ثبات هزینه ساخت مسکن با تثبیت قیمت گازوئیل
آرمان ملي- امير داداشي: وزير راه و شهرسازي روز گذشته اعلام کرد که هيچ احدي حق افزايش قيمت مسکن را ندارد.با اين حال نميتوان از تاثير تورمي افزايش سوخت بر ساير بازارها چشمپوشي کرد. اين امري نيست که بتوان با امر و نهي در مقابل آن ايستاد، بلکه بهدليل هيجان موجود در بازارها بهطور عام و کمبود توليد در حوزه مسکن بهطور خاص، جلوگيري از رشد قيمتها نياز به برنامه توليد و البته جلوگيري از سوداگري دارد. در اين زمينه «آرمان ملي» گفتوگويي با بيتا... ستاريان، تحليلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه ميخوانيد.
بالارفتن قيمت سوخت چه تاثيري بر نوسان نرخ مسکن ميگذارد؟
بسياري از کالاها و موادي که در ساخت ساختمان استفاده ميشوند عموما وابستگي زيادي به سوخت دارند و انرژي زيادي مصرف ميکنند. در تهيه سيمان، آهن، گچ، آجر، بلوک و ... بايد سوخت انرژي مورد استفاده قرار بگيرد. اما از آنجايي که در حوزه حملونقل فقط بنزين دچار تغيير قيمت شده، اما نرخ گازوئيل همچنان ثابت مانده، تاثير تصميم سران قوا در توليد و قيمت تمامشده چندان قابلتوجه نخواهد بود.
از لحاظ رواني چطور؟ بههر حال برخي دلالان در بازار مسکن حضور دارند و اين بخش را مستعد گراني کردهاند؛ آيا آنها ميتوانند نرخ سوخت را دستاويزي براي بالابردن قيمتها قرار دهند؟
زماني که در قيمت سوخت و انرژي تغييري بهوجود ميآيد، علاوه بر تاثير مستقيم ميتوان به مولفههاي رواني و شوک هيجاني هم اشاره کرد. بايد توجه داشت که امروز در حوزه مسکن با کمبود توليد و عرضه مواجه هستيم، به همين جهت اين بازار خود به خود زمينه افزايش را قيمت را دارد. تفاوتي ندارد که چه اتفاق و چه تصميمي به اجرا گذاشته شود؛ حتي اگر قيمت بنزين کاهش مييافت تاثير رواني بر اين بازار ميگذاشت و دلالان و سودجويان آن را بهانهاي براي افزايش قيمت مسکن ميکردند. ماجرا اين است که اکنون درصد بالايي از شهروندان قدرت خريد مسکن را از دست دادهاند و بازار در رکودتورمي به سر ميبرد. اگر اين برنامه اقتصادي به نتايجي که دولت پيشبيني ميکند دست يابد و سطح درآمد مردم افزايش يابد ميتوان به بهبود وضع معيشتي اميد داشت. بر اين اساس است که شهروندان به خريد مسکن و ملک روي ميآورند و بازار مسکن رونق مييابد. زيرا هدف اصلي دولت از بالابردن قيمت بنزين اصلاح نظام يارانهاي کشور است و آنطور که مسئولان اعلام کردهاند سازمان برنامه و بودجه قصد دارد عوايد ناشي از افزايش نرخ بنزين را بهصورت يارانه نقدي در اختيار 18 ميليون خانوار که جزو گروههاي متوسط و يا کمبرخوردار جامعه هستند توزيع کند.
