اعتمادسازی؛ انگیزه ورود بخش خصوصی به حوزه مسکن

آرمان‌ملي- محمدميلاد عبداللهي: نمايندگان مجلس چند روز قبل در مصوبه‌اي بانک‌ها را مکلف کردند تا با ارائه‌ي تسهيلات مسکن به رونق اين بخش کمک کنند و اين در حالي است که براي تامين مالي اين مهم نيز صندوقي در نظر گرفته شده است. اما نکته اصلي در مصوبات اخير مجلس موضوع ورود بخش خصوصي و مکلف کردن وزارت راه‌وشهرسازي براي بکارگيري اين بخش به منظور رونق بازار مسکن است. در همين خصوص فعالان بازار مسکن بر اين باورند لازم است تا پيش از هر مصوبه و تصميمي، اعتمادسازي براي بخش خصوصي افزايش يابد تا مبادا آنها متحمل زيان شوند. چراکه در گذشته هم شاهد آن بوديم که خيلي از وعده‌ها براي ورود بخش خصوصي به حوزه مسکن و ساير قسمت‌ها به شکل دقيق جنبه عملياتي پيدا نکرد. به همين منظور ايرج رهبر، تحليلگر بازار مسکن، گفت‌وگويي را با «آرمان‌ملي» انجام داده است که در ادامه مي‌خوانيد.

مشاهده شد که طبق مصوبه مجلس، بانک‌ها مکلف به ارائه تسهيلاتي براي رونق بازار مسکن شدند. نظر شما در اين‌باره چيست و اينکه بانک‌ها با چه فعاليتي مي‌توانند براي رونق بازار مذکور گام بردارند؟

در اين خصوص لازم است اشاره کنم، در بخشي از اين مصوبه، صندوقي تحت عنوان«صندوق ملي مسکن» تعريف شده که هدف اصلي اين صندوق تامين منابع مالي براي کل بخش ساختمان و زيرساخت‌هاست. از سوي ديگر تامين منابع مالي هم تعريف شده، مبني بر اينکه از طريق وصول ماليات‌هايي از زمين، مسکن، مصوبه‌هاي خانه‌هاي خالي و هرگونه مالياتي که در اين حوزه است، وصول و روانه اين صندوق شود. لازم به ذکر است اين صندوق بايد بتواند براي بانک‌ها تامين اعتبار کند تا آنها نيز بتوانند به شکل مناسب تعهدات خود را انجام دهند.

در تبصره ديگري از مصوبه مي‌بينيم که بانک‌ها و موسسات اعتباري در صورت پرداخت تسهيلات، مجاز به انتشار اوراق رهني در چارچوب مقررات بانک مرکزي هستند. نظر شما درباره اين اقدام چيست؟

به طور حتم يکي از منابع تامين مالي و نقدينگي براي بانک‌ها انتشار و تامين اوراق خواهد بود، يعني اين را مي‌توان يکي از روش‌هاي متداولي دانست که براي بانک تعريف مي‌شود. البته ممکن است فقط تسهيلات و يارانه‌اي که قرار است به بانک‌ها و اختلاف سود آنها واگذار شود از اين صندوق تامين شود که انتشار اوراق هم يکي از آنهاست. اين در حالي است درآمد ماليات بر عايدي، خانه‌هاي خالي و فروش‌ زمين‌هاي دولتي هم موارد ديگري است که همه آنها به منظور تقويت صندوق مذکور تعريف شده است.

ديديم که وزارت راه مکلف به جذب سرمايه‌گذاري در بخش خصوص براي صندوق‌هاي ساخت مسکن شد. به نظر شما بخش خصوصي تا چه اندازه مي‌تواند بر بهبود وضعيت بازار مسکن اثرگذار باشد؟

لازم است متذکر شوم، در حالت کلي و همانگونه که از قديم وجود داشته، اصل کار بخش مسکن، به عهده بخش خصوصي است. به عبارت دقيق‌تر دولت در ساخت و اجراي ساخت‌وسازها ورود پيدا نمي‌کند و صفر تا صد اين مهم را بخش خصوصي عهده‌دار است. اما راهکارهايي که بخش خصوصي را براي چنين کاري ترغيب و تشويق کند تا بتواند از اين طريق اقدامات مهمي را دستور کار قرار دهد، نيازمند آن است که مقرون به صرفه باشد و دو طرفه عمل شود. يعني اينطور نباشد که بخش خصوصي متحمل زيان شود و اگر چنين اتفاقي بيفتد، هرگز ورود نخواهد کرد. به همين دليل يکي از مسائل اساسي که از گذشته بر آن تاکيد داشتيم، مقوله اعتمادسازي ميان بخش خصوصي و دولت خواهد بود. البته اين مهم نه فقط در مسکن بلکه لازم است در ساير قسمت‌ها هم جامه عمل بپوشد. بخش خصوصي براي ورود به هر قسمتي نياز به ثبات قوانين دارد، يعني فرض کنيم دولت قول‌هايي به اين بخش مي‌دهد و مصوباتي براي آن تنظيم مي‌کند و عملي نمي‌شود که در اين صورت آنها متحمل ضرر خواهند شد، به عنوان مثال در مسکن مهر و معافيت‌هاي مالياتي که براي اين پروژه در نظر گرفته شد، ديديم که دولت اين را مصوب کرد و وزارت اقتصاد مکلف به دادن معافيت‌هايي مالياتي شد، اما زماني‌که دولت تغيير کرد، چنين اتفاقي نيفتاد و انگار نه انگار که مصوبه‌اي در کار است، ديوان عدالت اداري هم به دليل آنکه چنين تصميمي قانوني نبود، اعلام کرد نمي‌توانيم بر آن تکيه کنيم. به طبع زماني که بخش خصوصي ببيند قول‌ها عملي نمي‌شود، ريسک ورود به هيچ حوزه‌اي را نمي‌پذيرد. اين در حالي است که در زمان‌هاي مختلف وعده‌هايي از سوي دولت بيان شده و توافقاتي با بخش‌خصوصي صورت گرفته اما عملياتي نشده است که ماحصل چنين تناقضاتي تنها از بين رفتن اعتماد خواهد بود. بنابراين يکي از راهکاريي که بتواند کمک حال بخش‌خصوصي باشد، مساله مهم اعتماد است، يعني تمامي تصميمات شکل قانوني پيدا کند و کسي نتواند آن را نقض کند. به واقع ثبات در بخش ساخت‌وساز مقوله مهمي است و من فکر مي‌کنم هرچقدر توافق‌ها قانوني‌تر و اعتماد شکل گرفته محکم‌تر شود، کمک شاياني به بخش مسکن خواهد کرد و بخش خصوصي هم مي‌تواند با اراده، عزم تغييرناپذير و با دوري از نگراني به اين حوزه ورود کند.