ثبات قیمت مسکن؟ -به احتمال زیاد

بازارمسکن این روزها در رکود تورمی به‌سر می‌برد و انتظارات بر کاش قیمت یا ثبات است؛ روند این بازار را چطور ارزیابی می‌کنید؟

بازار مسکن بخشی از اقتصاد و متاثر از کل اقتصاد ایران است و زمان شکوفایی اقتصادی طبیعتا تولید مسکن افزایش و در مقابل افزایش تولید، تقاضای مسکن هم رشد می‌کند و بخش مسکن به فعالیت و شکوفایی بهتری می‌رسد. برعکس در دوران رکود، هم تولیدکننده‌ها خیلی مشتاق نیستند که در بازار حضور پیدا کنند چراکه افق آینده این بازار برای‌شان روشن نیست و هم تقاضا به‌دلیل کاهش درآمد و پول در سطح جامعه کاهش پیدا می‌کند. مساله این است که در یک دوره‌ با توجه به جهش تورمی‌ای ‌که در کشور اتفاق افتاد مسکن هم همراه سایر شاخص‌ها جهش غیرقابل پیش‌بینی و فوق‌العاده‌ای داشت. در حال حاضر بازار به یک ثبات نسبی رسیده و مدتی است که صحبتی از افزایش نمی‌شود. به‌تدریج شاخص‌های اقتصادی نظیر نرخ ارز که اثرگذار در تمامی‌ شاخص‌هاست، نرخ ارز پس از خیز حباب‌گونه‌ای که داشت الان آرام‌آرام در حال کاهش است، با توجه به اینکه مسائل بین‌الملل، اقتصاد جهانی و مراودات خارجی کشور تحت‌تاثیر تحریم‌ها قرار گرفته است و مذاکرات برای رفع تحریم‌ها به‌صورت یکجا یا مرحله‌ای ادامه دارد، این انتظار ایجاد شده که با برداشتن تحریم‌ها کشور به منابع بیشتری دسترسی پیدا می‌کند و فروش نفت هم راحت‌تر می‌شود. طبیعتا در این زمان گردش پول در جامعه بیشتر خواهد شد و فعالیت اقتصادی رونق پیدا می‌کند. به اعتقاد من در این زمان تولید مسکن هم وارد فاز جدیدی می‌شود و تولید مسکن ریشه حل مشکل مسکن در کشور است و تا زمانیکه تولید به اندازه کافی وجود نداشته باشد با کمبود و افزایش‌های مقطعی و ناگهانی مواجه خواهیم بود. بنابراین من به آینده بازار مسکن خوش‌بین هستم و معتقدم با افزایش تولید و افزایش درآمد عمومی‌ کشور و به‌تبع آن مردم این بازار فعالیت بیشتری خواهد داشت، اما در مورد قیمت به‌هرحال قطعا افزایشی نخواهیم داشت و با کاهش هم مواجه خواهیم بود ولی این کاهش به‌صورت چشمگیر نخواهد بود. دلیل آن هم این است افرادی که املاکی را با قیمت بالا برای سرمایه‌گذاری یا زمینی را برای ساخت و فروش مسکن خریده‌اند؛ هرگز حاضر به عرضه زیرقیمت خرید نخواهند شد. به‌هرحال وقتی افزایشی پیش می‌آید و بعد از مدتی این افزایش قیمت، ماندگار می‌شود، تکان‌دادن این ماندگاری بسیار مشکل است چراکه ریشه در مسائل مختلف اجزای تولید مسکن خواهد داشت. بنابراین کاهش چشمگیری را پیش‌بینی نمی‌کنم ولی به‌طورقطع حداقل در سالجاری انتظار افزایش قیمتی را ندارم.

با توجه به اینکه سال گذشته بیش از ۱۵۰ درصد قیمت مسکن افزایش یافت و توانایی مردم برای خرید کاهش پیدا کرد، رشد اجاره‌بها شدت گرفت؛ در حال حاضر یکی از معضلات جدی هم اجاره‌بهاست؛ در این باره چه باید کرد؟

ماجرای اجاره و قیمت مسکن متفاوت است اگرچه در محاسبه اجاره قیمت ملک یکی از پایه‌های فرمول تعیین اجاره‌بها محسوب می‌شود. ممکن است اجاره بخشی درآمد مالکان باشد چه بسا برخی به‌صورت کلی با اجاره زندگی می‌کنند، وقتی تورم بالایی در کشور حاکم باشد و مایحتاج مردم رشد چشمگیری دارد، قطعا باید درآمدها برای ادامه زندگی بیشتر شود؛ به همین دلیل هم مالکان در مقابل کاهش اجاره‌بها مقاومت می‌کنند. بنابراین تاثیر تورم و افزایش هزینه عمومی ‌کل کشور و مردم به لحاظ معیشتی روی اجاره بسیار بیشتر از قیمت مسکن خواهد بود. بنابراین اجاره قابل پیش‌بینی نیست و اگر وضعیت تورم و رشد قیمت‌ها کالاهای اساسی مردم ادامه یابد طبعا با افزایش نرخ اجاره مواجه خواهیم بود.

با این تفاسیر اگر تورم در ماه‌های آینده کاهش پیدا کند و اگر وضعیت اقتصاد کشور ثبات پیدا کند، با وجود مقاومت مالکان نمی‌توان انتظار داشت که اجاره‌بها کاهش یا ثبات داشته باشد؟

وقتی سطح اجاره در یک منطقه افزایش می‌یابد انتظارات مالکان هم افزایش پیدا می‌کند و توافق با آنها مشکل‌تر می‌شود. تجربه نشان داده وقتی چیزی افزایش جهشی و پرش اساسی پیدا می‌کند و بعد‌ها چند درصدی کاهش می‌یابد سروصدای مسئولان برای این اتفاق زیاد می‌شود که مثلا بگویند چه مدیریتی صورت گرفته است! درحالیکه مثلا کالایی ۴۰ درصد گران و پنج درصد ارزان شده است! در مورد اجاره هم همین موضوع صدق می‌کند. همه اتفاقات مثبت می‌تواند درصدی در کاهش اثر بگذارد ولی همیشه از قیمت‌ها سال‌های گذشته فاصله خواهیم گرفت، امیدوارم در بخش اجاره‌بها هم شاهد ثبات باشیم ولی حتما در قیمت مسکن ثبات بیشتری خواهیم داشت.

در مورد عرضه ملک و مسکن در بازارسرمایه یا بازارکالا؛ صحبت‌هایی مطرح می‌شود ولی هیچ سازوکاری در این‌باره وجود ندارد، قبلا هم در مورد راه‌اندازی بازار بورس املاک صحبت شده ولی آن هم به سرانجام نرسید، در دنیا چنین سابقه‌ای برای راه‌اندازی بازاربورس مسکن وجود ندارد،‌ ارائه چنین راهکارهایی که اجراشدن آن با علامت سوال وجود دارد؛‌ چه تاثیری در فرآیند بازار خواهد گذاشت؟

معمولا راه‌حل‌ها و راهکارها و یکسری ایده‌ها و طرح این موضوع که مسکن در بازاری متمرکز، تحت‌کنترل، مدیریت شده با نرخ‌های مشخص عرضه شود و تقاضا تحت‌نظارت باشد، شاید در ظاهر جذابیت ایجاد کند ولی این راه‌حل‌ها چقدر عملی هستند؟ آیا سایر بازار‌های سرمایه و بورس کالای ما موفق بوده‌اند؟ هرچند که این کار غیرممکن نیست، اما نیازمند برنامه‌ریزی است.