اما و اگرهای ساخت مسکن استیجاری؟!

آرمان‌ملی: براساس طرح برخی از نمایندگان که به هیات‌رئیسه اعلام وصول شده شهرداری‌ها مکلف به احداث مسکن استیجاری در شهرهای بالای ۲۵۰ هزار نفر هستند که تعداد این واحدها براساس جمعیت هر شهر، از ۵۰۰ تا ۵ هزار واحد متغیر خواهد بود. در این طرح که شهرداری تهران با ساخت 5 هزار واحد بیشترین سهم را خواهد داشت از آن جهت حائز اهمیت است که نه‌تنها میانگین مدت زمان خانه‌دارشدن خانوارها که در ایران به حدود 80 سال رسیده موردتوجه قرارنگرفته، بلکه اساسا نمایندگان منابع خاصی را برای اجرای این طرح مشخص نکرده و به نوعی احتمالا شهرداری‌ها مکلف خواهند بود تا از محل درآمدهای خود طرح را به اجرا برسانند. درواقع این طرح در حالی به کمیسیون عمران ارجاع شده که وزارت راه و شهرسازی نیز اصلاحیه آیین‌نامه قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن را به کمیسیون اقتصاد دولت داده تا در صورت تصویب بخش خصوصی با دریافت مشوق‌هایی همچون معافیت‌های مالیاتی یا هزینه‌های صدور پروانه ساخت، در حوزه مسکن استیجاری سرمایه‌گذاری کند. موضوعی که به اعتقاد کارشناسان در صورت عدم تامل در منابع مورد نیاز طرح می‌تواند اثرات مخربی را نیز به‌همراه داشته باشد به گفته تحلیلگران در همه کشورهای دنیا مسکن استیجاری یکی از برنامه‌های دولت است اما شهرداری‌ها هیچگاه تامین‌کننده منابع نبوده‌اند و بخش خصوصی نیز نمی‌تواند تمامی سرمایه دلازم را فراهم کند.

