رشد معاملات قدیمی‌سازها همگام با حاشیه‌نشینی

آرمان‌ملی: بــازار معــاملات مســکــن به‌رغــم قرارگرفتــن در فصل جابه‌جایی‌ها تحت‌تاثیر رشد قیمت‌ها به‌سود تقلیل یافته است. در واقـع کاهش قدرت خرید متقــاضیان واقعــی اگرچه سهم معاملات را کاهش داده اما این خریداران رویکرد خود را به‌سمت خرید واحدهای ارزان‌قیمت تغییر داده‌اند به‌گونه‌ای که هم‌اکنون خریدوفروش واحدهای قــدیمی به‌شدت رونق‌یافته و با رشـد 1.5 برابری مواجه شده است از سوی دیگر افزایش معاملات در حــاشیـه شهــرتهــران و مناطــق جنـوبی نیز نمایانگر آن است که بسیار از خانوارها برای تطبیق هزینه‌های مسکن با درآمدهای خود مناطق ارزان‌تر را مورد توجه قرار داده‌اند. براساس این گزارش، جهش سنگین قیمت‌ها طی ۳.۵ سال گذشتــه بسیاری از متقاضیان بازارمسکــن را به‌سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. سال ۱۳۹۲ سهم واحدهای بالای ۵ سال از معاملات شهر تهران حدود ۴۰ درصد بود که در حال حاضر به ۶۴.۲ درصد رسیده است. البته در حالت کلی، بازارمسکن در رکود قراردارد و در خرداد ۱۴۰۰ تعداد ۵۱۰۲ فقره معامله مسکن انجام شد که حدود یک‌سوم دوران رونق بود. با این حال منحنی خریدوفروش واحدهای قدیمی طی 8سال گذشته صعودی بوده است. مهمترین عامل به کاهش قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد اما عواملی همچون افت ساخت‌وساز و کمبود زمین برای احداث مسکن در رشــد سهــم آپــارتمان‌های قــدیمی بی‌تاثیر نبــوده است. آمار نشان می‌دهد که سال ۱۳۹۳ آپارتمان‌های بالای پنج سال حدود ۴۲ درصد قراردادهای مسکن شهر تهران را به‌خود اختصاص می‌دادند. سال ۱۳۹۴ این رقم به ۴۴ درصد رسید. ۱۳۹۵ واحدهــای مذکور ۴۸ درصد از معاملات را دربرگرفت. ۱۳۹۶ این عدد ۵۴ درصد شد. سال ۱۳۹۷ واحدهای بالای پنج سال ۵۶ درصد از معاملات را شامل شدند. سال ۱۳۹۸ سهــم مذکور به ۶۰ درصــد رسید. خردادماه ۱۳۹۹سهم آپــارتمان‌های بالای پنج سال از قراردادهای خرید و فروش در تهران ۶۱ درصد بود که در خرداد ۱۴۰۰ به ۶۴ درصد رسید. با اینکه آپارتمان‌های بالای ۱۶ سال در تهران به‌خصوص در نیمه‌جنوبی اغلب فاقد آسانسور هستند، تقاضا برای خریــد این واحدها رو به افزایش بوده است. آمار گویای آن است که طی هفت سال اخیر به‌طور دائم از تعداد معاملات واحدهای نوساز کاسته شده و در مقابل، خریدوفروش واحدهای ۱۶ سال به بالا افزایش یافته است. سهم آپارتمان‌های ۱۶ سال به بالا در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۳ بالغ بر ۱۲.۱ درصد بوده که در یک فرآیند افزایشی به ۲۹.۱ درصد در سومین‌ماه از سال ۱۴۰۰ رسیده است. عوامل مختلفی منجر به کوچ طرف تقاضا از واحدهای نوساز به واحدهای قدیمی شده که مهمترین آن به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و روند نزولی عرضه واحدهای نوساز مربوط می‌شود. سال ۱۳۹۹ در شهر تهران برای ۵۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که کمترین میزان عرضه از سال ۱۳۸۳ به بعد محسوب می‌شود.

مسکن در انتظار ثبات

یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از آبان‌ماه سال گذشته انتظارات تورمی تعدیل شده که شاهد ریزش بورس و ثبات نسبی قیمت مسکن بوده‌ایم، گفت: به‌دنبال نوسانات اقتصادی سه سال گذشته مطالبات عمومی بالا رفته که به‌نظر می‌رسد دولت آینده قصد دارد به این مطالبات پاسخ بدهد و در این صورت با افزایش هزینه‌های جاری، رشد نقدینگی، تورم و افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شویم. مهدی سلطان‌محمدی درباره پیش‌بینی آینده بازارمسکن اظهارکرد: در بسیاری موارد پیش‌بینی قیمت در بازارها امکان‌پذیر نیست. اما اقتصاد ما با مشکلاتی مواجه است که شاید مهمترین آن حجم سنگین نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان باشد. در طول دو سه سال گذشته شوک‌هایی به اقتصاد وارد شد که اصلی‌ترین آن تحریم‌های دوره «ترامپ» بود. سپس بیماری کــرونا اتفاق افتاد که منجر به کمبــود دارایی‌های سرمایه‌ای شد. هجــوم نقدینگی سرگردان به بازارها باعث شد حبابی در دارایی‌های سرمایه‌ای شکل بگیرد که دیدیم شاخص بورس، مسکن، ارز و طلا به شدت بالا رفت. وی افزود: از سال گذشته بسیاری از فعالان اقتصادی به این نتیجه رسیــدند که حباب بازارها بیش از اندازه بزرگ شده که به‌تدریج ریزشی در این بازارها رخ داد. شاخص بورس از ۲ میلیون واحد به ۱.۲ میلیون واحد رسید. در بخش مسکن سقوط قیمتی رخ نداد اما رشد قیمت از آبان ۱۳۹۹ به بعد کاهش پیدا کرد. سلطان‌محمدی، عوامل ایجاد تورم شدید در سه سال گذشته را کماکان پابرجا دانست و گفت: اثر شوک‌های بیرونی مثل خروج آمریکا از برجام و معضل کرونا هنوز به‌طور کامل برطرف نشده است. در سالجاری کسری بودجه وحشتناکی داریم که می‌تواند مهمترین عامل شکل‌گیری تورم آتی باشد. لذا برای اینکه بتوانیم قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای و به‌طورخاص مسکن را تحت‌کنترل درآوریم باید مساله رشد نقدینگی و کسری بودجه را حل کنیم. گفتنی است، بانک‌مرکزی، در خردادماه امسال متوسط قیمت یک‌متر مربع مسکن در شهرتهران ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان اعلام کرد که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۳ و ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این مــاه معــادل

۵.۱ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۲.۷ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۲۹.۶ افزایش را نشان می‌دهد.