آرامش نصفهونیمه بازار مسکن در نیمه دوم سال
آرمانملي- محمدسياح: تحولات بازار مسکن در شش ماهه ابتدايي سال نگرانيهاي زيادي را رقم زد. افزايش سرسامآور و بدون توقف قيمتها در اين بازار بسياري از مستاجران را دچار نگرانيهاي فزايندهاي براي تامين سرپناه کرد. رشد قيمت در نيمه اول سال جاري متاثر از نوسانات ارزي به حدي بوده که ميانگين قيمت هر مترمربع خانه در تهران را به 20 ميليون تومان رساند. البته که دلالان و صاحبان املاک از اين روند خرسند بودند و براي آشفته شدن آن تلاش خود را انجام دادند. رشد قيمتها به حدي بوده که تقريبا نيمي از جمعيت مردم ايران توانايي خريد خود را به طور کامل از دست دادند و اين وضعيت باعث رشد اجارهبها شد! يعني زمانيکه قدرت خريد مردم از بين رفت به دنبال اجاره رفتند و با افزايش تقاضا اين بخش از بازار مسکن هم دچار نوسانات باورنکردنياي شد. مالکان تا جايي که ميتوانستند اجارهبها را بالا بردند تا جايي که حتي قشر کارگر و حقوق بگير ثابت بايد تمام يا حداقل نصف بيشتر آن را براي تامين مسکن بدهد. اين نگرانيها در مورد نيمه دوم سال هم وجود دارد. با اين حال برخي از کارشناسان بازار مسکن معتقدند تغييرات قيمتي در نيمه دوم کمتر خواهد بود. در همين زمينه «آرمانملي» گفتوگويي با ايرج رهبر، کارشناس بازار مسکن، داشته که در ادامه ميخوانيد.
بازار مسکن در نيمه دوم سال با چه شرايطي روبهرو خواهد شد؟
بهنظرم در نيمه دوم سال تغيير زيادي در شرايط و قيمتهاي بازار مسکن رخ نخواهد داد چون رشدي که قرار بود اتفاق بيافتد، در اين چند ماه افتاده و تا وقتي قدرت خريد مردم اجازه ندهد در اين بازار معاملاتي انجام شود و به حالت تعادل نرسد، بازار در همين حالت خواهد ماند. اگر طرح توليد مسکن که به صورت طرح دوفوريتي در مجلس مطرح شده تا يک ماه آينده مصوب و براي اجرا ابلاغ شود؛ ميتواند هم به جو رواني بازار مسکن کمک کند و هم حرکتي براي توليد مسکن آغاز خواهد شد. عمده مشکل کشور در اين بازار و در چند سال گذشته اين بوده که ما در توليد مسکن برنامهاي نداشته و ضعيف عمل کردهايم و اثر اين کمکار هم خودش را چند سال بعد يعني امروز نشان داده است. بگذريم از اينکه بخشي از مشکلات پيش آمده در حوزه توليد مسکن به دليل وضعيت اقتصادي بوده ولي در مجموع نبود برنامه مدون براي توليد مسکن است که به مشکلات تامين آن در کشور دامن زده است. اگر مسئولان بتوانند اين مسائل را با ساخت حتي خانههاي ارزانقيمت يا طرحهايي نظير مسکن مهر و ... برطرف کنند، بهنظرم بايد با ديد مثبت به نيمه دوم سال به بازار مسکن نگاه کنيم و اميدوار باشيم که وضعيت بازار به تعادل برسد.
با توجه به صحبتهاي شما درواقع در نيمه دوم شاهد گراني در اين بازار چه براي خريد و چه اجارهبها نخواهيم بود؟
دقيقا، افزايش اجارهبها و قيمت خريد بعيد بهنظر ميرسد چون با وضعيتي که در حال حاضر وجود دارد قيمت به اوج خودش رسيده است و تا زمانيکه تعادل بين قدرت خريد مردم و بازار برقرار نشود، افزايش قيمت اتفاق نخواهد افتاد. اگر هم اين اتفاق نيفتد طرحي که مجلس در حال آمادهسازي است ميتواند به ايجاد تعادل کمک کند.
