سالی مبهم درپی سالی عجیب برای بازار مسکن

يک کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه هفت سناريوي محتمل وضعيت بازار مسکن در سال جاري را پيچيده مي‌کند گفت: سقف‌هاي مقاومتي مهمي بر افزايش افسار گسيخته قيمت مسکن در سال 1399 وجود دارند که مي‌توانند قيمت‌ها را در محدوده تورم عمومي حفظ کنند. مهدي روانشادنيا در گفت‌وگو با ايسنا اظهار کرد: تحولات بازار مسکن سال 1398 با هيچ يک از 30 سال گذشته قابل مقايسه نيست. تغييرات و نوسانات شاخص ها خيلي از پارامترهاي سري زماني و سيگنال‌هاي بنيادين تحليلي را در‌نورديدند. وي افزود: غير‌قابل پيش‌بيني بودن روندهاي سال 1398 مختص بازار مسکن نبود و بازار سرمايه به عنوان يک بازار موازي خلاف خيلي از پيش‌بيني‌ها بود، اما بازار مسکن رفتار به مراتب پيچيده‌تري از خود نشان داد. اين کارشناس بازار مسکن تصريح کرد: اگر چه به نظر مي‌رسد با خارج کردن پارامتر ارزش برابري پول ملي و نوسانات بازار ارز از تحليل‌ها مقداري تحليل‌ها ساده‌تر مي‌شود، اما رفتار قيمتي بازار حتي در شرايط بيماري کرونا در اسفندماه گزاره عجيب بودن رفتار بازار مسکن سال 1398 را تاييد مي کند. روانشادنيا با بيان اينکه براي ارائه دادن نمايي مناسب از وضع احتمالي بازار مسکن سال 1399 لازم است به سوالاتي در مورد سال 1398 پاسخ دهيم گفت: اين سوالات عبارتند از اينکه منشأ اصلي و دلايل تغيير رويه بازار در دوره پس از آذر 1398 با دوره ابتداي تابستان تا آذر 1398 چه بودند؟ پيک‌هاي رشد قيمتي ارديبهشت، آذر و اسفند چگونه توجيه مي‌شوند؟ ميزان همبستگي وضعيت منطقه‌اي و ميانگين تعداد معاملات چقدر است؟ سرمايه‌گذاران، سوداگران يا مصرف‌کنندگان، کدام‌يک نقش تعيين کننده‌تري در نوسانات بازار داشتند؟ توزيع کشوري اين تحولات چگونه بوده است؟ چه رابطه‌اي بين کاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادره و تعداد معاملات مي‌تواند وجود داشته باشد؟ و ده‌ها سوال ديگر.وي تاکيد کرد: از طرف ديگر، ابهامات زياد فني به خصوص از نظر اپيدميولوژيک، تحليل آثار اقتصادي کرونا را بسيار دشوار مي کند. به گفته روانشادنيا، دشواري تحليل تحولات بازار مسکن در کنار بيماري‌اي که تمام دنيا را مبهوت خود کرده، ابهام بازار مسکن سال 1399 را دو‌چندان مي‌کند. وي با اشاره به رشد قابل‌ملاحظه سرمايه‌گذاري عمومي در بورس و افزايش شاخص در فروردين 1399 گفت:‌ رشد شاخص بورس، علامت قابل‌توجه ديگري براي هر تحليلگر بازار خواهد بود. اين کارشناس بازار مسکن، هفت نتيجه را از محتمل‌ترين سناريوها براي آينده اين بازار دانست و افزود: نخست بايد گفت پيش‌بيني در بازار فعلي بسيار دشوار و هواي تحليلگران بازار مسکن ابري است. دوم اينکه احتمال نوسانات و يا کاهش ارزش پول ملي، اتکا به عدد اسمي قيمت‌ها را گمراه‌کننده خواهد کرد. وي ادامه داد: سوم، تنوع جغرافيايي، متراژي و ساير شاخصه‌هاي مرتبط با الگوي عرضه و تقاضا در بازار مسکن، ضعف تحليل‌هاي متکي بر ميانگين‌ها و بدون در نظر گرفتن ذات ناهمگن اين کالا را آشکار مي‌کند. چهارم اينکه اگرچه در مورد روند قيمت‌ها ابهامات زياد است، اما احتمال اينکه تعداد معاملات سال 1399 همچون سال 1398 رويکرد کاهشي داشته باشد زياد است. روانشادنيا سناريوي پنجم را افزايش عدد اسمي قيمت‌ها در سال جاري دانست و گفت: در عين حال سقف‌هاي مقاومتي مهمي بر افزايش افسار‌گسيخته قيمت مسکن در اين سال وجود دارند، که مي‌توانند قيمت‌ها را در محدوده تورم عمومي حفظ کنند. وي تاکيد کرد: ششم، تنها در صورت حمايت‌هاي تسهيل‌گرايانه و حتي مداخله دولت و بانک‌ها، مقررات‌زدايي و بهبود فضاي کسب‌و کار، ساخت‌و‌ساز و عرضه مسکن مي‌تواند وارد روند افزايشي شود. در غير اين صورت شکاف عرضه و تقاضا به خصوص در واحدهاي منطبق با الگوي مصرف تشديد خواهد شد. اين کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه توان خريد متقاضيان هفتمين مولفه تاثير‌گذار بر رفتار بازار خواهد بود تصريح کرد: ‌محدوديت قدرت خريد مصرف‌کنندگان، معاملات را بيش از پيش به سمت فايل‌هاي با عمر بناي بيشتر، کوچکتر و در مناطق مصرفي تر هدايت خواهد کرد.روانشاديا گفت: با توجه به سيگنال‌هاي مبهم و بعضا متناقض تکنيکال و بنيادين بازار مسکن سال 1399 واژه‌اي فراتر از رکود تورمي براي توصيف شرايط لازم خواهد داشت.