اهمیت به‌کارگیری واژگان صحیح درباره مسکن

همانطور که قبلا هم پيش‌بيني‌ کرده‌ بوديم، بازار مسکن بعد از شهريورماه افت و خيزهاي مختصري خواهد داشت تا انتهاي سال. اما بعد از آن، احتمال اينکه وارد دوره رکود شويم، زياد است. ولي درباره بحث کاهش قيمت‌ها، همگي بايد به يک نکته مهم توجه داشته باشند و آن هم اين است که در دوره رکود، اصلا قيمت موضوع بحث قرار نمي‌گيرد. به عنوان مثال، اگر در دوره رونق، قيمت کاهش يا افزايش پيدا کند، اين افزايش يا کاهش قيمت موضوع بحث قرار مي‌گيرد اما وقتي معاملاتي انجام نمي‌شود، ديگر نمي‌توان درباره قيمت‌ها صحبت به ميان آورد. با توجه به تعداد معاملاتي که انجام شده، مي‌توان به اين موضوع پي برد که شرايط معاملات،‌ شرايط عادي نبوده است. يعني وقتي از 600 تا 700 هزار معامله در سال صحبت مي‌شود، عادي است و دوره رونق محسوب مي‌شود. اما وقتي در کل يک سال، 40 يا 50 هزار يا در يک ماه شش هزار معامله انجام مي‌شود، حتي اگر پنج هزار واحد مسکوني با قيمت پايين هم فروخته شده باشند ديگر نمي‌توان گفت قيمت کاهش پيدا کرده است. آن زمان به دنبال قيمت مخفي مي‌رويم و آن را ارزيابي مي‌کنيم. طبيعي است که وقتي وارد دوره رکود مي‌شويم، کساني هستند که نياز به پول دارند يا کساني داراي يک سرمايه‌اي هستند و منتظرند خريد ارزان انجام دهند، ولي تعداد محدودي را شامل مي‌شوند و در نتيجه کاهش قيمت به همين دليل اتفاق مي‌افتد. براي مثال، يک کالايي به تعداد 50 هزار قلم در ماه فروخته مي‌شود، بعد فروشنده مي‌بيند که در ماه بعدي تعداد فروش اين کالا کاهش خواهد يافت، در نتيجه قيمت آن را پايين مي‌آورد تا بازار خودش را حفظ کند که اين اتفاق به معناي کاهش قيمت است. در مورد واژگاني که در ارتباط با مسکن به‌کار برده مي‌شود، بايد دقت زيادي صورت گيرد، چون براي برنامه‌ريزي‌ها بسيار خطرناک خواهد بود. فردي که قرار است در اين زمينه برنامه‌ريزي کند، بايد به اين نکات توجه کرده تا بتواند مساله را به صورت عمقي ريشه‌يابي کند. در ضمن، نمي‌توان زمان خاصي را براي دوره رکود يا رونق قائل شد. طول دوره رونق يا رکود، بستگي به اين دارد که چه زماني در بازار مسکن اتفاق مي‌افتد. چون مسکن يک کالاي زيستي و حياتي است و از الزامات حياتي بشر تلقي مي‌شود، يک تقاضاي مطلق سالانه X مقدار وجود دارد که اين مقدار تقاضاي مطلق منتظر هستند تا قدرت خريد پيدا کنند و به‌عنوان تقاضاي موثر وارد بازار شوند. اما چون توليد ما به اندازه تقاضاي مطلق نيست و در اين بخش بسيار کمبود داريم، اين متقاضيان مطلق بعد از حدود يک يا دو سال تمام کالاهاي اقتصادي و فرهنگي مثل خودرو يا فرش خودشان را مي‌فروشند و بعد تبديل به متقاضي موثر مي‌شوند تا در نهايت وارد بازار ‌شوند. در اين مرحله، چون تعداد کالا کافي نيست، قيمت دوباره به يکباره افزايش پيدا مي‌کند. براي مثال، هزار نفر وارد بازار مي‌شوند، اما 100 واحد مسکوني وجود دارد، اين 100 واحد فروخته مي‌شود و قيمت به شدت بالا مي‌رود و ديگر نه مسکني وجود دارد که بقيه بخرند و چون قيمت خيلي افزايش يافته است، ديگر سرمايه متقاضيان که به منظور ورود به بازار جمع شده بود، کفاف نمي‌دهد و در نتيجه خود‌به‌خود بار ديگر به متقاضي مطلق تبديل مي‌شوند. اين موضوع در يک دوره يک- دو ساله اتفاق مي‌افتد و بعد از آن بايد ديد اقتصاد کلان چگونه است، چقدر درآمد سرانه مردم است و ... تمام اينها نکات مختلفي است که باعث مي‌شوند يک تقاضاي مطلق در بخش مسکن با يک سرعت مشخصي به‌عنوان تقاضاي موثر وارد بازار شوند. بنابراين نمي‌توان دوره خاصي را براي رکود يا رونق در نظر گرفت.