نیم‌نگاه بازار به برنامه‌های مسکنی دولت تازه‌نفس

آرمان‌ملی:‌بررسی آمار منتشرشده در حوزه معامــلات مســکن نشان می‌دهد در یکماه گذشتــه نرخ‌های پیشنهـــادشـده در بازار با توجه به تداوم رکــود و هــمچنـین واکنش به انتخابات ریاســت‌جمهــوری و بــرنامه‌های رئیس‌جمهــور منتخب بــرای حوزه‌مسکــن با کاهــش 8 تا 10 درصدی مواجه شده و این در حالی است که این میزان کاهش در مناطق شمالی شهر ملموس‌تر از سایر مناطق پایتخت قابل مشاهده است. اولین آمار غیررسمی‌ از رصد بازارمسکن شهرتهران در خردادماه ۱۴۰۰ عقبگرد محسوس قیمت‌ها را نشان می‌دهد. تلفیق چند عامل فرعی با انتخابات ریاست‌جمهــوری و گفت‌وگوهای برجام، به‌عنوان دو متغیر اصلی به تعدیل انتظارات تورمی‌ و حتی ریزش قیمت‌ها در بازارمسکن، به‌خصوص در مناطق واقع در نیمه‌شمالی پایتخت منجر شده است. کاهش قیمت‌های پیشنهــادی که از بهمن‌ماه گذشته آغازشده در خردادماه نیز ادامه پیدا کرد. طبق داده‌های سامانه کیلید که تحولات بازارمسکن شهر تهران را بررسی می‌کند قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی در آگهی‌های خردادماه ۱۴۰۰ نسبت به اردیبهشت‌ماه ۸ درصد کاهش یافته است. بیشترین افت قیمت به ترتیب در مناطق ۲، ۲۲، ۴، ۶ و ۵ اتفاق افتاده است. از طرف دیگر مناطق ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹، ۲۰ و ۲۱ با مقدار اندکی رشد قیمت مواجه شدند. نرخ‌ها در مناطق ۷، ۸، ۱۳ و ۱۷ نیز با ثبات همراه بود. درصد تغییرات قیمت متر مربع آگهی‌های فروش مسکن حاکی از آن است که متوســط قــیمــت از ۴۶.۷ میلیون تومان در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۰ به ۴۳ میلیون تومان در خردادماه رسیده که افت ۸ درصدی را نشان می‌دهد. البته میانگین قیمت‌های قطعی براساس معاملات اردیبهشت‌ماه ۲۸.۸ میلیون‌تومان در هر متــرمربــع اســت. مـتوسط قیمت هرمتر مسکن در آگهــی‌های منطقه یک از ۷۹.۴ میلیون‌تومان به ۷۹.۱ میلیون‌تومان رسیده است. در منطقــه ۲ نرخ هر متر مربـــع از ۶۴ میلیون به ۶۰ میلیون، در منطقه ۴ از ۴۵ میلیون به ۴۳ میلیون، منطقه ۵ از ۳۹ به ۳۷.۹ میلیون، منطقه ۶ از ۵۰ به ۴۸ میلیون و منطقه ۲۲ از ۳۵.۷ به ۳۴ میلیون تومان رسیده است. از طرف دیگر درصد تغییر بازدید آگهی‌ها که می‌تواند نشانه‌ای برای محاسبه میزان تقاضا باشد از رشــد ۹.۳ درصد در خردادماه ۱۴۰۰ نسبت به اردیبهشت‌ماه حکایت دارد. میزان بازدید از آگهی‌های اجاره نیز افزایش ۳.۴ درصدی را نشان می‌دهد. با این حال نرخ‌های پیشنهادی اجاره نسبت به ماه قبل ۱.۹ درصد کاهش یافته و این در حالی است که حجم عرضه واحــدهای اجــاره‌ای در خــردادماه ۱۴.۳ درصد در مقایسه با یکماه قبل افزایش پیدا کرده است.

تاثیر مذاکرات «برجام»

شاخص تقاضای خریدوفروش به تفکیک متراژ هم که از آگهی‌های سامانه کیلید استخراج شده نشان می‌دهد رتبه اول بازدید مربوط به واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع است که ۲۱ درصد بازدیدها را شامل می‌شود. در رتبه دوم نیــز واحدهای ۶۰ تا

۸۰ متر با ۱۵ درصد قرار دارند. واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ متر و ۱۲۰ تا ۱۴۰ متر نیز هریک ۱۲ درصد از بازدید کل آگهی‌ها را به خود اختصاص می‌دهند. در بازار رهن و اجاره هم واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع با سهم ۲۴ درصدی از بازدیدها رتبه اول را دارند. در رتبه دوم واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر با ۱۶ درصد قرار گرفته‌اند و خانه‌های ۱۲۰ تا ۱۴۰ متر با سهم ۱۴ درصدی جایگاه سوم را به خود اختصاص داده‌اند. انتظارات تورمی ‌در بازارمسکن شهرتهران ناشی از دو متغیر اصلی، تعدیل شده است. از یک‌طرف، قرارگرفتن در بازه زمانی قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری به رکود معاملات ملک منجر شد. نهایتا انتخابات ۲۸ خرداد ۱۴۰۰ با پیروزی حجت‌الاسلام‌والمسلمین سیدابراهیم رئیسی همراه بود. رئیسی که عنوان کرده مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار می‌دهد، احداث سالیانه یک میلیون واحد مسکونی را هدفگذاری کرده است. در این رابطه مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است در صورت تحقق این وعده، افزایش عرضه در میان‌مدت می‌تواند منجر به آرامش بازار مسکن شود. مذاکرات برجام نیز طی ماه‌های اخیر به‌عنوان یک عامل تاثیرگذار به ثبات بازارهای ارز و طلا انجامید و قیمت‌ها در بازارمسکن را ریزشی کرد. کاهش شدید توان خرید طرف تقاضا، رکود معاملات و افت حــدود ۶۰ درصدی قراردادهای خریدوفروش هم از دیگر عوامل کاهش قیمت‌هاست. با این وجود بعضی دیگر از کارشناسان در تحلیل چشم‌انداز بازار مسکن در پسا انتخابات بر این باورند که سیاست‌های انبساطی پولی همچون پرداخت یارانه‌های نقدی می‌تواند به‌عنوان عامل بازدارنده در کاهش تورم در همه سطوح از جمله بخش مسکن عمل کند. به هر ترتیب در شرایط فعلی بررسی‌ها از بازارمسکن شهرتهران حاکی از آن است که از اسفندماه سال گذشته تاکنون قیمت‌های پیشنهادی حدود ۲۰ درصد کاهش یافته و این در حالی است که نرخ‌های قطعی در دو ماه ابتدایی سالجاری طبق اعلام بانک‌مرکزی از افت ۵ درصد حکایت دارد.