بازار مسکن و معضل قیمت‌سازی کاذب

با وجود آنکه به دليل رکود معاملاتي، ظرفيت رشد قيمت در بازار مسکن وجود ندارد هنوز بسياري از مالکان از قيمت‌هاي حباب‌گونه قبل کوتاه نيامده‌اند؛ هرچند نرخ‌هاي نجومي در سايت‌ها قابل مشاهده نيست، اما قيمت‌سازي‌ها به‌عنوان يک عامل آزاردهنده در بازار وجود دارد. به گزارش ايسنا، صرف نظر از نوسانات جزئي ماهانه، بازار مسکن در حالت کلي به ثبات قيمت و رکود معاملاتي رسيده است. با اين حال هنوز سايه نرخهاي کاذب بر اين بازار سنگيني مي‌کند. از جمله ابزارهاي در اختيار دلالان، قيمت‌سازي در فضاي مجازي و معاملات صوري است. البته قيمت‌هاي بالاتر از عرف مناطق در سايت‌ها قابل مشاهده نيست اما تعداد فايل‌هاي با نرخ‌هاي نجومي هنوز بالاست. برخي نمايندگان مجلس از جمله اسماعيل حسين زهي ـ عضو کميسيون عمران ـ معاملات صوري و قيمت‌سازي کاذب را زمينه‌ساز افزايش قيمت مسکن مي‌دانند. البته کارشناسان معتقدند درج قيمت در سايت‌هاي فروش مسکن و خودرو که پس از هشت ماه ممنوعيت از حدود يک ماه پيش، مجددا آزاد شد تنها علت رشد قيمت‌ها نيست اما مي‌تواند به نابساماني بازار دامن بزند. از عوامل اصلي رشد قيمت مسکن، افزايش نرخ ارز، رشد قيمت زمين و افزايش نرخ مصالح ساختماني است که هنوز آنطور که بايد و شايد فکري براي اين سه مولفه نشده است؛ هرچند در ماه‌هاي اخير جلساتي بين نمايندگان مجلس و وزير صمت براي ايجاد آرامش در بازارهاي فولاد و سيمان برگزار شده که به اذعان رئيس کميسيون عمران مجلس، بي‌نتيجه بوده است. با اين وجود هنوز درخصوص امکان مشاهده يا عدم مشاهده قيمت مسکن در سايت‌هاي اينترنتي، اختلاف نظر وجود دارد. برخي افراد از جمله اسلامي وزير راه و شهرسازي، خسروي، رئيس اتحاديه املاک و بعضي نمايندگان مجلس مخالف درج قيمت در سايت‌ها هستند و آن را عاملي براي ايجاد رقابت کاذب و ايجاد نرخ‌هاي کذايي مي‌دانند. در سوي مقابل برخي کارشناسان معتقدند وقتي نرخ‌ها را از آگهي‌ها حذف مي‌کنيم چشم متقاضيان را به وضعيت واقعي بازار مي‌بنديم و همين مساله زمينه‌ساز رشد قيمت‌ها مي‌شود. از طرف ديگر بازار مسکن از حدود دو ماه قبل به رکود معاملات و ثبات قيمتي رسيده است. در اين شرايط برخي سازندگان و مالکان آپارتمان تخفيف‌هايي ارائه مي‌دهند؛ تخفيف‌هايي که بيش از آنکه به نفع خريداران واقعي باشد، بازار بخر و بفروش‌ها را گرم کرده و بنا به گفته واسطه‌هاي ملکي، دلالان هوشيارتر از گذشته در کمين فايل‌هاي زير قيمت هستند. جالب آنکه اين دلالان هيچ نوع مالياتي پرداخت نمي‌کنند و طرح‌هاي مالياتي مثل ماليات خانه‌هاي خالي، عايدي سرمايه و ماليات خانه‌هاي لوکس هنوز شکل اجرايي به خود نگرفته است. اوايل سال جاري يکي از کارشناسان معماري و شهرسازي مدعي شده بود که برج سازها پنج تا هفت برابر هزينه‌هايي که متحمل مي‌شوند از بازار مسکن سود مي‌برند. ابوالحسن ميرعمادي گفته بود: هزينه ساخت يک واحد مسکوني استاندارد در تهران حدود پنج تا شش ميليون تومان است که با احتساب قيمت زمين و هزينه انشعابات متري 9 تا 10 ميليون تومان مي‌شود. متاسفانه سرمايه‌گذاران با اضافه کردن تزئينات غيرضروري و لوکس مثل گچ‌بري، نما، شيرآلات، سراميک و غيره هزينه‌ها را بالا مي‌برند و واحد مسکوني را متري 50 تا 75 ميليون تومان هم مي‌فروشند.

او البته بانک‌ها را هم در گراني زمين و مسکن مقصر دانسته و گفته بود: بانک‌ها بايد از يک محلي، بهره‌هاي 18 درصدي سپرده‌ها را تامين کنند و چه جايي بهتر از املاک و مستغلات؟ عده‌اي سازمان بزرگ و سرمايه‌گذار نيز در حال رواج لوکس‌سازي هستند. مردم هم از فرهنگ غلطي که اين گروه‌ها رواج داده‌اند پيروي مي‌کنند تا به اصطلاح امروزي باشند. به هر حال بازار مسکن در عين حال که به آرامش رسيده، تهديدهايي را از جانب ديگر متغيرها احساس مي‌کند اما شايد هيچ يک از متغيرها به اندازه نرخ ارز بر اين بازار تاثيرگذار نباشد. در حال حاضر چشم‌انداز اميدوارکننده‌اي که در زمينه توافق هسته‌اي ايجاد شده به ثبات نرخ ارز در محدوده 23 هزار تومان انجاميده است.