حاشيه نشيني براي فرار از مسكن گران
آرمانملي- امير داداشي: با سردشدن تب شيوع کرونا در کشور، مردم بارديگر به بازارها هجوم آوردهاند و همچون روزهاي قبل کرونا به خريد و فروش کرونا ميپردازند. چنانکه آخرين آمار بانک مرکزي نشان ميدهد معاملات مسکن طي ارديبهشتماه رشد 809 درصدي نسبت به فروردين سالجاري داشته است. با اين حال مقايسه اين آمار با ماه مشابه سال گذشته نشان از افت حدود شش درصدي معاملات دارد. استقبال سرمايهگذاران از اين بازار باعث شده تا در دومين ماه سال هم قيمت مسکن رشد 11 درصدي را به ثبت برساند و ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در پايتخت به 16 ميليون و 960 هزار تومان برسد. قرارگرفتن مسکن در آستانه قيمتي 17 ميليون تومان، اين نگراني را بهوجود آورده تا در سالجاري قيمت اين کالا رکوردهاي عجيبي نظير 25 ميليون تومان را به ثبت برساند. با اين حال بيشتر پيشبينيها از ثبات قيمت مسکن دارد و کمتر کارشناسي عبور مسکن از کانال 17 ميليون تومان را پيشبيني ميکند. بررسيهاي «آرمانملي» نيز نشان ميدهد که قيمت مسکن از تورم پيشي نگيرد و موازي با آن حرکت کند. همانطور که صحبت از رکود تورمي مسکن در نظر گرفتن جانب احتياط را ميطلبد، بهميانکشيدن موضوع رونق غيرتورمي هم نياز به بررسيهاي بيشتري بهويژه در حوزه توليد دارد. در اين زمينه «آرمانملي» گفتوگويي با فردين يزداني، تحليلگر ارشد اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه ميخوانيد.
آخرين گزارش بانک مرکزي از وضعيت بازار مسکن نشان ميدهد که ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران به 16 ميليون و 960 هزار تومان رسيده است. دليل رشد فزاينده قيمت مسکن چيست؟
دليل آن واضح و مبرهن است؛ به همان دليلي که تمامي بازارهاي با افزايش قيمت مواجه شدهاند، نرخ هر مترمربع واحد مسکوني هم رشد داشته است. علاوه بر اين ميزان نقدينگي در اقتصاد ايران به بيش از 2500 هزار ميليارد تومان رسيده و هزينه توليد مسکن هم روند فزايندهاي را تجربه ميکند. از فاکتور زمين هم در تعيين قيمت نهايي مسکن نميتوان گذشت. قيمت زمين هم طي ماههاي گذشته رو به صعود گذاشته است. با توجه به جميع اين اتفاقات ورود ميانگين قيمت مسکن به بازه 17 ميليون تومان اتفاق عجيبي نيست. در عين افزايش قيمت اين کالاها، رونقي در بخش توليد مشاهده نميشود. اين شرايط را ميتوان به دوره رکود تورمي تعبير کرد. با شرايطي که در بازار مشاهده ميشود ديگر فعاليت صرف ساختوساز هم سودآور نيست. چراکه در عين اجراي پروژهها مدام هزينه مصالح و مواد اوليه افزايش مييابد.
پيشبيني شما از آينده قيمت مسکن چيست؟ آيا قيمتها به همين شکل افزايش مييابد و يا ميتوان انتظار ثبات قيمتها را داشت؟
واقعيت اين است که مسکن ديگر کشش افزايش قيمت را ندارد. حتي نبايد انتظار چنداني براي رشد توليد و افزايش معاملات نداشت. بنابراين گمان ميرود که يک رکود نسبي مشابه شرايطي که اکنون هم ملاحظه ميکنيم بر بازار مستولي شود. در عين حال افزايش نرخ تورم در بخشهاي مختلف ميتواند بر قيمت تمامشده مسکن هم تاثير مستقيم بگذارد. بنابراين نميتوان رشدي بيش از نرخ تورم براي بازار در نظر گرفت. چنانچه بهطور نسبي بخواهيم صنعت ساخت و ساز را با ساير بازارها مقايسه کنيم بعيد بهنظر ميرسد که جهش عجيبي در بازار مسکن رخ دهد.
