بهترين زمان خريد مسکن چه موقع است؟

طبق نظر کارشناسان، بازه رکودي بازار مسکن که معمولا 10 تا 15 فصل طول مي‌کشد، مناسب‌ترين زمان براي خريد خانه است و هم‌اکنون در اين دوره قرار داريم. شواهد نشان مي‌دهد بازار مسکن وارد دوره پسارکود شده است؛ به اين مفهوم که خريد و فروش نسبت به نقطه‌ عمق رکود 46 درصد افزايش يافته است اما آنقدر بالا نيست که بتوان از آن به عنوان رونق ياد کرد. آبان ماه امسال 4100 مورد معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسيد که نسبت به ماه پاياني تابستان که خريد و فروش به پايين‌ترين سطح خود؛ يعني 46 درصد رسيده بود که نسبت به فروردين ماه نيمه‌تعطيل 20 درصد افزايش نشان مي‌دهد. به نظر مي‌رسد متقاضياني که سطح فعلي قيمت‌ها را پذيرفته‌اند به تدريج وارد بازار شده‌اند. مسکن به عنوان يک دارايي ثابت همواره خود را با انتظارات تورمي تطبيق مي‌دهد. بر اين اساس، نوسانات ماهانه براي متقاضيان واقعي اهميت چنداني ندارد. البته پس از تيرماه امسال با بروز نشانه‌هاي رکود، نوسان‌گيران بازار مسکن را ترک کرده‌اند و احتمالا براي 10 تا 12 فصل آينده اقدام به خريد نمي‌کنند. تجربه سيکل‌هاي رونق و رکود مسکن در سال‌هاي 1368، 1386، 1392 و 1397 نشان داده بازار مسکن بعد از دوره کوتاه مدت رونق، وارد رکود 10 تا 15 فصل خواهد شد. رکود اوايل سال 1392 تا پايان 1396 بالغ بر 15 فصل به طول انجاميده که طولاني‌ترين دوره در چهار بازه زماني مذکور بوده است.

بروز دو عامل محرک در بازار مسکن

دو عامل رونق‌بخش، تقاضاي واقعي را به سمت بازار مسکن سوق داد؛ به دنبال کاهش هفت درصدي قيمت نسبت به نقطه‌ اوج و نزديک شدن به ماه‌هاي پاياني سال، طرف تقاضا به تدريج با اقتباس از ادوار گذشته خود را براي خريد آماده مي‌کند. قيمت ماهانه مسکن شهر تهران در وضعيت کلي دو درصد کاهش داشته است. رقم افت قيمت نسبت به نقطه‌ اوج بازار در تيرماه به هفت درصد مي‌رسد. کاهش قيمت‌ها از يک طرف و نگراني از بابت تورم سيستماتيک در پايان سال و اثر تغيير نرخ بنزين از طرف ديگر، برخي متقاضيان مصرفي را به خريد مجاب کرده است؛ به طوري که معاملات در دو ماه گذشته به ترتيب 22 و 19 درصد بالا رفته است. در شرايط فعلي، کارشناسان معتقدند هر دو طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن به درک مشترک رسيده‌اند. از يک طرف مالکان به اين نتيجه رسيده‌اند که ظرفيتي براي رشد قيمت وجود ندارد. خريداران نيز مي‌دانند که نمي‌توان انتظار ريزش شديد قيمت را داشت. آبان ماه 1398 با اينکه معدل کلي قيمت مسکن شهر تهران دو درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش داشته است اما جزئيات گوياي آن است که قيمت در 15 منطقه نيمه جنوبي و پرتقاضاي شرق و غرب، رشد يافته اما با توجه به افت نسبتا زياد قيمت‌ها در مناطق 1، 2، 3، 6، 8، 11 و 20 ميانگين کل دو درصد کاهش نشان داده است. نمايه‌هاي دريافتي حاکي از آن است که قيمت مسکن به کف نزديک شده و متقاضيان موثر که خانه را به قصد سکونت خريداري مي‌کنند براي خريد آماده مي‌شوند. البته با وجود افزايش قيمت آهن‌آلات و نرخ دستمزد که به دنبال افزايش قيمت بنزين اتفاق افتاد کارشناسان، تورم مجدد را براي بازار مسکن متصور نيستند.

پيش‌بيني قيمت مسکن

فرشيد پورحاجت، دبير کانون انبوه‌سازان به ايسنا گفت: کاهش نسبي قيمت مسکن شهر تهران در دو سه ماه اخير به ثبات اقتصادي مربوط مي‌شود که ريسک سرمايه‌گذاري در دو بخش خريد و ساخت را کاهش داده است. از سوي ديگر ثبات بازارهاي موازي مسکن، تقاضا را به سمت بازار ملک هدايت کرده است. بعد از يک دوره پرالتهاب در سال 1397 که فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار ملک را تشديد کرده بود بازار در ماه‌هاي اخير به آرامش نسبي رسيده و به همين دليل رغبت فعالان عرصه ساخت و ساز براي حضور در بازار بيشتر شده است. برخي از متقاضيان مصرفي نيز در اين شرايط اقدام به خريد کرده‌اند که به افزايش نسبي معاملات انجاميده است. وي درباره تاثير نرخ سوخت بر قيمت مسکن اظهار کرد: مهم‌ترين عامل رکودي حال حاضر بازار مسکن، کاهش قدرت خريد متقاضيان است. وقتي قيمت يک کالاي استراتژيک مثل بنزين افزايش مي‌يابد ممکن است التهاباتي را در کوتاه مدت روي برخي کالاها ايجاد کند. اما در بخش مسکن، علي‌رغم وجود تقاضاي بالقوه‌اي که ديده مي‌شود هر نوع افزايش قيمت، عمق رکود را بيشتر مي‌کند. لذا رشد قيمت‌ها در بازار مسکن بعيد به نظر مي‌رسد.