خانه‌دار شدن با اصلاحیه برنامه هفتم توسعه؟
اما با توجه به ناکارآمد‌های پیش از این و همچنین جنگ و... آنچه که در بخش مسکن شاهد آن در واقعیت هستیم بسیار متفاوت با برنامه‌ها و اهداف از پیش تعیین شده است تاحدی که نه‌تنها تحقق هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با ابهام مواجه شده، بلکه دولت در پیش‌نویس اصلاح برنامه هفتم نیز به دنبال تعدیل یا حذف برخی تکالیف مرتبط با تولید مسکن و تأمین زمین برآمده است.
به گزارش «آرمان ملی»، عقب‌نشینی در برنامه‌های مسکن در برنامه هفتم توسعه در حالی صورت می‌گیرد که به گفته بسیاری از کارشناسان، به نظر نمی‌رسد بستر مناسبی برای تحقق اصلاحات صورت گرفته در برنامه هفتم توسعه نیز مهیا باشد، چراکه بازار مسکن همچنان با مجموعه‌ای از مشکلات، از افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید خانوار‌ها گرفته تا محدودیت تأمین مالی و دشواری دسترسی به زمین مناسب، دست و پنجه نرم می‌کند. از سوی دیگر، تحریم‌ها، نااطمینانی‌های اقتصادی و پیامد‌های جنگ نیز می‌توانند چشم‌انداز سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های ساختمانی را دشوارتر کنند. در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که آیا تعدیل اهداف قانونی، راهکاری واقع‌بینانه برای انطباق برنامه با ظرفیت‌های اقتصاد کشور است یا می‌تواند به تضعیف سیاست‌های حمایتی و تشدید شکاف عرضه و تقاضای مسکن منجر شود؟
یک میلیون واحد مسکونی
این گزارش حاکی است؛ بر اساس اهداف پیش‌بینی‌شده در برنامه هفتم توسعه، دولت باید از سال ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۷ زمینه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را فراهم می‌کرد؛ هدفی که در مجموع به تولید پنج میلیون واحد در طول دوره پنج‌ساله برنامه می‌انجامید. در این چارچوب، ساخت سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی در شهر‌ها نیز در زمره تعهدات دولت قرار داشت و بخش خصوصی و سایر نهاد‌های فعال در حوزه مسکن باید در تأمین بخش دیگر نیاز کشور نقش‌آفرینی می‌کردند. کارشناسان معتقدند؛ تحقق چنین هدفی صرفاً با تعیین عدد در قانون امکان‌پذیر نیست. تولید مسکن به مجموعه‌ای از عوامل وابسته است که مهم‌ترین آنها ثبات اقتصادی، دسترسی به منابع مالی، قدرت خرید متقاضیان، هزینه تأمین مصالح و زمین و چشم‌انداز سودآوری سرمایه‌گذاری ساختمانی است. هرگاه این عوامل با اختلال مواجه شوند، حتی هدف‌گذاری‌های بلندپروازانه نیز ممکن است در مرحله اجرا با محدودیت روبه‌رو شوند.
مسکن در برنامه هفتم
اخبار منتشره درباره اصلاحات پیشنهادی برنامه هفتم نشان می‌دهد که دولت در پیش‌نویس اصلاح این برنامه، تکلیف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را به ۷۴۰ هزار واحد کاهش داده است. قطعا این تغییر، فقط اصلاح یک عدد در متن برنامه نیست، بلکه نشانه‌ای از فاصله میان ظرفیت پیش‌بینی‌شده در قانون و توان اجرایی و مالی موجود در بخش مسکن است. بدیهی است؛ کاهش هدف ساخت، به‌خودی‌خود به معنای حل مشکلات این بخش نیست. چون اگر ریشه‌های رکود ساختمانی، محدودیت تأمین مالی و ضعف تقاضای مؤثر همچنان پابرجا بمانند، حتی هدف تعدیل‌شده نیز ممکن است محقق نشود. به این ترتیب، مسئله اصلی تنها تعیین میزان ساخت‌وساز نیست، بلکه فراهم کردن شرایطی است که تولید مسکن را از سطح تعهدات قانونی به مرحله اجرا برساند.
کاهش رشد ساختمان
به اعتقاد تحلیلگران بازار مسکن؛ یکی از دلایل مطرح‌شده برای تعدیل هدف ساخت مسکن، عملکرد ضعیف بخش ساختمان در مقایسه با اهداف تعیین‌شده در برنامه هفتم است. بر اساس آمار موجود؛ رشد بخش ساختمان در برنامه هفتم ۹ درصد هدف‌گذاری شده بود، اما در سال نخست اجرای برنامه، این شاخص به حدود یک درصد کاهش یافت. این فاصله معنادار نشان می‌دهد که تحقق اهداف کمی در بخش مسکن، بدون توجه به وضعیت عمومی اقتصاد، با محدودیت جدی مواجه است.
