رویای خانهدار شدن با خرید سانتیمتری
هرچند این طرح پیش از این نیز مطرح شده بود، اما اینکه مجدداً مطرح شده است به نظر برخی از کارشناسان بیش از آنکه هدف خانهدار کردن مردم را به دنبال داشته باشد، تبدیل داراییهای خُرد مردم در طرحی است که البته فاصله بسیاری با رویای آنها یعنی خانه دار کردن آنها دارد. از سوی دیگر برخی از صاحبنظران بر این باور هستند که این طرح و یا هر ایده دیگری که بتواند مردم را در قالب سرمایه گذار در اجرای طرحهای کلان عمرانی شریک کند، رویکردی بُرد- بُرد تلقی میشود که میتواند به اجرای طرحهای اقتصادی دولت با احتساب سود مشارکت مردم کمک کند. اما اینکه آیا در شرایط اقتصاد متورم و قیمتهای نجومی مسکن و قدرت خرید ناچیز مردم طرح خرید سانتیمتری مسکن، میتواند کمکی به بهبود بازار مسکن و خانه دار شدن مردم کند، مسئلهای است که ابهامات زیادی را دربردارد.
کارآمدی فروش سانتیمتری
به گزارش «آرمان ملی»، تلاش برای پیوندزدن نقدینگی خرد مردم با بازار ملتهب مسکن، طرحی که با شعار خانهدار کردن اقشار فاقد سرمایه اولیه عرضه میشود، به گمان بسیاری، در عمل بیش از آنکه وعده تحویل یک واحد مسکونی را بدهد، بهدنبال تبدیل مسکن به یک دارایی خردپذیر و قابل معامله است. همین امر در حقیقت نقطه آغاز همه تردیدها و پرسشها درباره این ابتکار تازه شهرداری است. هرچند در بازاری که قیمت ملک مدتهاست از توان خرید خانوارها فاصله گرفته، ایده فروش متری یا سانتیمتری مسکن برای برخی جذاب بهنظر میرسد، زیرا به افراد اجازه میدهد با سرمایههای کوچک، بخشی از ارزش یک پروژه ساختمانی را در اختیار بگیرند و شاید از رشد قیمت مسکن جا نمانند، اما منتقدان میگویند این مدل، بیش از آنکه به خانهدار شدن مردم منجر شود، نوعی ابزار مالی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم است؛ ابزاری که لزوماً به مالکیت واقعی و سکونت نمیرسد.
چالشهای فروش متری مسکن
پرسش اصلی اینجاست که آیا میتوان با تکهتکهکردن یک واحد مسکونی به سهمهای بسیار کوچک، بحران مسکن را حل کرد؟ تجربه قدیم این طرح به شکل و اجراهای متفاوت نشان میدهد که وقتی قدرت خرید عمومی پایین است، تورم هزینه ساخت را بالا میبرد و نقدشوندگی داراییهای خرد تضمین نمیشود، هر طرحی که بر پایه خرید سهمهای کوچک از ملک بنا شده باشد، با ریسکهای حقوقی، اجرایی و مالی جدی روبهرو خواهد شد. از همینرو، فروش خانه سانتیمتری اگرچه در ظاهر راهی نو برای جذب سرمایههای خرد است، اما هنوز روشن نیست تا چه اندازه میتواند به هدف اصلی یعنی خانهدار کردن مردم نزدیک شود. در چنین شرایطی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری نیازمند شفافیت، تضمین حقوق خریدار، کنترل تورم و سیاستهای مؤثر برای افزایش عرضه واقعی است؛ وگرنه هر ایده تازهای، حتی اگر با عنوانی جذاب وارد میدان شود، ممکن است تنها بر پیچیدگیهای یکی از عمیقترین بحرانهای اقتصادی کشور بیفزاید.
