نبض بازار مسکن نمی‌زند

بازار مسکن که بر اساس يک اصل کلي، دچار دوره‌هاي رونق و رکود است. بر اين اساس، دوره رکود پس از دوره رونق، زماني آغاز مي‌شود که قيمت‌ها همزمان با کاهش معاملات روندي نزولي را طي کنند. در عين حال، در صورتي که قيمت بتواند از سقف قبلي دوره رونق گذشته، بالاتر رود و همزمان، معاملات نيز افزايش يابند، دوره رونق بازار مسکن مجددا آغاز شده است. بازار مسکن ايران نيز از اين اصل مستثني نيست و همواره اين دوره‌ها را طي مي‌کند. سال 1396 به‌عنوان سال خروج از رکود بازار مسکن شناسايي شده و تمامي فعالان بازار آن را انتظار مي‌کشيدند. پيش‌بيني‌ها درست از آب درآمد و بازار مسکن دوره رونق خود را آغاز کرد. اما انتظار مي‌رفت اين روند رو به رشد در پايان سال 97 متوقف و بر اساس اصول دوره‌هاي رونق و رکود مسکن، بازار مجددا وارد فصل رکودي خود شود. اما در ارديبهشت‌ماه سال 97، آمريکا از برجام خارج شد و به دنبال ايجاد يک فضاي رواني در جامعه، تمام محاسبات بر هم ريخت. اين اقدام آمريکا در ابتدا منجر به ايجاد شوک در بازار ارز شد و در نتيجه برهم خوردن تعادل ارز، معادلات بازار مسکن نيز تحت تاثير قرار گرفت. افزايش نرخ ارز که بازارهاي مختلف را بر هم ريخته بود در حوزه مسکن نيز سبب افزايش چندبرابري نرخ ملک شد که برخي از صاحب‌نظران اين حوزه آن را تا حدي غيرطبيعي و خارج از منطق دوره رونق بازار مسکن برآورد کردند. در اغلب مناطق تهران به‌عنوان شهر معيار براي تحولات بازار مسکن، اين رشد بالاي 100 تا 120 درصد نيز برآورد شد. در همين حال، افزايش قيمت در همه بازارها- که در تناسب با درآمد خانوارها رشد نکرده بود- به‌ويژه در حوزه مسکن با کاهش قدرت خريد مردم نيز همراه شد تا سبب ايجاد تورم رکودي در بازار املاک شود.

کاهش قيمت تداوم مي‌يابد

آمارهاي بانک مرکزي از حوزه مسکن نشان مي‌دهد که از مردادماه امسال بازار معاملات املاک روند کاهنده قيمت‌ها را آغاز کرده است صاحب‌نظران پيش از اين نيز شروع ريزش قيمت‌ها از اواخر تابستان را پيش‌بيني کرده بودند. بر اين اساس توقع آن مي‌رود که اين روند کاهشي در ماه‌هاي آينده به ثبات رسيده و در جايي متوقف شود. با اين حال بايد گفت که بازار مسکن دوره رونق خود را کاملا پشت سر گذاشته و دوره رکودي را که بر اساس اصول بازار حدودا 15 فصل به طول مي‌انجامد آغاز کرده است. بر اساس آخرين تحولات بازارهاي موازي با مسکن به‌ويژه ارز که اثر مستقيمي بر تمامي حوزه‌ها دارد، نرخ دلار در ماه‌هاي گذشته با ثبات نسبي همراه بوده و همين امر هيجان بازارهاي مختلف را نيز کاهش داده است. از اين رو به نظر مي‌رسد در بازار مسکن نيز با آرامش و ثبات همراه خواهيم شد. آخرين آمارهاي منتشرشده بانک مرکزي که تحولات بازار مسکن در مردادماه را نشان مي‌دهد حاکي از آن است که قيمت مسکن در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال 95 حدود 204 درصد و نسبت به مردادماه سال قبل 76 درصد رشد داشته است. اگرچه اين ميزان رقم بزرگي را نشان مي‌دهد اما آمارها نشان مي‌دهند قيمت مسکن در اين ماه نسبت به ماه گذشته خود يعني تيرماه 2/2 درصد کاهش يافته که نشان از آغاز روند ريزش قيمت‌ها در بازار املاک کشور است. در همين حال، رئيس اتحاديه مشاوران املاک کشور به ايلنا گفته است: با ثبات نرخ ارز شاهد ثبات قيمت‌ها در بازار مسکن بوده‌ايم؛ مصطفي‌قلي خسروي اظهار کرده است: در سال 97 به صورت جهشي قيمت ارز افزايش يافت و قيمت‌ها در بازار مسکن هم متاثر از آن افزايش يافت. اما اگر همين روند امروز ادامه يابد حداقل تا يک و نيم سال آينده شاهد ثبات قيمت مسکن خواهيم بود. او تاکيد کرده است که به طور قطع تا پايان سال با افزايش جهشي قيمت مسکن مواجه نمي‌شويم و قيمت‌ها رو به کاهش خواهد بود. رئيس اتحاديه مشاوران املاک همچنين تصريح کرده است: از آنجا که اجاره هم متاثر از قيمت مسکن است، با کاهش قيمت مسکن، نرخ اجاره هم کاهش مي‌يابد.

