چشم‌انداز خرید، فروش و اجاره مسکن

 تحلیلگران در بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن در آستانه سال نو معتقدند؛ این بخش حیاتی از اقتصاد در یک وضعیت پیچیده و متناقض گرفتار شده است که به نوعی می‌توان از آن به رکود تورمی یاد کرد، هرچند برخی از کارشناسان بر این باورهستند که در روزهای اخیر قیمت مسکن اندکی رشد پیدا کرده، اما همچنان بازار خرید و فروش به دلیل بی ثباتی وضعیت اقتصادی و اجتماعی رونقی ندارد و دراین بین فقط شرایط برای مستاجران و خریداران واقعی ملک قفل شده باقی مانده است. 

رکود بازار مسکن

به گزارش «آرمان ملی»، رکود سنگین بازار مسکن به‌رغم رشد فزاینده بازارهای طلا و ارز در سالیان اخیر رویکردی است که به گفته کارشناسان به دلیل تورم افسارگسیخته و تغییر دامنه و قدرت خرید مردم شکل گرفته است و در این راستا مردم در سطوح و اقشار مختلف درصدد تبدیل نقدینگی خود به آن چیزی هستند که بتواند ارزش آن را برای آنها حفظ کند و در این میان طلا و ارز بهترین گزینه برای آنها با هر مقدار از نقدینگی محسوب می‌شود تا بتوانند امیدوارانه‌تر در مسیر رکود تورمی گام بردارند. قطعاً در این میان، بازار مسکن و نرخ‌های سنگین آن برای خرید، از فهرست خرید مردم برای حفظ ارزش نقدینگی اکثریت آنها خارج شده و به این ترتیب رکود سنگینی در این بازار حکمفرما شده است. این رویکرد به این معناست که به‌رغم توقف یا کاهش شدید حجم معاملات خرید و فروش، فشارهای قیمتی همچنان بر بازار حاکم است و این روند، با تضعیف مستمر قدرت خرید عموم جامعه، به یک قفل‌شدگی کامل منجر شده است. به باور صاحبنظران؛ فروشندگان ملک به دلیل نوسانات شدید اخیر در نرخ‌های پیشنهادی مسکن که به دنبال تحولاتی چون جنگ دوازده روزه و... صورت گرفته است، اکنون در مرحله احتیاط و انتظار بسر می‌برند. پس از جهش‌های ناگهانی قیمت که اغلب تحت تأثیر آشفتگی‌های نرخ ارز و ناآرامی‌های اجتماعی رخ داده است، بسیاری از مالکان از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری می‌کنند و این احتیاط، به عاملی برای تشدید رکود تبدیل شده است؛ چراکه تقاضای واقعی و مصرف‌کننده، به‌ویژه خریداران خانه اولی، به دلیل کاهش شدید ارزش پول ملی و افزایش نرخ‌ها، توانایی ورود به بازار را از دست داده‌اند. در این میان، افرادی که قصد تبدیل به احسن یا جابجایی واحدهای خود را دارند نیز با مانع بزرگی مواجه شده‌اند که همانا، فقدان واحدهای مرغوب برای خرید در قیمت‌های منطقی است. در نهایت این رکود مشهود، در پایین‌ترین سطح معاملاتی، نشان‌دهنده یک عدم تعادل عمیق در عرضه و تقاضا است که ناشی از عوامل بنیادین اقتصادی و سیاست‌گذاری‌های کلان است.  

اثر زنجیره‌ای رکود

بخش مسکن همواره به عنوان یکی از بخش‌های پیشران در اقتصاد ملی شناخته شده است و رونق در این حوزه می‌تواند به صورت زنجیره‌ای موجب تحرک در صنایع پایین‌دستی و افزایش اشتغال شود. با این حال، سردرگمی کنونی که خریداران و فروشندگان را به یک اندازه فرا گرفته، نه تنها موتور محرک اقتصاد را متوقف کرده، بلکه به تضعیف اعتماد عمومی نسبت به ثبات اقتصادی دامن زده است. از جمله دلایل اصلی که به این وضعیت دامن زده، تغییرات ساختاری در سیاست‌های ارزی کشور بوده است. حذف یارانه‌های پنهان ارزی و مبنا قرار گرفتن نرخ‌های آزاد در محاسبه هزینه‌های واردات، مستقیماً قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی را متحول ساخته است و از این رو، این تورم ناشی از هزینه‌های ساخت، خود عاملی است که مانع از کاهش قیمت‌های پیشنهادی در بازار نهایی می‌شود که در ادامه حتی با وجود انجام نشدن معامله، ارزش اسمی دارایی‌ها به دلیل تورم ساخت، رو به افزایش می‌گذارد و این در عمل به این معناست که اگر امروز قیمت یک متر مربع در محله‌ای خاص یک رقم مشخص باشد، این انتظار تورمی وجود دارد که بدون انجام هیچ تراکنشی، در آینده‌ای نزدیک این رقم با تأثیرپذیری از گرانی مصالح، افزایش یابد و در نهایت، این الگوی تکرارشونده طی سالیان اخیر، به گونه‌ای بر بازار مسکن سایه افکنده که رکود فعلی، خود نوعی انباشت تورم سرکوب‌شده محسوب می‌شود که در انتظار فرصت مناسب برای بروز انفجاری خواهد بود. بدیهی است که، رکود چندین ساله در معاملات ملکی، آسیب‌های عمیقی بر پیکره اقتصاد وارد کرده است و این اثرات به سایر بخش‌ها نیز سرایت کرده است، بر این اساس بسیار ضروری است همزمان با تشکیل کارگروه‌های مختلف از سوی دولت برای بررسی و حل بحران در حوزه‌های مختلف، دولتمردان به بخش مسکن به عنوان کلید خروج از وضعیت رکودی فعلی، توجهی ویژه داشته باشند که البته حتماً باید همراه با راهکارهای عملی و پایدار باشد تا از تکرار چرخه‌های تورمی و رکودی و پیامدهای ناخوشایند آتی و اعتراضات احتمالی جلوگیری شود.  