يعني نبايد از اين شرايط بهعنوان ثبات ياد کرد و رکود تعبير بهتري براي رفتار بازار است؟
قطعا اين شرايط رکود است و عنوان ديگري روي آن نميتوان گذاشت. زيرا توليد که بهصرفه نيست و همانند دو سال گذشته فقط اين معاملات هستند که براي مالکان بازدهي دارند.
طي ارديبهشت ماه سال جاري 11 هزار و 310 فقره معامله مسکن در پايتخت کشور صورت گرفته که رشد 809 درصدي نسبت فروردين داشته است. گروهي از کارشناسان از اين شرايط بهعنوان رونق غيرتورمي ياد ميکنند. صحبت درباره رکود غيرتورمي اندکي عجولانه نيست؟
اصلا نبايد حجم معاملات را با فروردين مقايسه کرد. فروردين در شرايط عادي هم معيار مناسبي براي سنجش بازار نيست، چه برسد به اينکه امسال بهدليل شيوع کرونا بازار بهطور کلي تعطيل بود. بهتر است آن را نسبت به ارديبهشت سال گذشته سنجيد.
معاملات نسبت به ارديبهشت سال گذشته افت 4/6 درصدي داشته است.
بله اين ترازوي بهتري براي سنجش بازار است. اگر نگاه دقيقتري به جزئيات داشته باشيم متوجه ميشويم که نوسازها سهم ناچيزي در معاملات داشتهاند. نکتهاي نشان از افت توليد مسکن در کشور دارد. زماني که توليدي صورت نميگيرد چطور رونق غيرتورمي رخ ميدهد؟ جدا از اين، رشد معاملات مسکن به معناي رونق اين بخش نيست. از لحاظ اقتصادي رونق زماني اتفاق ميافتد که توليد يک کالا افزايش يابد. حال ممکن است در عين رونق توليد، قيمتها هم افزايش پيدا کند.
تاثير رشد شاخص بورس و جهش نرخ ارز، طلا و سکه بر بازار مسکن را چطور ارزيابي ميکنيد؟
جهش شاخص بورس باعث ميشود نقدينگي کمتري وارد بازار مسکن شود. اما تاثير بازار ارز بهگونهاي ديگر است. زماني که نرخ دلار افزايش يابد يک لنگر بر ارزش داراييهاي غيرمنقول مياندازد و خود باعث صعود قيمت اين گروه از کالاها از جمله مسکن ميشود. مگر آنکه هجوم به بازار ارز آنچنان افزايش يابد که نقدينگي از بازار مسکن خارج شود؛ البته بازار ارز ايران عمق چنداني ندارد و نميتوان اين اتفاق را براي آن متصور شد.
پيشنهاد شما براي رشد توليد چيست؟ آيا اتکا به طرح اقدام مسکن ملي کفايت ميکند؟
اين طرح که مسکِّني بيش نيست. در شرايطي که همه بازارها قفل شدهاند يعني ريشه و ساختار اقتصاد مشکل دارد. تا زماني که اصل ماجرا اصلاح نشود، هيچ پيشنهادي کارساز نيست. زماني که شاخص رشد اقتصادي در بازه منفي قرار دارد، رونق مسکن بيمعناست. چراکه کيک اقتصاد کوچک و کوچکتر ميشود. امروز بيشتر خانوارها فقط به فکر تامين نيازهاي اوليه خود نظير غذا و دارو هستند. از اين رو کيفيت مسکن آنها کاهش يافته و بيشتر آنها به اجارهنشيني، حاشيهنشيني و کپرنشيني روي آوردهاند.