در تخصیص منابع باید تامل کرد

فخرالدین زاوه، رئیس پژوهشکده اقتصاد و مدیریت مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره طرح مسکن استیجاری می‌گوید: اصل ساخت مساکن استیجاری در دنیا یک ایده پذیرفته شده است ولی نکته این است که باید برای تخصیص منابع به این بخش کمی تامل کرد؛ به این معنا که ممکن است منابعی که به‌عنوان تسهیلات تکلیفی بالاجبار به حوزه مسکن سوق داده شود، هم می‌تواند اثر مثبت داشته باشد و هم مخرب. کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در دیگر کشورها هم شهرداری‌ها در مسکن استیجاری دخیل هستند؛ ولی باید سازوکار آن مشخص شود؛ اینکه شهرداری به‌عنوان جزئی از این طرح باشد، امر پذیرفته‌ای است؛ ولی نباید شهرداری‌ها به‌عنوان اصل در نظر گرفته شوند؛ بلکه بخش خصوصی باید این کار را انجام دهد. وی افزود: در حال حاضر دنیا به این نتیجه رسیده که مالکیت مساکن استیجاری از سوی شهرداری‌ها، کارآمد نیست؛ اینکه شهرداری بخواهد هم سازنده باشد و هم گرداننده مسکن استیجاری، رویکرد بهینه‌ای نیست؛ چون نهادهای عمومی سازنده‌های خوبی نیستند و معمولا هدررفت منابع و فساد مالی در چنین پروژه‌هایی رخ می‌دهد؛ ولی شهرداری‌ها می‌توانند به مدیریت این طرح‌ها، تخصیصی منابع، مشارکت در عوائد آن و… کمک کنند. به گفته زاوه، دنیا به این نتیجه رسیده که بخش خصوصی در ساخت، نگهداری و بهره‌برداری مساکن استیجاری ورود کند و شهرداری‌ها هم آن را مدیریت کنند؛ اما شهرداری‌هایی که در دیگر کشورها وارد حوزه ساخت می‌شوند، منابع مالی را در اختیار دارند؛ چون برخی مالیات‌ها در دیگر کشورها به شهرداری‌ها داده می‌شود؛ اما در حال حاضر شهرداری‌ها در تامین منابع پایدار خود از محل عوارض شهری ناموفق هستند و تکلیف‌کردن آنها به هزینه‌کرد همین درآمدهای محدودشان به بخش مسکن استیجاری، بدون آنکه منابع جدیدی برای درآمدزایی آنها دیده شود، ممکن است به ورشکستگی شهرداری‌ها منجر شود. عضو هیات‌علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی یادآور شد: در طرح تهیه‌شده از سوی نمایندگان مجلس، شفافیت به اندازه کافی دیده نشده است. سازوکار مسکن استیجاری با توجه به منابع محدود فعلی، باید از سوی بخش خصوصی انجام شود؛ اما مشوق‌های مالیاتی یا عوارض صدور پروانه و… برای سرمایه‌گذار در این زمینه در نظر گرفته شود. وی با تاکید بر اینکه باید پیش از آغاز به ساخت مسکن استیجاری، از وقوع حباب‌های بزرگ در قیمت مسکن جلوگیری کرد، گفت: سوداگری در این بازار باید از رونق بیفتد تا سرمایه‌گذار به ساخت مسکن استیجاری رغبت داشته باشد؛ در غیر این صورت، سازنده تمایل به ورود سفته‌بازانه به بخش مسکن خواهد داشت نه مصرفی. به گفته این کارشناس اقتصادی، سیاست‌های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند به‌عنوان سیاست بازدارنده از ورود سرمایه‌های مورد استفاده قرار گیرد تا ابتدا تورم کلی مسکن کنترل شود سپس سرمایه‌گذاران راغب به فعالیت در بخش مسکن استیجاری باشند تا مالیات بر کسب و کارهای ثبت نشده ساماندهی نشود، سرمایه‌ها به‌سمت مسکن استیجاری نمی‌آید. وی درباره نرخ‌گذاری اجاره بهای مساکن استیجاری نیز اظهارکرد: نمی‌توان یک نرخ ثابت برای اجاره‌بهای این واحدهای مسکونی در نظر گرفت یا مثــلا گفت ۲۰ درصد کمتر از اجاره‌بهای شهرتهران؛ چون در حال حاضر اجاره‌بها در نقاط مختلف پایتخت، تفاوت‌های فاحشی دارد و باید سازوکاری در خصوص تعیین اجاره‌بهای این پروژه طراحی کرد و مثلا قیمت عرف منطقه را تعیین کرده و سپس یا با تخفیف‌دادن نسبت به نرخ منطقه یا پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای رایج با اجاره‌بهای مساکن استیجاری به‌صورت نقدی به خانوارهای ساکن این خانه‌ها، به مشمولان سکونت در واحدهای استیجاری کمک کرد.

طرح مسکن استجاری موفق نبوده

همچنین غزال راهب؛ مدیرگروه شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره طرح مسکن استیجاری و احداث مسکن برای اسکان موقتی و اجاره‌ای زوج‌های جوان از سوی شهرداری‌ها می‌گوید: نفس مسکن استیجاری کار درستی است در تمام دنیا هم مسکن اقشار کم‌درآمد از طریق مسکن استیجاری تامین می‌شود. وی ادامه داد: در برنامه‌های ۵ ساله توسعه هم بارها این موضوع دیده شده، ولی هیچگاه موفق نبوده است؛ دلیل عمده آن این است که زیرساخت‌های قانونی آن فراهم نشده است؛ زیرساخت قانونی به این معنا که رابطه دولت‌های ملی با محلی و سرمایه‌گذار مشخص نشده است؛ ابهامات زیادی دارد. راهب افزود: به‌دلیل همین ابهامات قانونی و نبود حمایت‌ها، بخش خصوصی ترغیب به سرمایه‌گذاری در این حوزه نمی‌شود؛ با تدوین قانون صریح و روشن در این زمینه می‌توان، آن را اجرایی کرد. وی درباره جایگاه شهرسازی در احداث مسکن استیجاری گفت: خانه‌های حمایتی مشکلی که دارند، تمرکز مجموعه‌های ساخته شده در یک مکان است؛ این تجمع‌سازی، اشتباه است چون ساکنان این واحدها، امکان توانمندسازی یکدیگر را ندارند. عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اضافه کرد: شهرداری طرحی دارد که می‌خواهد خانواده‌های دارای شرایط سکونت در واحدهای مسکونی حمایتی را در محله‌ها پراکنده کند که کار درستی است.