افزایش سفته‌بازی در مناطق جنوبی پایتخت

آرمان‌ملی: مرکز آمار در آخرین گزارش خود در خصوص تغییرات نرخ مسکن تورم این حوزه را شهریورماه منفی اعلام کرده است. درواقع اگرچه تجربه رشد منفی 1.2 درصدی آن هم در حوزه ساختمان پس از چندین سال شاید به نوعی امیدوارکننده باشد؛ اما به‌نظر می‌رسد بیشترین شاخصه‌هایی که زمینه تحقق این میزان رشد را فراهم آورده در ابتدا اشباع‌شدن تورم در حوزه مسکن بوده به‌گونه‌ای که میانگین نرخ 32 میلیون تومانی برای هر متر مربع آپارتمان جای دیگری برای افزایش مجدد آن در آخرین ماه فصل تابستان را باقی نمی‌گذارد از سوی دیگر کاهش چشمگیر معاملات و افزایش تقاضای اجاره‌بها که رشد تا 47 درصدی را در تابستان به‌همراه داشته باعث شده تا آمار تورمی‌ بخش مسکن متوقف شود . البته در این میان بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش تقاضای سوداگران مسکن برای سرمایه‌گذاری و خرید املاک کوچک و ارزان‌قیمت در جنوب پایتخت و یا شهرهای حاشیه‌ای نیز مزیدی بر علت بوده تا شاهد جشن آماری در حوزه مسکن باشیم. مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود در خصوص نرخ تورم در تابستان نرخ تورم ماهانه که درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به عدد شاخص ماه قبل است، در شهریورماه ١٤٠٠ برابر منفی ۱.۲ درصد شد و در مقایسه با مردادماه ۴.۸ درصد کاهش یافت. بررسی نمودارها نشان می‌دهد که تورم ماهانه در تیرماه ۱۳۹۸ نیز منفی بود اما این روند تنها تا آبانماه همان سال دوام داشت و دوباره سیر نزولی داشت. در فاصله بین آبان و دیماه سال گذشته نیز تورم ماهانه مسکن در تهران کاهشی و منفی بود اما بلافاصله در مدار صعود قرار گرفت و استارت سیر نزولی آن در شهریورماه ۱۴۰۰ زده شده است. براساس این گزارش نرخ تورم سالیانه مسکن شهریورماه که درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به شهریور ۱۴۰۰، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل را نشان می‌دهد ۷.۹ درصد کاهش داشت. نرخ تورم سالیانه شهریورماه ۱۴۰۰ برابر ۶۷.۳ درصد شد در حالیکه این شاخص در شهریورماه سال گذشته ۷۵.۳ درصد بود. همچنین نرخ تورم نقطه‌ای مسکن پایتخت در شهریورماه ۲۳.۸ درصد بود که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۹.۹ درصد کاهش داشت. یعنی خریداران خانه برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به شهریورماه سال گذشته باید ۲۳.۸ درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای از اردیبهشت ماه ۹۶ روند صعودی را در پیش گرفت و در اردیبهشت سال ۹۸ به بالاترین رقم خود رسید اما دوباره روند نزولی را تا شهریور و آبانماه سال گذشته در پیش گرفت. اما دوباره در مدار نزولی قرار گرفته است.

رشد معاملات در جنوب پایتخت

از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد با رسیدن قیمت‌ها به میانگین 32 میلیون تومان در شهر تهران تقاضای خرید در اکثر مناطق شهری با روند کاهشی همراه بود و این در حالی است که سفته‌بازان توجه خود را معطوف به مناطق جنوبی شهر تهران و شهرهای حاشیه‌ای کرده‌اند که در این بین آپارتمان‌های کوچک و ارزان‌قیمت بیشترین تقاضا را به‌خود اختصاص داده است. بر این اساس در حال حاضر منطقه ۱۰ واقع در نیمه جنوبی تهران که تنها حدود ۱.۲ درصد از کل مساحت و ۳.۵ درصد جمعیت این کلانشهر را شامل می‌شود ۱۰ درصد معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. منطقه ۱۴ نیز با ۲.۳ درصد از کل مساحت تهران حدود ۵ درصد از جمعیت این شهر و ۶.۳ درصد از معاملات مسکن را در بر می‌گیرد. همچنین منطقه ۱۵ با ۷.۳ درصد از کل جمعیت و ۶.۱ درصد از کل مساحت شهر تهران ۴.۳ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. با این حال منطقه ۱۵ به هدف اول ساخت و ساز در شهر تهران تبدیل شده است. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در هر سه منطقه موردنظر از متوسط شهر تهران پایین‌تر است. میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۰ به میزان ۲۰.۶ میلیون تومان، منطقه ۱۴ بالغ بر ۲۲.۸ میلیون و منطقه ۱۵ به میزان ۱۶.۴ میلیون تومان است. متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران نیز ۳۱.۷ میلیون تومان برآورد می‌شود. با اینکه ساخت‌وساز در تهران در مقایسه با پارسال ۱۸ درصد و نسبت به ۱۰ سال قبل ۸۰ درصد کاهش‌یافته، طبق آخرین آماری که شهرداری تهران ارائه داده در پنج‌ماه نخست سال ۱۴۰۰ بیشترین صدور پروانه ساختمانی به ترتیب مربوط به منطقه ۱۵ با ۲۸۱ فقره، منطقه چهار با ۲۲۷ فقره، منطقه ۲ با ۱۷۹ فقره، منطقه ۱۴ با ۱۶۰ فقره و منطقه ۸ با ۱۵۴ فقره بوده است. این در حالی است که بیشترین معاملات به ترتیب در مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴ و ۱۴ انجام می‌شود. نکته قابل توجه اینکه منطقه ۱۰ از جایگاه هفتم تا هشتم تعداد معاملات مسکن در سال‌های گذشته به رتبه دوم در سال جاری رسیده است. آمار بانک‌مرکزی از شهریورماه ۱۴۰۰ گویای آن است که خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌های بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌های کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۶ درصد نیاز بازار را شامل می‌شود. بررسی‌ها ازعلت اقبال شهروندان به واحدهای کوچک نشان می‌دهد در عین حال که کیفیت برای متقاضیان مهم است، محدودیت نقدینگی مانع دستیابی آنها به واحدهای بزرگ متراژ می‌شود. افرادی که توانایی تامین هزینه خانه‌های کوچک متراژ را ندارند مجبور به مهاجرت می‌شوند. در این رابطه باید توجه داشت تداوم این موضوع به معنای محروم‌کردن اقشارضعیف و کم‌درآمد برای زندگی در کلانشهرها بوده که مشکلات بیشتری را برای این گزوه به‌همراه دارد. بنابراین ساخت و احداث واحدهای کوچک با متراژ‌های زیر 50 متر در مناطق جنوبی و ضعیف‌تر می‌تواند در جلوگیری از رشد مهاجرت به حاشیه‌نشینی موثر باشد.