دوراهی خرید یا فروش مسکن در شرایط جنگی

 با توجه به نوسانات شدید بازار‌های مالی، به ویژه در زمان‌هایی که طلا و دلار در حال کاهش ارزش هستند، بسیاری از افراد به‌دنبال راهکار‌هایی برای حفظ سرمایه خود می‌گردند. یکی از گزینه‌های رایج در این شرایط، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. خرید خانه در شهر‌های امن‌تر می‌تواند به‌عنوان یک استراتژی برای حفظ ارزش سرمایه تلقی شود، زیرا املاک معمولا در طول زمان ارزش خود را حفظ می‌کنند و حتی ممکن است در آینده افزایش قیمت داشته باشند. از طرف دیگر، شرایط جنگی و بمباران‌ها در کلانشهر‌هایی مانند تهران، باعث شده است که بسیاری از مالکان به فکر فروش املاک خود باشند تا از خطر نابودی آن مصون باشند. 

بازار مسکن قفل شده

حسام‌الدین عقبایی؛ رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور در گفت‌و‌گو با «آرمان ملی» گفت: در شرایط کنونی، میزان معاملات انجام‌شده در بازار مسکن به اندازه‌ای نیست که بتوان از طریق آن تصویر دقیقی از وضعیت مبادلات و روند‌های قیمتی در بخش‌های مختلف این بازار به دست آورد و به گونه‌ای می‌توان گفت این بازار بیش از گذشته در رکود کامل قرار گرفته و قفل شده است، در حقیقت کاهش حجم معاملات باعث شده شاخص قابل اتکایی برای سنجش قیمت واقعی مسکن در دسترس نباشد و ارزیابی دقیق از سطح واقعی قیمت‌ها با دشواری همراه شود. او افزود: بازار مسکن در مقایسه با برخی بازار‌های دیگر از جمله طلا و ارز، بازاری با درجه‌ای از مقاومت در واکنش به تحولات اقتصادی است. در بازار‌هایی مانند ارز و طلا، تغییرات قیمت معمولا در بازه‌های زمانی کوتاه و با سرعت بالا خود را نشان می‌دهد و امکان تحلیل و ارزیابی نسبتا دقیق‌تری از روند‌ها فراهم می‌شود، اما در بازار مسکن، به دلیل ماهیت این دارایی و حجم بالای سرمایه مورد نیاز برای معاملات، واکنش‌ها به تحولات اقتصادی با تأخیر و تدریجی ظاهر می‌شود. این کارشناس حوزه مسکن اضافه کرد: از طرفی، فرآیند عرضه و فروش مسکن نیز ذاتاً زمان‌بر است، معمولا از زمانی‌که مالک تصمیم می‌گیرد ملک خود را برای فروش عرضه کند تا زمانی‌که معامله نهایی انجام شود، فاصله زمانی قابل‌توجهی وجود دارد و در نهایت همین موضوع باعث می‌شود که تغییرات واقعی در سمت عرضه و تقاضا بلافاصله زمانی در آمار معاملات منعکس شود و تحلیل دقیق و فوری از وضعیت بازار دشوارتر شود، از این رو، بسیاری از تحلیلگران معتقدند برای ارزیابی روند‌های بازار مسکن باید بازه‌های زمانی بلندمدت‌تر را مدنظر قرار داد، زیرا این بازار نسبت به نوسانات کوتاه‌مدت اقتصاد واکنش کندتری نشان می‌دهد و تحولات آن معمولا به‌صورت تدریجی و در طول زمان شکل می‌گیرد. 
 
سرگردانی دوسویه 

عقبایی درباره اولویت خرید یا فروش مسکن در شرایط کنونی عنوان کرد: در شرایط کنونی و با توجه به فضای جنگی حاکم بر کشور، رفتار فعالان بازار مسکن دچار دوگانگی شده است و بعضی از مالکان به دلایل مختلف تصمیم گرفته‌اند املاک خود را برای فروش عرضه کنند و حتی از آمادگی لازم برای انجام سریع فرآیند معامله نیز برخوردارند، در این راستا این گروه ترجیح می‌دهند در کوتاه‌ترین زمان ممکن دارایی خود را به پول نقد تبدیل کنند و از پیچیدگی‌ها و ریسک‌های احتمالی آینده فاصله بگیرند. او ادامه داد: از طرف دیگر، گروه دیگری از خریداران و حتی برخی فروشندگان، به دلیل فضای مبهم و شرایط نامطمئن ناشی از تحولات جنگی، ترجیح می‌دهند فعلا نقدینگی خود را حفظ کنند، چرا که معتقدند که ورود به معاملات سنگین و بلندمدتی مانند خرید مسکن در شرایطی که آینده اقتصادی و امنیتی کشور با ابهام همراه است، تصمیمی پرریسک محسوب می‌شود و به همین دلیل بسیاری از آنها خرید و فروش در بازار مسکن را به زمان دیگری موکول کرده‌اند. 