دولت از طرحهاي مختلفي در حوزه مسکن بحث ميکند و وعده ميدهد که تا پايان دوره دوازدهم رياست جمهوري آنها را اجرا ميکند، اما با توجه به وضعيت موجود اميدي به اجراي پروژهها نيست، بيان کردن وعدههايي که اجرا نميشوند آيا در بازار تاثير منفي ميگذارند؟
بله؛ حتما! همانطور که گفتم در پنج سال گذشته توليدي در حوزه مسکن نداشتيم و فقط صحبت از انجام برنامه ميشد، الان شرايط هم براي مجلس و هم براي دولت تفاوت کرده است. يعني عملا وارد طرح اقدام ملي مسکن شدهاند و ممکن است براي ايجاد هماهنگيها نياز به زمان داشته باشند. مجلس تمام تلاش خودش را ميکند تا زمينهاي دولتي را آزاد کند و به ساخت مسکن اختصاص دهد، چراکه اين اقدامات و حتي آزادسازي زمينها با دستور رئيسجمهوري انجام نشد! بهنظرم اين مساله از طريق مجلس و استفاده از قانون قابل حل است تا زمينها آزاد و در اختيار ساخت خانههاي مورد هدف قرار بگيرد تا به در تعادلسازي بازار مسکن کمک کند در اينصورت از افزايش قيمت و تنش در آن جلوگيري خواهد شد.
انبوهسازي در کشور به هر دليلي مغفول مانده است، آيا اين امکان وجود دارد که شرايط براي رونق انبوهسازي فراهم شود؟
به غير از اين هم چارهاي نيست. يعني شخص ديگري غير از انبوهساز نميتواند در سطح وسيعي ساختوساز کند. بازار مسکن مانند پازلي است که بايد همه قطعات آن باشد و در کنار هم قرار بگيرد. حمايتهاي مجلس، دولت و حضور بخش خصوصي، انبوهساز و ... همه بايد کنار هم قرار بگيرد تا بتوانند پروژهاي را به مرحله عمل برسانند.
نوسانات تورمي تا پايان سال چقدر در نوسانات بازار مسکن موثر خواهد بود؟
تورم در نيمه دوم سال خيلي در قيمت مسکن تاثيرگذار نخواهد بود؛ اگر به روال تورمي پيش ميرفتيم شاهد چنين افزايش قيمتي نميبوديم. در واقع افزايش قيمت در بخشهاي وابسته به مسکن مانند مصالح ساختماني که افزايش 100 درصدي را داشتيم اگر قرار بود با تورم پيش برود نبايد چنين افزايش قيمتي را ميديديم. تورم در کل اقتصاد کشور تاثير دارد و از آنجاييکه مسکن هم سهم بزرگي از اقتصاد را در اختيار دارد، تورم نميتواند بيتاثير در اين بازار باشد ولي به هر حال اين تاثير آنچنان زياد نيست که الان به صورت حباب، کاذب يا سوداگري اتفاق ميافتد.
با اين حال بايد شاهد افزايش معاملات مسکن هم باشيم؟
وقتي تعادل برقرار شود و قدرت خريد مردم به حد تناسبي که در بازار است، برسد و بازار هم در حالت ثبات قرار بگيرد، مسلما اولويت مردم اين است که براي خود سرپناهي تهيه کنند و هرچقدر زودتر اينکار را انجام دهند به نفعشان خواهد بود. به هر حال آنهايي توان خريد دارند حتما در معاملات هم شرکت خواهند کرد.
طرح حمايت از اجارهنشينها چقدر در بازار اجارهبها تاثير دارد؟
بدون تاثير نيست ولي بحث ما اين است که بتوانيم قدرت خريد مردم را افزايش دهيم، يعني بايد در بخش خريد وام خريد و در بخش اجارهبها وام وديعه مسکن به مردم داده شود اين کار در حال انجام است ولي سرعت آن بايد افزايش يابد.