فقدان سرمایه‌گذاری
ساخت‌وساز فعالیتی سرمایه‌بر است و سرمایه‌گذاران برای ورود به آن به چشم‌اندازی نسبتاً قابل پیش‌بینی از هزینه‌ها، قیمت فروش، تأمین مالی و بازگشت سرمایه نیاز دارند. هنگامی که نااطمینانی‌های اقتصادی افزایش پیدا می‌کند و هزینه نهاده‌های ساختمانی تحت تأثیر تورم و نوسانات بازار قرار می‌گیرد، تصمیم‌گیری برای آغاز پروژه‌های جدید دشوارتر می‌شود. از طرفی کاهش قدرت خرید خانوار‌ها نیز بر سمت تقاضای بازار اثر می‌گذارد. حتی اگر ساخت یک واحد مسکونی از نظر فنی امکان‌پذیر باشد، نبود متقاضی دارای توان مالی کافی می‌تواند فروش آن را با مشکل مواجه کند. به همین دلیل، رونق پایدار بازار مسکن به توازن میان عرضه، تقاضای مؤثر و قدرت تأمین مالی وابسته است. قطعاً در چنین شرایطی، نمی‌توان انتظار داشت که صرفاً با الزام قانونی، رشد بخش ساختمان به سطح پیش‌بینی‌شده بازگردد. با این حال، تعدیل هدف نیز باید با برنامه‌ای مشخص برای رفع موانع همراه باشد؛ زیرا در غیر این صورت، فاصله میان نیاز واقعی جامعه به مسکن و میزان تولید همچنان پابرجا خواهد ماند.
چرایی کاهش ساخت
صاحبنظران در استدلال مطرح‌شده در این باره می‌گویند؛ میانگین ساخت مسکن جدید در سال‌های گذشته کمتر از ۵۰۰ هزار واحد بوده است؛ موضوعی که از محدودیت ظرفیت سرمایه‌گذاری و دشواری افزایش تولید به سطوح بالاتر حکایت دارد. هرچند، پایین بودن میانگین ساخت‌وساز در سال‌های گذشته، به‌تنهایی نمی‌تواند دلیلی کافی برای کنار گذاشتن اهداف بلندمدت باشد، اما این آمار در عین حال نشان می‌دهد که برای افزایش تولید، باید موانعی را که طی سال‌ها بر فعالیت بخش ساختمان اثر گذاشته‌اند، شناسایی و برطرف کرد. در این میان، افزایش هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و خدمات فنی، در کنار دشواری دسترسی سازندگان به تسهیلات و کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان، از عواملی هستند که می‌توانند سرعت تولید را محدود کنند. به‌علاوه، در اقتصادی که با تورم و نوسانات شدید مواجه است، منابع مالی ممکن است به جای سرمایه‌گذاری بلندمدت در ساخت مسکن، به فعالیت‌هایی با نقدشوندگی بیشتر یا ریسک کمتر منتقل شوند.
هزینه ۲۷۰۰ همتی
به اعتقاد کارشناسان؛ یکی دیگر از موانع تحقق اهداف برنامه هفتم، محدودیت منابع مالی است. بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، اجرای تکالیف پیش‌بینی‌شده در حوزه مسکن، از جمله ساخت سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی در شهر‌ها و تحقق هدف تولید یک میلیون واحد در سال، طی دوره پنج‌ساله به حدود ۲۷۰۰ همت منابع نیاز دارد. تأمین چنین حجمی از منابع، آن هم در شرایطی که شبکه بانکی با محدودیت‌های اعتباری مواجه است و بودجه عمومی نیز با تعهدات متعدد روبه‌روست، کار ساده‌ای نیست. در این میان، اتکا به تسهیلات بانکی، آورده نقدی متقاضیان و یارانه‌های دولتی، زمانی می‌تواند مؤثر باشد که هر سه منبع به شکل متناسب و قابل اتکا در دسترس باشند. اما اگر تسهیلات به میزان موردنیاز پرداخت نشود، آورده خانوار‌ها با توجه به کاهش قدرت خرید افزایش‌پذیر نباشد و منابع بودجه‌ای نیز پاسخگوی تعهدات حمایتی نباشد، پروژه‌ها ممکن است با تأخیر مواجه شوند یا هزینه نهایی آنها از توان متقاضیان خارج شود.
