نیـــم نگـــاه
عرضه و تقاضای مسکن
مسیر خود را جدا کردند
آرمان ملی: بررسی تغییرات بازار مسکن نشان میدهد عرضه و تقاضا مسیرهای جداگانهای را در پیش گرفتهاند به گونهایکه عرضه در بین واحدهای بزرگ و در مناطق شمالی که از میانگین قیمت اعلام شده بالاتر است با رشد مواجه بوده و در مقابل تقاضا بیشتر متوجه واحدهای کوچک و مناطق ضعیفتر بوده که از نرخ اعلامی پایینتر عرضه میشوند. نزدیک ۵۷ درصد معاملات مسکن در محدوده قیمتی کمتر از میانگین شهر یعنی پایینتر از 4/39 میلیون تومان در هر متر مربع انجام میشود. از طرف دیگر متوسط قیمت در ۱۶ منطقه از شهر تهران پایینتر از سطح میانگین کلی است. واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع رتبه اول از نظر مساحت را به خود اختصاص میدهد و حدود ۵۴ درصد معاملات در واحدهای کمتر از ۸۰ متر انجام میشود. این در حالی است که عمده واحدهای عرضه شده در آگهیها در محدوده شمالی پایتخت و بالاتر از ۸۰ متر مربع هستند. عمده خریدهای بازار مسکن در سه ماهه ابتدای امسال از نوع سرمایهگذاری بوده است. اما اتفاق مثبت میتواند این باشد که جریان بخر و بفروشی و سفتهبازی در عین حال که بازار مسکن را مأمنی برای حفظ ارزش دارایی انتخاب کرده، تقاضای بالفعل خرید در سالهای آینده را
در محاسبات خود لحاظ کرده است. به دلیل رشد سنگین قیمت خانه در چهار سال اخیر نبض خریدهای مصرفی بسیار کند میزند و خریدهای سرمایهای پس از غیبت حدودا یک ساله عمده فضای بازار ملک را از اسفند سال گذشته تاکنون به خود اختصاص داده است. خرداد امسال دو رکورد در بازار املاک پایتخت به ثبت رسید. نخستین رکورد به رسیدن متوسط قیمت به 4/39 میلیون تومان در هر متر مربع مربوط میشود که رقمی بیسابقه محسوب میشود. اتفاق دیگر رسیدن تعداد معاملات به حد نرمال است که در ۴۹ ماه گذشته بیسابقه بود. خرداد ۱۴۰۱ حدود ۱۴ هزار قرارداد خرید و فروش خانه در تهران به امضا رسید که در ۴۹ ماه گذشته با چنین حجمی از معاملات مواجه نشده بود. قیمت مسکن در یک ماه ۸. ۴ درصد افزایش یافت که بالاترین بازدهی را بین بازارهای سکه، دلار و سهام به خود اختصاص داد رشد سالیانه قیمت مسکن نیز 8/32درصد به ثبت رسید. البته تورم عمومی در هر دو شاخص ماهیانه و سالیانه به ترتیب با ثبت رکورد ۱۲ درصد و ۵۲ درصد، بالاتر از تورم بازار مسکن قرار گرفت. شرایط فعلی گویای آن است که برخلاف دهههای گذشته، بازار مسکن به سرعت خود را با تحولات اقتصادی وفق میدهد. از طرف دیگر نرخ رشد
واقعی قیمت مسکن، منفی است. بدین معنا که قیمت اسمی مسکن حدود ۳۳ درصد رشد کرده اما قیمت واقعی آن ۱۹ درصد کاهش یافته است. از طرف دیگر بازار مسکن شهر تهران با عرضه انبوه واحدهای بزرگ متراژ در نیمه شمالی مواجه شده است. اشتباه محاسبات سرمایهگذاران ملکی طی حدود یک دهه اخیر درخصوص تمرکز بر واحدهای بزرگ متراژ و لوکس منجر به اشباع بازار در این بخش شده است. بر این اساس جریان سرمایهگذاری باید مسیر خود را در هر دو بخش تولید و سفتهبازی از شمال به مرکز، جنوب و حومه تهران تغییر دهد. با وجود سرکوب توان تقاضای واقعی خرید مسکن، خردادماه امسال تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته ۳۲درصد و در مقایسه با خرداد سال قبل ۱۷۲ درصد رشد کرد. بررسیها گویای آن است که عمده خرید و فروشها از نوع سرمایهگذاری است. با توجه به خلأ پایههای مالیاتی در بخش املاک، مسکن نه تنها به عنوان سپری در مقابل تورم، سرمایهها را حفظ میکند بلکه بنا به گفته کارشناسان، در بلندمدت تمامی بازارها را به لحاظ بازده سرمایه پشتسر میگذارد.
سایه چراغ قرمزهای مکرر
بر سهام با ارزش
آرمان ملی: ارزش واقعی سهام عدالت درحالی رو به نزول است که پرتفوی آن از چند سهام با ارزش تشکیل شده است اما هرکدام از این سهمها تحت تاثیر روزهای قرمز بازار سرمایه از ارج و قرب افتادهاند و همانند گذشته نه چندان دور، ارزشی ندارند. بر اساس این گزارش، سهام عدالت همان دارایی که از سوی مسئولان با ارزش خوانده میشود و حدود ۴۹ میلیون مشمول دارد، پس از آزادسازی در سال ۱۳۹۹ روزهای پر فراز و نشیبی را پشتسر گذاشته و ارزش واقعی آنکه طی دو سال گذشته، از ۲۰ میلیون تومان نیز فراتر رفته بود تا کمتر از ۱۰ میلیون تومان نیز کاهش یافته است. در این راستا، در یازدهم مهرماه سال گذشته ارزش واقعی سهام عدالت با ارزش اولیه ۴۹۲ هزار تومانی بیش از ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در ۲۸ آبان ماه حدود ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت داشت. اما روند نزولی در بورس باعث کاهش این ارزش شد. ب اما دوباره روزهای پرنوسان بازار روی ارزش سهام عدالت نیز تاثیر گذاشت و در ۱۰ خردادماه، ارزش واقعی سهام عدالت با ارزش اولیه ۴۹۲ هزار تومانی، ۱۲ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان و در چهارم تیرماه نیز حدود ۱۲ میلیون و ۴۸۹ هزار تومان بود. بر این اساس چراغهای قرمز بورس
بر سهام عدالت نیز سایه انداخته و ارزش واقعی سهام عدالت با ارزش اولیه ۴۹۲ هزار تومانی حتی نسبت به حدود ۲۰ روز قبل باز هم کاهش داشته و به ۱۲ میلیون و ۱۲۸ هزار تومان رسیده است. البته همه این مباحث درحالی مطرح میشود که امکان فروش این سهام برای مشمولان وجود ندارد و این افراد همچنان باید منتظر تصمیم مسئولان برای تعیین تکلیف سهام عدالت باشند.
