجاد کند.