وظایف بانکی بدون پشتوانه؟
این گزارش تاکید می‌کند؛ صرف تعیین تکلیف برای ساخت واحد‌های حمایتی نمی‌تواند تضمین‌کننده تحقق آنها باشد. قطعاً دولت باید میان اهداف کمی، منابع واقعی و توان مالی خانوار‌ها تناسب برقرار کند. همچنین لازم است روشن شود که منابع موردنیاز هر پروژه از چه محلی تأمین خواهد شد، سهم دولت و شبکه بانکی چقدر است و چه سازوکاری برای جلوگیری از انتقال بار مالی طرح به متقاضیان در نظر گرفته می‌شود. نکته مهم آن است که دشواری تأمین مالی، ضرورت حمایت از خانوار‌های فاقد مسکن را از میان نمی‌برد؛ بلکه لزوم طراحی روش‌های کم‌هزینه‌تر، هدفمندتر و متناسب با توان اقتصاد را برجسته می‌کند.
زمین ۹۹ ساله
از سوی دیگر، همزمان با تولید مسکن، تأمین زمین نیز یکی از محور‌های مهم برنامه هفتم توسعه است. در این برنامه پیش‌بینی شده بود طی پنج سال، معادل دو درصد مساحت کشور به ظرفیت سکونتگاهی افزوده شود؛ هدفی که از طریق افزایش محدوده شهر‌های کوچک و میانی، روستا‌ها و شهر‌های مرزی دنبال می‌شد. برآورد مطرح‌شده، افزایش حدود ۳۳۰ هزار هکتاری محدوده شهر‌ها و روستا‌ها را نشان می‌دهد؛ به این معنا که سالانه باید حدود ۶۶ هزار هکتار زمین به ظرفیت سکونتگاهی افزوده و برای اجرای سیاست تأمین زمین آماده‌سازی شود. برای درک ابعاد این تکلیف، در همان گزارش به مساحت حدود ۶۰ هزار هکتاری شهر تهران اشاره شده است؛ مقایسه‌ای که بزرگی عملیات موردنیاز برای توسعه زمین‌های قابل سکونت را نشان می‌دهد.
حذف تعهدات دولتی
در این راستا، همچنین دولت در پیش‌نویس اصلاح برنامه هفتم به دنبال حذف تکلیف واگذاری ۳۳۰ هزار هکتار زمین طی پنج سال نیز بوده است. از جمله دلایل مطرح‌شده برای این تغییر، محدود بودن افزایش محدوده سکونتگاهی در مقایسه با وسعت کشور، عملکرد گذشته در تأمین زمین و نیاز مالی سنگین آماده‌سازی آن عنوان شده است. طبق این اطلاعات، دولت طی پنج سال گذشته توانسته بود حدود ۱۲۰ هزار هکتار زمین برای طرح‌های مرتبط با تأمین زمین ۹۹ساله فراهم کند؛ رقمی که در مقایسه با هدف جدید، فاصله قابل توجهی را نشان می‌دهد. بر اساس برآورد‌های صورت گرفته؛ هزینه آماده‌سازی زمین برای اجرای این تکلیف حدود ۶۶۰۰ همت برآورد شده و از نگاه دولت، تأمین چنین اعتباری امکان‌پذیر دانسته نشده است. این ارقام، در صورت تأیید و تشریح جزئیات محاسبات، می‌توانند ابعاد مالی سیاست زمین را روشن‌تر کنند؛ با این حال، برای ارزیابی دقیق آنها باید مشخص شود که هزینه‌های برآوردشده چه اجزایی دارند و چه سهمی از آنها مربوط به آماده‌سازی زیرساخت‌هاست.
بازنگری در برنامه.
اما واقعیت آن است که فاصله میان اهداف برنامه هفتم توسعه و عملکرد بخش مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد، در شرایطی تعیین شده بود که تحقق آن به سرمایه‌گذاری گسترده، منابع مالی پایدار و مشارکت مؤثر دولت، شبکه بانکی، بخش خصوصی و خانوار‌ها نیاز داشت. اکنون، با توجه به محدودیت‌های اقتصادی و پیشنهاد تعدیل برخی تکالیف، ضروری است درباره شیوه تحقق اهداف و ابزار‌های اجرایی آنها بازنگری شود. اما بازنگری مؤثر باید به پرسشی اساسی پاسخ دهد: اگر ساخت یک میلیون واحد در سال با ظرفیت فعلی اقتصاد امکان‌پذیر نیست، چه ترکیبی از اصلاحات مالی، حمایت‌های هدفمند، توسعه زمین و مشارکت بخش خصوصی می‌تواند تولید مسکن را به سطحی برساند که با نیاز جامعه تناسب داشته باشد؟