گشايش بازار به روي متقاضيان واقعي

آغاز روند کاهش قيمت‌ها در بازار، سوداگران و سفته‌بازان را از بازار مسکن خارج مي‌کند و متقاضي واقعي اين پيام را دريافت خواهد کرد که اکنون فصل حضور او در بازار منطقي اين روزهاست. اما در همين زمان همچنان شاهد برخي موارد فروش در بازار هستيم که با شرايط جديد وفق نيافته‌اند. اين موارد اغلب متعلق به کساني است که عجله‌اي براي فروش نداشته و بر قيمت‌ ماه‌هاي گذشته اصرار مي‌ورزند. برخي از صاحب‌نظران نسبت اين فايل‌ها به کل بازار را يک به سه برآورد کرده‌اند و آنها را در روند کاهشي قيمت‌ مسکن که به سمت ثبات پيش مي‌رود چندان موثر نمي‌دانند. از اواسط تابستان، بازار مسکن نشانه‌هايي از ورود به رکود تورمي را نشان داده بود. هر زمان که رشد قيمت از قدرت خريد پيشي بگيرد، معاملات در بازار متوقف مي‌شود، هرچند نرخ‌ها بالا باشد. در اين حال اين مالکان هستند که براي فروش، بايد از قيمت پيشنهادي پايين بيايند. چنين روندي اگرچه با سرعت دنبال نخواهد شد اما در عين حال در برخي موارد گريزناپذير است. از همين رو هم‌اکنون شاهد کاهش قيمت‌ها در بازار هستيم. زيرا منطق معاملات بازار بر مبناي عرضه و تقاضا بنا شده و در صورتي که سمت تقاضا ناديده گرفته شود، سمت عرضه متضرر خواهد شد. از همين رو به نظر مي‌رسد بازار اگرچه وارد فصل رکود خود شده است اما براي پذيرش تقاضاي واقعي مسکن آماده مي‌شود. بر همين اساس در ماه‌هاي آينده مي‌توان انتظار داشت تقاضاي واقعي بازار بتواند موارد دلخواه خود را در حوزه مسکن به دست آورد. به‌ويژه آنکه بازار ارز نيز به‌رغم تمامي چالش‌هاي چند هفته گذشته، همچنان در ثبات به سر مي‌برد و نوسان جدي و چشمگيري را تجربه نکرده است؛ در نتيجه بازارهاي موازي آن از جمله بازار مسکن نيز در آرامشي عميق به سر مي‌برند و شرايط براي حضور سمت تقاضا به دور از قيمت‌گذاري‌هاي سفته‌بازانه و سوداگرانه کاملا مهياست. به شرط آنکه قدرت خريد نيز چه به صورت تسهيلات يا افزايش درآمدها تقويت گردد تا بازار مسکن بتواند در ماه‌هاي پيش رو نيز شاهد معاملات خريد و فروش باشد.