مسکن ارزان نشده

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران توضیح داد: تمام این شرایط باعث شده خریداران و فروشندگان عملا در وضعیت انتظار و سردرگمی قرار بگیرند و بازار مسکن با نوعی رکود عمیق مواجه شود ودر نهایت آنچه امروز در این بازار مشاهده می‌شود، نوعی رکود مطلق است که در واقع ادامه همان رکودی به شمار می‌رود که پیش از این نیز به‌دلایل مختلف بر بازار مسکن حاکم بود، اما اکنون به دلیل بی‌ثباتی‌ها و نااطمینانی‌های ناشی از شرایط جنگی، شدت بیشتری گرفته است. او تاکید کرد: در چنین وضعیتی حتی ارزیابی روند قیمت‌ها نیز با دشواری جدی روبه‌روست. اما آنچه که بدیهی است، شاخص اصلی برای اعلام افزایش یا کاهش قیمت مسکن، معاملات واقعی انجام‌شده در بازار است، اما در حال حاضر حجم معاملات به حدی پایین است که عملاً نمی‌توان به آن استناد کرد. معاملات موجود نیز بسیار محدود و انگشت‌شمار هستند و نمی‌توانند مبنای قابل اعتمادی برای تحلیل روند قیمت‌ها در بازار مسکن به شمار آیند. 
 
ریسک‌های خرید و فروش

 این کارشناس مسکن افزود: در روز‌های اخیر و برخلاف تصور بسیاری از فعالان اقتصادی، قیمت طلا و ارز با روندی کاهشی مواجه شده است؛ موضوعی که برای بخشی از جامعه غافلگیرکننده بوده، زیرا معمولا در شرایط ناامنی و تنش‌های سیاسی انتظار می‌رود این بازار‌ها با افزایش قیمت روبه‌رو شوند. با این حال، نوسانات اخیر نشان داده که حتی بازار‌های سنتی حفظ ارزش دارایی نیز در وضعیت بی‌ثباتی قرار گرفته‌اند. قطعا در چنین فضایی برخی افراد تلاش می‌کنند برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به بازار مسکن روی بیاورند. از نگاه این گروه، خرید ملک می‌تواند راهی برای تبدیل نقدینگی به یک دارایی نسبتا پایدار باشد و حتی عده‌ای این شرایط را فرصتی مناسب برای ورود به بازار مسکن تلقی می‌کنند، با این حال بسیاری معتقدند وضعیت فعلی لزوماً با چنین تحلیلی همخوانی ندارد. او درباره دلیل اصلی این شرایط گفت: دلیل اصلی این موضوع، بی‌ثباتی گسترده‌ای است که بر فضای اقتصادی حاکم شده است، چراکه در شرایطی که چشم‌انداز تحولات سیاسی و امنیتی هنوز مشخص نیست، تصمیم‌گیری در بازار‌هایی مانند مسکن با ریسک بالایی همراه است. هنوز روشن نیست که وضعیت کنونی به آتش‌بس، آغاز مذاکرات یا پایان درگیری‌ها منتهی خواهد شد و هر یک از این سناریو‌ها می‌تواند پیامد‌های متفاوتی برای اقتصاد و بازار‌های دارایی به همراه داشته باشد. به این ترتیب، تحلیل رفتار آینده بازار مسکن در چنین فضایی بسیار دشوار است آنهم در شرایطی که بازار مسکن حتی پیش از بروز این شرایط نیز با مشکلاتی مانند رکود معاملاتی و قفل شدن جریان خرید و فروش مواجه بود و در حال حاضر، با اضافه شدن عامل نااطمینانی و بی‌ثباتی، این رکود عمیق‌تر شده و چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار بیش از هر زمان دیگری مبهم به نظر می‌رسد. 
 
سناریو‌های بازار مسکن

او درباره احتمالات پیش روی بازار مسکن در آینده نزدیک و دور بیان داشت: با وجود سناریو‌های مختلفی که درباره آینده تحولات پیش‌رو مطرح می‌شود، از احتمال آتش‌بس گرفته تا آغاز مذاکرات یا حتی پایان درگیری‌ها و ورود به دوره پساجنگ، بسیاری از تحلیلگران معتقدند بازار مسکن در کوتاه‌مدت همچنان با رکود جدی مواجه خواهد بود. برآورد‌ها نشان می‌دهد که حتی در صورت تغییر شرایط سیاسی و امنیتی، حداقل تا نیمه اردیبهشت سال آینده بازار مسکن همچنان درگیر همان رکود عمیقی خواهد بود که اکنون بر آن حاکم است. در این بین، یکی از متغیر‌های مهمی که می‌تواند در آینده بازار مسکن نقش‌آفرینی کند، موضوع بازسازی خسارت‌ها و ویرانی‌هایی است که در جریان تحولات اخیر در بخش‌هایی از کشور ایجاد شده است و حجم ساختمان‌ها و واحد‌های مسکونی آسیب‌دیده یا تخریب‌شده، در صورت آغاز فرآیند بازسازی، می‌تواند تقاضای جدیدی در حوزه ساخت‌وساز ایجاد کند و بر تحولات بازار مسکن اثر بگذار، با این وجود، چگونگی شکل‌گیری این روند تا حد زیادی به تصمیماتی بستگی دارد که در دوره پساجنگ اتخاذ خواهد شد. سیاست‌های دولت، نحوه تأمین منابع برای بازسازی، برنامه‌های عمرانی و سازوکار‌های حمایتی از آسیب‌دیدگان، همگی عواملی هستند که می‌توانند مسیر بازار مسکن را در دوره آینده تعیین کنند. او تاکید کرد: هر یک از سناریو‌های پیش‌رو، از آتش‌بس و توافق گرفته تا پایان کامل درگیری‌ها، می‌تواند تعریف تازه‌ای از شرایط اقتصادی و بازار مسکن ایجاد کند. در نتیجه تصمیم‌گیری درباره آینده این بازار نیز ناگزیر باید بر اساس شرایطی انجام شود که در آن زمان شکل می‌گیرد و متناسب با سیاست‌ها و برنامه‌هایی باشد که برای دوران پساجنگ تدوین خواهد شد.