راه‌های کاهش هجوم به بخش مسکن

برخي آمارها از اين حکايت دارد که به دنبال روند کاهنده خريد و فروش در بازار مسکن که از ارديبهشت‌ماه سال‌جاري آغاز شده، رکورد منفي در 22 روز ابتداي شهريورماه به ثبت رسيده است. در اين ارتباط بايد بگويم که چون خريداران عمدتا به دليل حفظ پول خود اقدام به سرمايه‌گذاري کرده و خانه دوم و سوم خود را خريدند،‌ آمار خريد و فروش نيز به همان نسبت بالا رفت. وقتي اين حد به اشباع رسيد، خريدار واقعي کم شد و در نتيجه طبيعي بود که آمار خريد و فروش کاهش يابد. در اين بين، مشاوران املاک نيز سود خودشان را در نظر مي‌گيرند. به هر حال دوره‌اي که تعداد معاملات افزايش پيدا کرد، به دليل خريد واقعي نبود بلکه به دليل خريد سرمايه‌گذاري و بورس‌بازي بوده است. در مورد اجاره نيز اين موضوع صدق مي‌کند. در فصل تابستان که نقل و انتقال بيشتر است، اجاره‌بها نيز بالا مي‌رود و به تدريج کمتر مي‌شود. يک مقداري هم به سياست‌ها برمي‌گردد؛ وقتي دولت اعلام مي‌کند که قرار است احيانا از خانه‌هاي خالي شروع کند يکسري سعي مي‌کنند قولنامه‌هاي جعلي درست کنند يا اجاره بدهند، تا سياست دولت شامل خانه‌هاي خالي نشود. در مورد اينکه دوره رکود فعلي بازار مسکن تا چه زماني ادامه پيدا مي‌کند،‌ بايد تاکيد کنم که نمي‌توان اصلا اين موضوع را پيش‌بيني کرد. تمام مسائل ما به‌ گونه‌اي هستند که نمي‌توان آنها را با نظريه‌هاي قبلي تحليل کرد. براي مثال، چه کسي تصور مي‌کرد قيمت دلار در سال گذشته وارد کانال 19هزار تومان شود و حال کاهش يابد و حتي به 9 هزار تومان نزديک شود، تمام اين مسائل تاثيرگذار هستند. بايد واقع‌بين بود و به بازار نزديک شد تا بتوان تصميم درستي اتخاذ کرد و تحليل خوبي ارائه نمود. متاسفانه در ايران، سرمايه‌گذاري عمده در بخش مسکن و مستغلات انجام مي‌شود و سرمايه‌گذاري در ديگر رشته‌ها کمتر يا محدود است، چون سرمايه‌گذاران ديرتر به بازدهي مي‌رسند. سرمايه‌گذاري در بخش مسکن نيز به دليل بالا بودن ارزش افزوده زمين صورت مي‌گيرد، نه ارزش ساختمان. اگر ارزش افزوده زمين را از ارزش ساختمان جدا کنيم، شاهد خواهيم بود که در بخش ساختمان قيمت‌ها تا اين حد بالا نمي‌رود. در اين راستا، دولت بايد کاري کند تا اولا بتواند زمين‌هاي دولتي را حفظ کند و دوما بايد بتواند روي ارزش افزوده قيمت زمين ماليات‌هاي خاص خود را بگيرد. در اين صورت خواهيم ديد که هجوم به بخش مسکن نيز پايين مي‌آيد. البته مساله‌اي که در اين ميان وجود دارد اين است که دولت الان تلاش مي‌کند در بخش مسکن اشتغال ايجاد کند، اما فراموش نکنيم ما الان خانه‌هاي خالي داريم که تعدادشان بسيار زياد است. مساله بعدي اين است که دليلي وجود ندارد به هر قيمتي حتي با بالا رفتن قيمت زمين، قيمت املاک بالا رود، چون به هر صورت بايد شرايطي فراهم کرد تا مردم صاحب‌خانه شوند.