فروش رویای خرید مسکن
فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوهسازان کشور در گفتوگو با «آرمان ملی» در این باره گفت: مسکن، برخلاف تصور رایج، صرفاً یک دارایی سرمایهای نیست، بلکه بهطور مستقیم با معیشت، امنیت روانی و آینده خانوارها گره خورده است. بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که نه تقاضای مصرفی توان همراهی با قیمتها را دارد و نه ابزارهای پیشنهادی میتوانند بهتنهایی گره اصلی این بازار را باز کنند. او افزود: اقتصاد و بازار ملک، مسأله اصلی را در کمبود قدرت خرید مردم میبیند که به زعم این کارشناس بازار مسکن، موجب شده است بخش بزرگی از جامعه حتی با وجود نیاز واقعی به مسکن، امکان ورود به بازار خرید را نداشته باشند. در چنین فضایی، هر طرحی که عنوان خانهدار کردن مردم را یدک میکشد، مطلوب تلقی میشود، اما در نهایت باید این امر را نیز بررسی کرد که آیا این سیاست واقعاً به تملک مسکن برای خانوارها منجر میشود یا تنها شکل تازهای از مشارکت مالی در بازار ملک را ایجاد میکند؟ پورحاجت اضافه کرد: تجربه بازار مسکن نشان داده است که هر سازوکار جدیدی اگر بر بستر تورم مزمن، بیثباتی اقتصادی و نابرابری شدید درآمد و قیمت بنا شود، در بهترین حالت میتواند به بخشی از بازار سرمایه کمک کند، اما لزوماً پاسخگوی نیاز واقعی خانوارها نخواهد بود. به همین دلیل، فروش متری مسکن نیز اگر بدون پشتوانه اجرایی، شفافیت حقوقی و سازوکار روشن برای حفظ منافع خریداران پیش برود، ممکن است بیش از آنکه راهحل باشد، به یک ابزار جدید برای پیچیدهتر شدن مناسبات بازار تبدیل شود. او توضیح داد: در وضعیت کنونی، مسئله اصلی نه کمبود ایده، بلکه ناتوانی ساختار اقتصادی در تبدیل ایدهها به نتیجه ملموس است. او یادآوری میکند که در بازارهای ملتهب، شعار خانهدار شدن بدون اصلاح بنیادهای اقتصادی، افزایش تولید مسکن، تقویت قدرت خرید و ایجاد ثبات در سیاستگذاری، نمیتواند به نتیجهای پایدار برسد. به بیان دیگر، هرچند ممکن است فروش متری مسکن در ظاهر پاسخی خلاقانه به بحران کمبرخورداری از سرمایه اولیه باشد، اما در عمل این پرسش باقی میماند که چه تضمینی وجود دارد این مدل بتواند مالکیت واقعی و قابل اتکا برای خریداران ایجاد کند.
ابهامات حقوقی طرح
دبیر کانون سراسری انبوهسازان ادامه داد: در شرایطی که بسیاری از طرحهای مشارکتی و سرمایهگذاری در حوزه مسکن به دلیل ابهام در حقوق خریدار، زمان تحویل، نحوه محاسبه سهم و شیوه انتقال مالکیت با تردید روبهرو بودهاند، هر ابتکار تازهای باید از منظر حقوقی و اجرایی با دقت بسیار بیشتری ارزیابی شود. اگر سازوکار فروش متری نتواند بهروشنی مشخص کند که خریدار دقیقاً چه چیزی را میخرد، چه زمانی صاحب حق معتبر میشود و این حق چگونه از نوسانات بازار و ریسکهای اجرایی محافظت خواهد شد، اعتماد عمومی نیز بهسادگی شکل نخواهد گرفت. او در پاسخ به این سئوال که آیا تورم بالا و قدرت خرید پایین مردم با این طرح به خرید مسکن و رفع نیاز آنها در حوزه خانه دار شدن منتهی میشود یا خیر، گفت: در اقتصادی که قیمت مسکن بهصورت مداوم از درآمد واقعی خانوارها فاصله میگیرد، ابزارهای مالی تازه فقط زمانی میتوانند موفق باشند که همزمان با سیاستهای کنترل تورم و افزایش عرضه واقعی مسکن همراه شوند. در غیر این صورت، این ابزارها ممکن است صرفاً به مشارکت خرد در یک بازار گرانقیمت منجر شوند؛ مشارکتی که لزوماً در نهایت به تملک خانه برای طبقات متوسط و پایین جامعه ختم نخواهد شد.
مطلوبیت مشروط طرح
پورحاجت در بخشهایی از گفتوگو با اشاره به تجربههای مختلف بازار و تأثیر متغیرهای اقتصادی بر ساختوساز، تاکید کرد: مسکن در ایران از یک مسئله صرفاً عمرانی فراتر رفته و به مسئلهای پیچیده در پیوند با تولید، سرمایهگذاری، اعتماد عمومی و سیاستگذاری شهری تبدیل شده است. از این نظر، هر طرحی که در حوزه مسکن ارائه میشود، باید نه فقط از نظر تبلیغاتی یا رسانهای، بلکه از نظر کارآمدی، عدالتپذیری و اثر واقعی بر زندگی مردم سنجیده شود. به باور او، اگر هدف، خانهدار شدن مردم باشد، راهحل اصلی در دسترس قرار دادن مسکن با قیمت متناسب با توان خرید خانوارها، افزایش ساختوساز هدفمند، کاهش هزینههای تولید، کنترل سوداگری و ایجاد ثبات در بازار است. در غیر این صورت، طرحهایی نظیر فروش متری، هرچند ممکن است در کوتاهمدت توجه افکار عمومی را جلب کنند، اما در بلندمدت بعید است بتوانند جایگزین سیاستهای بنیادین و مؤثر در بخش مسکن شوند. او معتقد است: هر طرحی که بتواند به سرمایهگذاری مردم در اجرای طرحهای عمرانی کشور در سطح کلان و اجرایی شدن طرحهایی، چون ساخت و ساز مسکن، پارکینگ عمومی و... منتهی شود مطلوب ارزیابی میشود. به گفته او اجرای طرح فروش مسکن متری هم از سوی شهرداری و ورود این سازمان به مقوله ساخت و ساز، که مشابه آن در دیگر کشورها نیز اجرایی میشود، میتواند در بهبود بازار مسکن در کشور مفید واقع شود.
