تا شب عید تقاضا و قیمت مسکن افزایش مییابد
آرمان ملی- امیر داداشی: با نزدیکشدن به روزهای پایانی سال نگرانیهایی مبنی بر افزایش قیمت مسکن در شبهای عید و سال 99 به وجود آمده است. با این حال نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعتقاد دارد که حداقل تا تابستان سال آینده تغییری در قیمتها به وجود نمیآید و مسکن وارد دوره ثبات یا بهطور دقیقتر رکود غیرتورمی شده است. در این زمینه «آرمان ملی» گفتوگویی با ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوهسازان مسکن، انجام داده است که در ادامه میخوانید.
اکنون که در روزهای پایانی سال به سر میبریم، بازار مسکن به یک ثباتی رسیده و به نظر میرسد از رکود تورمی خارج شد و در دوران رکود غیرتورمی به سر میبرد. تا پایان سال جاری چه سرنوشتی بازار مسکن را میطلبد؟
بازار مسکن هنوز به ثبات نرسیده و نمیتوان با اطمینان درباره آینده و حتی حال آن صحبت کرد. تجربه نشان میدهد که همواره با نزدیکشدن به روزهای پایانی سال و نگرانی از بروز گرانی در سال جدید، تقاضا در بازار افزایش پیدا میکند. البته آماری که از سال جاری بانک مرکزی منتشر کرده حکایت از افزایش قیمتها و کاهش معاملات نسبت به سالهای قبل دارد؛ اما در ماههای پس از مهر معاملات نسبت به ماههای پیش خود افزایش داشته است. اکنون بازار تحت شرایط فضاسازیها قرار گرفته در یک جو روانی ترس از آینده به سر میبرد. از چنین شرایطی هم نمیتوان پیشبینی دقیقی ارائه داد؛ چراکه بیشتر فعالان بازار ممکن است رفتارهای جوزده از خود بروز دهند.
در سالهای اخیر هر گاه تقاضا افزایش یافته، بلافاصله قیمتها هم در مسیر صعودی قرار گرفتهاند. به نظر میرسد بازار در این دور باطل گرفتار شده است؛ چگونه میتوان صنعت ساختمانسازی را از این شرایط عبور داد؟
با اقدام به تولید و عرضه بیشتر مسکن چنین شرایطی را میتوان مدیریت کرد. به نظر میرسد طرح اقدام ملی مسکن که دولت آن را به اجرا گذاشته تا حدودی روی این موضوع تاثیرگذار بوده است. شاید این طرح بتواند تا حدودی ثبات قیمت مسکن را در پی داشته باشد. ولی لازم است که این طرحها به مرحله اجرایی و عملیاتی برسند و با موفقیت به دست متقاضیان برسد. مشکلاتی که پیش از این در رابطه با تحویل واحدهای مسکن مهر به وجود آمده، این نگرانی را به وجود آورده که طرح اقدام ملی مسکن هم دچار چنین مشکلاتی شود.
اخیرا نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیشبینی کرده که قیمت مسکن تا تابستان دستخوش تغییری نشود و با همین شرایط به کار خود ادامه دهد. نظر شما در این باره چیست؟
همانطور که اشاره شد نمیتوان پیشبینی دقیقی درباره آینده بازار مسکن ارائه داد. قیمتها هم به طرحها و برنامههای وزارت راه و شهرسازی بستگی دارد. اگر این وزارتخانه برنامههای تولیدی خود را بتواند با قدرت ادامه دهد و متناسب با نیاز بازار به تولید و عرضه مسکن بپردازد میتوان انتظار ثبات قیمت را داشت. آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده میشود، کمبود است؛ در هر بازاری که عرضه دچار کمبود باشد، تقاضا تعیینکننده قیمت میشود. اکنون بازار ایران از کمبود حداقل سه میلیون واحد مسکونی رنج میبرد، اگر دولت بتواند در یک بلندمدت این تعداد واحد را به علاوه تقاضاهای جدیدی که وارد بازار میشود، تامین کند، آنگاه میتوان به ثبات و حتی کاهش قیمت امید داشت، اما اگر روند تولید و عرضه به همین منوال پیش برود، حتی ممکن است تا تابستان سال 99 شاهد نوسان قیمتها باشیم. همین امروز وزارت راه و شهرسازی وظیفه دارد که طرح اقدام ملی مسکن را جدیتر دنبال کند. همین طرح میتواند دستاندازی در مسیر افزایش قیمتها باشد. البته فعالان بازار هم نشان دادهاند که برعکس تمام کشورهای دیگر عمل میکنند. به عبارتی زمانی که قیمت یک کالا بالا میرود، انتظار
این است که متقاضیان بازار را ترک کنند، اما در ایران ماجرا به شکل دیگری رقم میخورد. یعنی تا قیمتها، بهویژه در بازار مسکن، روند صعودی را آغاز میکنند متقاضیان بیشتری به بازار هجوم میآورند و خود عامل دیگری برای گرانی میشوند. سخت است که بخواهیم شرایط بازار را در سال آینده پیشبینی کنیم. بهتر است به همان سال جاری بسنده کنیم که احتمال میرود تا پایان امسال تقاضا بالا برود و همین امر قیمتها را تا حدودی بالا ببرد.
آیا با تحلیل دورهای بازار مسکن میتوان به یک پیشبینی دست یافت؟
بله این هم روشی مرسوم بین تحلیلگران است. اگر نگاهی مقایسهای بین گزارشهای 9ماهه بانک مرکزی داشته باشیم به یک پیشبینی قیمت میرسیم. در 9ماهه سال 96 میانگین قیمت مسکن در پایتخت چهار میلیون و 590 هزار تومان بود. در سال 97 این رقم در بازه زمانی مذکور به هفت میلیون و 530 هزار تومان رسید و در سال جاری هم میانگین قیمت مسکن تا پایان آذر تا 12 میلیون و 870 هزار تومان افزایش داشت. یعنی تورم حدود 64 درصدی فقط طی یک سال. تعداد معاملات در بازههای زمانی مذکور در سالهای 96، 97 و 98 بهترتیب 131 هزار و 537، 97 هزار و 920 و 49 هزار و 408 معامله بود. یعنی هرچه قیمتها افزایش پیدا کردهاند، معاملات کمتر شدهاند. اگر مردم تمایلی هم به خرید داشته باشند، دیگر قدرت خرید ندارند. فقط با تولید است که میتوان در مقابل چنین شرایطی ایستاد.
دو عامل قیمت مصالح و نرخ زمین هم در قیمتگذاری مسکن موثر هستند. وضعیت در این بازارها به چه شکل است؟
بله این دو عامل بسیار تاثیرگذار هستند؛ قیمت زمین که روند افزایشی را طی میکند و بازار مصالح هم شرایط نگرانکنندهای دارد. بهعنوان مثال ورق برای سازههای فلزی که معمولا در کارخانههای اسکلتسازی تهیه میشود، طی یک هفته از 5200 تومان به 8500 تومان رسیده است. طبیعتا این امر تاثیر منفی بر قیمت مسکن میگذارد و نرخ نهایی کالا را بالا میبرد.
دلیل بالارفتن قیمت مصالح چیست؟
دلایل مختلفی وجود دارد. بعضی از مصالح صادر میشود و گاهی هم هزینه و فایده در نظر گرفته میشود. بهعنوان مثال چندی پیش یک پروژه لولهگذاری برای دریافت ورقهایی خاص اعلام نیاز کرد که کارخانهها به سمت تولید این ورقها رفتند و در ورقهای مورد نیاز ساخت مسکن کمبود به وجود آمد.