گذشته از اين اتفاق، امروز اصليترين برنامه دولت در حوزه توليد مسکن به اجراي طرح مسکن ملي مربوط ميشود. برخي از کارشناسان اين پروژه را به مسکن مهر تشبيه ميکنند.آيا ماهيتا شباهتي به اين دو طرح وجود دارد و ميتوان به نتيجهبخشبودن آن اميد داشت؟
از لحاظ ماهيتي طرح اقدام ملي مسکن تفاوتهاي زيادي با مسکن مهر دارد. اما بحث اصلي به اين بازميگردد که آيا اصولا اين طرح قابليت اجرايي دارد يا خير؟ در اين پروژه دولت تصميم دارد طي دو سال 400 هزار واحد مسکوني را توليد کند و در اختيار متقاضيان بگذارد. از لحاظ کارشناسي به يقين ميتوان گفت که در اين مدت مسئولان حتي نميتوانند کلنگ بسياري از اين واحدها را بزنند. حال صحبتکردن درباره تحويل آنها که شبيه به رويا ميماند. چراکه تا طرح تهيه شود، مکانيابي صورت بگيرد و پيمانکاران وارد عمل شوند، پروژه را کليد بزنند و آن را آماده تحويل کنند حداقل به شش سال زمان نياز است. يعني نهتنها اين طرح طي دو سال به پايان نميرسد، بلکه بهصورت خوشبينانه اگر مراحل بهدرستي پيش بروند در پايان دولت سيزدهم واحدهاي آماده سکونت ميشوند. پس بايد يک بازنگري در زمانبندي اين پروژه صورت بگيرد. بدين ترتيب در اين پروژه هر سال حدود 70 هزار تا 80 هزار واحد در اختيار متقاضيان قرار ميگيرد.
آيا با ساخت اين تعداد واحد در سال ميتوان به بازگشت رونق اميد داشت؟
خير؛ ساخت حتي 100 هزار واحد در سال هم تاثيري بر منحني عرضه و تقاضا در بازار مسکن نميگذارد. اگر دولتها تصور ميکنند که با ساخت سالانه 70 هزار واحد ميتوانند بخش مسکن را به رونق برسانند، مشخص است که درک درستي از اين حوزه پيدا نکردهاند. زيرا ايرانيان در شرايط کنوني سالانه به ساخت حداقل يک ميليون و 400 هزار واحد مسکوني نياز دارند. با اين حال سقف توليد مسکن در کشور حداکثر 900 هزار واحد مسکوني بوده است. اين اتفاق به هيچ وجه کمبود موجود را جبران نخواهد کرد. بنابراين دولت بهجاي ورود به حوزه ساخت و برنامهريزي خوشبينانه براي توليد 200 هزار واحد در سال بايد برنامههاي راهبردي به بخش خصوصي ارائه دهد. متاسفانه در زمان ابلاغ و اجراي پروژه مسکن مهر هم چنين شرايطي در حوزه تصميمگيري وجود داشت. بهرغم منابع فوقالعاده ارزي که در آن زمان تحت اختيار دولت احمدينژاد قرار داشت باز هم آنها نتوانستند بيش از هفت درصد نياز توليدي مسکن را تامين کنند. 93 درصد بخش مسکن در آن زمان تحت اختيار بخش خصوصي قرار داشت. به لحاظ فکري و تصميمگيري در اين طرح هم چنين شرايطي حاکم است. اما به لحاظ ماهيتي ساخت 70 هزار واحد در سال را ميتوان به طرح مسکن ويژه، مسکن اجتماعي، استيجاري و ... شبيه دانست که در آن دولت حتي به 10 درصد نياز جامعه هم پاسخ نميدهد. چنين طرحهايي زماني قابليت اجرايي و توفيق دارند که ديگر مشکلي در حوزه مسکن وجود نداشته باشد. اما گويي مسئولان تصور ميکنند که براي بخش مسکن آلمان يا سوئيس تصميمگيري ميکنند؛ اين برنامهها در کشورهاي توسعهيافته قابل اجراست. در ايران علاوه بر اقشار کمبرخوردار، شاهد آن هستيم که طبقه متوسط رو به بالا هم با مشکل نبود مسکن دست و پنجه نرم ميکند. امروز مديراني در دستگاه دولتي و شرکتهاي خصوصي فعاليت دارند که بهرغم حقوق بالايي که دريافت ميکنند هنوز نتوانستهاند خانه بخرند. پس اگر واقعيت را در نظر بگيريم، اجراي پروژه اقدام ملي مسکن فقط از لحاظ رواني باعث ايجاد اميدواري ميشود، اما از لحاظ ساختارهاي اقتصادي، بخش مسکن برنامههاي جامعتري را ميطلبد. در سال 95 هم چنين خوشبينيهايي وجود داشت که دولت فرصتها را از دست داد، اما از سال 96 تا کنون مشاهده کرديم که قيمت مسکن بيش از 160 درصد افزايش پيدا کرد.
