تخفیفات بالا؛ معاملات مسکن را افزایش داد

آرمان‌ملی: بازار مسکن در آخرین فصل سال با افزایش عرضه مواجه شده و در نتیجه با افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران علاوه بر تمرکز معاملات در برخی از مناطق قیمت‌ها کمتر از میانگین قیمتی تعیین شده انجام می‌گیرد در این رابطه بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده دلیل رونق معاملات همگام با تخفیفاتی که در برخی از موارد حتی تا بیش از 30 درصد می‌رسد نشات‌گرفته از عرضه واحدهای اولین گروه از سفته‌بازان مسکن بوده که نگران از تاثیر سیاست‌های مسکنی دولت که به تعبیر کارشناسان با حذف گروهی زیادی از متقاضیان واقعی از طریق طرح‌های ساخت مسکن خود عملا در چند سال آینده بازار را به سمت رکود انتظاری هدایت می‌کند صورت گرفته است. از سوی دیگر این سیاست به کاهش سرمایه‌گذاری سازندگان خرد مسکن و کاهش عرضه نیز منجر شده و احتمالا پس از یک‌دوره رونق بازار با جهش قیمت‌ها مجدد به رکود وارد خواهد شد. بازار مسکن در آستانه ورود به فصل پایانی سال با افزایش تدریجی تمایل برای فروش مواجه شده است. با اینکه انتظار می‌رفت معاملات رفته‌رفته بالا برود طرف عرضه، فرصت فعلی را زمان مناسبی برای خروج با سود از بازار مسکن ارزیابی کرده است. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد اولین گروه از سفته‌بازان مسکن، واحدهای خود را به بازار شب عید که معمولا بازه زمانی پرمعامله‌ای محسوب می‌شوند عرضه کرده‌اند. این افراد کسانی هستند که عمدتا آپارتمان‌های زیرقیمت را طی یکسال گذشته خریداری کرده‌اند و با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها در ۹ ماه گذشته چشم‌انداز افزایشی برای بازار نمی‌بینند. به‌خصوص اینکه در یکسال اخیر قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد از تورم عمومی عقب مانده است. از سوی دیگر، طرف تقاضا بدون توجه به نوسانات ماهیانه بازار مسکن شهر تهران در جست‌وجوی فایل‌های زیرقیمت است. با اینکه متوسط قیمت هر متر خانه در شهر تهران ۳۲ میلیون تومان است، نبض معاملات در بازه قیمتی ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومان می‌تپد. آبان امسال ۳۴ درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران مربوط به این محدوده قیمتی بود و به‌طور کلی ۶۱. ۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدند. اگر چه ممکن است تا انتهای سال با مقداری رونق معاملات مواجه شویم اما عرضه بیش از تقاضا در بازار مسکن نشان از آن دارد که معامله‌گران با دید سرمایه‌ای به مقطع کنونی نگاه نمی‌کنند. به‌جز منطقه یک که تابلوی معاملات آن به نوعی نشان‌دهنده تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن محسوب می‌شود و آبان امسال بالاترین میزان رشد ماهیانه و سالیانه قیمت را به‌خود اختصاص داد در سایر مناطق عمده خریدها از نوع مصرفی است. هرچند اغلب فایل‌های زیرقیمت مرغوبیت لازم را ندارند.

خانه‌های فاقد امکانات

بررسی‌ها نشان می‌دهد تحت‌تاثیر کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت‌وساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ بازار مسکن به لحاظ حجم واحدهای نوساز با افت محسوسی مواجه شده است. در حال حاضر اغلب واحدهایی که به بازار عرضه می‌شود فاقد امکانات کافی است. از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیاری از متقاضیان مسکن که قصد دارند از شرایط کنونی برای رویای خانه‌دار شدن استفاده کنند برای تطبیق سرمایه خود با قیمت‌ها بیشتر به‌دنبال واحدهایی هستند که با امکانات کمتر همچون نداشتن آسانسور، پارکینگ و انباری و در طبقات بالا با قیمت‌های پایین‌تری عرضه شده و ضعف امکانات قدرت چانه‌زنی بالاتری را برای خریدار فراهم آورده است. در این رابطه واحدهایی که سال ساخت آنها مربوط به دهه ۸۰ و قبل از آن است اکثرا فاقد آسانسور و امکانات دیگر هستند. مطابق آمار بانک‌مرکزی از بازار مسکن شهر تهران در آبانماه ۱۴۰۰ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع از نظر سطح زیربنا و خانه‌های ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان از نظر قیمت هر متر مربع رتبه‌های اول معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. با توجه به این آمار محدوده قیمتی ۷۵۰ میلیون تا ۱.۲ میلیارد تومان می‌تواند بازه متعادل قیمتی تلقی شود. در واقع خانه‌های این بازه قیمتی خوش‌فروش محسوب می‌شود.

بازار کماکان کساد است

در خصوص وضعیت این روزهای بازار مسکن باید گفت تحرک چندانی وجود ندارد و بازار کماکان کساد است. قیمت‌ها در آذرماه افزایش چندانی نداشته و البته با کاهش هم مواجه نشده است. به‌نظر می‌رسد میانگین ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع، مقاومت معتبری برای بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. مطابق آمار آبانماه متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۲ میلیون تومان بوده و هنوز آمار آذرماه ارائه نشده است اما بررسی‌ها از ثبات بازار حکایت دارد. با توجه به نصف‌شدن هزینه خرید امتیاز تسهیلات اوراق مسکن انتظار می‌رود معاملات شهر تهران حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کند. از روز ۲۳ آذر سال ۱۴۰۰ به مناسبت هشتادوسومین سالگرد تاسیس بانک مسکن هزینه دریافت وام اوراق که هم‌اکنون تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان در تهران است به نصف کاهش پیدا کرد. به‌دنبال این خبر، قیمت هر برگه اوراق تا میانگین ۱۱۱ هزارتومان افزایش یافت اما در ادامه کاهش پیدا کرد و روز ۳۰ آذرماه به حدود ۹۱ هزار تومان رسید. بر این اساس زوجین تهرانی با پرداخت حدود ۴۳ میلیون تومان، وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت خواهند کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر حدود ۲۰۰ میلیون تومان به آن اضافه کنند می‌توانند در مناطقی از جنوب تهران آپارتمان خریداری کنند.