بحران بازار اجاره

از سوی دیگر، با وجود تشدید رکود در بازار خرید و فروش، بازار اجاره در حال تبدیل شدن به بحرانی جدی است که فشار مضاعفی بر مستاجران به خصوص اقشار آسیب‌پذیر جامعه وارد می‌آورد. بر اساس پیش‌بینی‌ کارشناسان؛ در سال آینده نرخ‌های اجاره به رشدی فراتر از روال معمول تجربه خواهند کرد که بخشی از آن به دلیل جبران عقب‌ماندگی تاریخی در این بخش صورت خواهد گرفت و بخش دیگر نیز به دنبال تاثیرپذیری بازار مسکن از انتظارت تورمی در جامعه رخ خواهد داد. تلاش بازار برای پر کردن فاصله بین رشد اجاره‌بها و رشد سرسام‌آور قیمت خرید و فروش مسکن در سال‌های گذشته با وجود رکود وحشتناک، دلیل اصلی این پیش‌بینی است و از سوی دیگر، جهش‌های اخیر در قیمت واحدهای مسکونی، انتظارات موجران را برای افزایش اجاره‌بها تقویت کرده و در نهایت بازار اجاره مسکن را دچار نوسانات شدید خواهد کرد که این این امر شرایط را برای مستأجرانی که بخش بزرگی از درآمد خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند، به مراتب دشوارتر می‌سازد.  

بازارهای موازی

تحلیلگران یکی از دلایل اصلی تشدید رکود در بازار مسکن، پدیده هدایت سرمایه‌های سرگردان به سمت بازارهای موازی مانند طلا و ارز بوده است که این روند از حدود یک سال پیش شتاب گرفته است. زمانی که بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مولد مثل ساخت و ساز یا خرید مسکن برای اجاره و... کاهش یافته و ریسک‌پذیری در بازارهای سفته‌بازانه افزایش یابد، سرمایه‌ها به آن سمت هدایت می‌شوند و این امر به کسادی و رکود در بازار سنتی مسکن منجر می‌شود و در نهایت، این فرایند همان پیش‌بینی قفل‌شدگی بازار است که به احتمال زیاد در بهمن و اسفند ماه رخ می‌دهد و که در نتیجه آن، تقاضای واقعی قدرت خرید ندارد، فروشنده محتاط است و سرمایه‌گذار نیز ترجیح داده در حباب‌های نقدشوندگی طلا و ارز باقی بماند. اما نکته‌ای که نباید از آن غافل شد اینکه تحلیلگران اعتقاد دارند که؛ با وجود این رکود عمیق در معاملات، نباید فراموش کرد که تجربه تاریخی نشان می‌دهد رکود در بازار ملک دائمی نیست، بلکه فشار تورمی که به واسطه افزایش هزینه‌های ساخت و کمبود عرضه مناسب در جامعه وجود دارد، به عنوان یک نیروی سرکوب‌شده عمل می‌کند و دیر یا زود این تورم انباشت شده در مقایسه با بازارهای موازی، خود را در قیمت‌های رسمی ملک نشان خواهد داد. 

افزایش ۲۰ درصدی

مهدی کرباسیان عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک در این باره گفت: در همین یکی دو هفته اخیر به دنبال نوسانات ارزی و ناآرامی‌های اجتماعی، قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شهر تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود و در واقع بازار در رکود تورمی بسر می‌برد. او افزود: شرایط به گونه‌ای است که مالکان از فروش امتناع می‌کنند و متقاضیان خانه اولی توان خرید ندارند. کسانی هم که قصد تبدیل به احسن واحدهای خود را دارند به دلیل عقب‌نشینی فروشندگان نمی‌توانند واحد مرغوب پیدا کنند و به همین دلیل معاملات در پایین‌ترین سطح قرار دارد. کرباسیان با بیان اینکه سردرگمی که در بین خریداران و فروشندگان بازار مسکن ایجاد شده اتفاق خوبی برای اقتصاد کشور نیست، بیان کرد: بخش مسکن از بخش‌های پیشران محسوب می‌شود و تحرک در این حوزه می‌تواند موجب رونق اقتصاد کشور شود. عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره تاثیر حذف ارز ترجیحی بر بازار مسکن گفت: بعد از اینکه ارز ترجیحی حذف شد و دلار بازار آزاد مبنا قرار گرفت، قیمت کالاها افزایشی شد و این موضوع بر قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار بود. این کارشناس ادامه داد: تورم ساخت باعث می‌شود که بازار مسکن در همان رکود کاملی که قرار گرفته، باقی بماند اما در ماه‌های آینده با افزایش قیمت مواجه می‌شود. به طور مثال اگر امروز یک واحد مسکونی در محله‌ای از تهران، متری ۱۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شود احتمالا دو ماه بعد بدون هیچ معامله‌ای قیمت آن ۱۱۰ میلیون تومان خواهد بود که از افزایش نرخ مصالح ساختمانی نشأت می‌گیرد. این وضعیتی است که بازار مسکن در هفت سال گذشته به آن دچار شده است.