حباب قیمتی بلای جان بازار‌مسکن

تحریم‌های غرب کمابیش بر تمام بخش‌های اقتصادی کشور تاثیر گذاشته است، از این‌رو نگاه بسیاری از معامله‌گران بازارهای مالی به شکسته شدن یا نشدن تحریم‌هاست. از طرف دیگر، در نیمه پایانی امسال انتظار می‌رود معاملات بازار مسکن افزایش پیدا کند. اکنون شرایط خرید خانه برای معامله‌گران بهتر از هر فرصت دیگری است، چراکه به‌دلیل رکود معاملات، به‌نظر نمی‌رسد شاهد رشد قیمت‌ها در این بازار پرتقاضا باشیم. در ماه‌های اخیر، سازنده‌ها بیشترین نرخ را برای نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان‌های نوساز خود اعلام کرده‌اند. علت این نوع اعلام نرخ از سوی سازنده‌ها، تورم مصالح ساختمانی و زمین است. سازنده‌ها در یکی، ۲ ماه اخیر صرف‌نظر از اینکه نرخ تمام‌شده آپارتمان‌های آنها چقدر بوده، تورم مصالح و زمین را در محاسبه نرخ فروش خود در نظر گرفتند تا امکان شروع یک پروژه ساختمانی جدید را پس از فروش واحدهای تکمیل‌شده داشته باشند. این در حالی است که ثبات حاکم بر بازار مسکن سبب شده است تا قیمت‌های مذکور مورد اقبال خریداران مسکن واقع نشود و بیشتر آنها به‌طورکلی از جست‌وجوی فایل‌های نوساز صرف‌نظر کنند. از آنجا که تورم مصالح ساختمانی در طول دوره جهش مسکن از تورم مسکن بازمانده بود، در سال گذشته این تورم به ۱۰۰ درصد رسید و در نتیجه، سازنده‌ها اکنون بیش از هر زمان دیگری نگران هزینه تمام‌شده پروژه‌های آتی خود هستند.در واقع، تورم بالای مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۱ روی محاسبات سازنده‌ها اثر گذاشته و این اثر به‌شکل اعلام قیمت‌های تند برای فروش آپارتمان‌های نوساز، خود را نشان داده است. در نتیجه، تقاضای خرید مسکن نیز به طبقات سنی بالاتر یعنی آپارتمان‌های میانسال و قدیمی روی آورده است. عامل دیگری که می‌تواند بر آینده نرخ مسکن اثرگذار باشد، برنامه دولت برای استفاده موثر از ابزارهای مالیاتی بخش مسکن است. اگر دولت به‌جای اتلاف وقت برای سیاست‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، به سراغ مالیات سالانه املاک به‌عنوان ابزار مالیاتی دست‌اول برود، حداقل نتیجه آن، شکستن مقاومت فروش زمین و املاک کلنگی است و به‌دنبال عرضه این املاک، نرخ زمین کاهش پیدا و فضای عمومی تعیین نرخ فروش آپارتمان‌های نوساز تغییر می‌کند.در حال ‌حاضر، نرخ زمین ۸۰ درصد از نرخ تمام‌شده ساخت هر واحد آپارتمان مسکونی را شامل می‌شود و این یعنی اگر حباب نرخ زمین از طریق افزایش عرضه به‌واسطه وضع مالیات تخلیه شود، اثر آن بلافاصله روی نرخ مسکن نوساز، نمود پیدا خواهد کرد. دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم‌های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن است. کشورهای دریافت‌کننده این مالیات توانسته‌اند به این ترتیب ثبات بازار مسکن در درازمدت را حفظ کنند. در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند.کشورهایی در کاربرد اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن، موفق بوده‌اند که بدون هیچ‌گونه تبصره، استثنا و شرایطی، اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند. در واقع، در الگوهای موفق این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته، همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص، مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند.