چرایی بودونبود خریدار مسکن

در خصوص اينکه فروشندگان مسکن، اموال خود را با نرخ کمتري عرضه مي‌کنند و خريداري در بازار نيست، بايد بگويم اينکه قيمت در گذشته چقدر و اکنون چه مقدار است اهميت دارد، در واقع اينکه ملک در کدام منطقه تهران يا کلان‌شهرها و با چه قيمتي عرضه مي‌شود مهم است. پيش از اين يک متوسط قيمت اعلام و برخي مناطق از هم جدا شده بود که بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازي، متوسط قيمت هر متر خانه در تهران 15 ميليون تومان شد، اما اکنون امکان دارد فروش خانه با اعلام متراژ کمتر از 10 ميليون تومان، براي نقاط ضعيف‌تر شهر باشد. به هر جهت نمي‌توان روي آمار اعلام شده اتکا کرد، از يک طرف بود و نبود خريدار هم مساله ديگري است که چند عامل دارد، يکي آنکه توان خريد در مردم به اندازه گذشته بالا نيست و اشباع شده است، (حتي در نقاطي از تهران که کمترين نرخ متراژ را دارد) بازهم توان خريد نيست و آن اشخاصي که اقدام به خريد مي‌کردند، هم مصرف‌کننده نبودند و هدف بيشتر سمت و سوي سرمايه‌گذاري داشت و به تبع بالا رفتن قيمت قصد داشتند ملک خود را گران‌تر بفروشند. همين اشخاص زماني که ديدند خريداري نيست، حاضر شدند ملک را با قيمت پايين‌تر عرضه کنند و مصرف کننده واقعي هم آن را نمي‌خريد. يکي ديگر از دلايل عرضه هم مساله تصويب ماليات بر خانه‌هاي خالي است که اگر اين اشخاص نتوانند تا سه يا چهار ماه آينده خانه و املاک خود را بفروشند، مشمول ماليات‌هاي سنگين خواهند شد. به طور کلي اين دو مورد (توان خريد و ماليات) از مهم‌ترين عواملي است که سرمايه‌گذاران اقدام به ارائه و عرضه واحدهاي خود کرده‌اند. مورد مهم ديگري که بايد ذکر کرد مساله نوسانات نرخ ارز است که به نظر من بيشتر تاثير آن بر ساخت و ساز خواهد بود، به‌عنوان مثال کارخانه‌هاي توليدکننده فولاد و سيمان که بازار صادرات آنها از قبال بالا رفتن نرخ ارز قوت مي‌گيرد، تاثير بيشتري از افت و خيز دلار مي‌پذيرند و اين مساله مهمي براي ساخت و ساز به شمار مي‌رود. از طرفي دليل اينکه فولاد با قيمت بالاتر از کارخانه عرضه مي‌شود، بورس و صادرات‌محور بودن آن است، به علاوه با اين افزايش قيمت‌ها، متراژ براي ساخت و ساز هم به مراتب گران‌تر تمام مي‌شود، ولي اينکه متوسط قيمت مسکن که در گذشته حدود چهار ميليون تومان بوده و اکنون به 27 ميليون تومان رسيده است کمي غيرمنطقي است و تغييرات ارز در اين مورد تاثير چنداني ندارد. به عبارت دقيق‌تر با گران شدن کالاهاي مورد نياز براي ساخت و ساز مي‌توان انتظار گران شدن در اين قسمت را داشت و باقي موارد چندان منطقي نيست.