کاهش محسوس معاملات نوسازها

حجم معاملات واحدهاي با سن کمتر از پنج سال در بازار مسکن شهر تهران به کمترين ميزان خود از سال 1393 تا کنون رسيده که از يک طرف کاهش توليد مسکن طي سال‌هاي اخير و از سوي ديگر افت توان طرف تقاضا را نشان مي‌دهد. طي يک سال گذشته تقاضا براي خريد واحدهاي با سن کمتر از پنج سال حدود 10 درصد نسبت به سال قبل کاهش يافته است. به گزارش ايسنا، سهم واحدهاي کمتر از پنج سال در معاملات مسکن شهر تهران به کمترين ميزان خود دست‌کم از سال 1393 تا کنون رسيده است. نوسانات اقتصاد کلان که به شکل کاهش محسوس در توان خريد مسکن بروز کرده، متقاضيان را به‌تدريج از واحدهاي مسکوني نوساز به سمت واحدهاي قديمي سوق داده است. آمار بانک مرکزي نشان مي‌دهد در سال حدود 1393 معمولا 58 درصد معاملات مسکن شهر تهران را واحدهاي کمتر از پنج سال به خود اختصاص مي‌داد. اين ميزان در مهرماه 1394 به 55 درصد، مهرماه 1395 به 51 درصد، مهرماه 1396 به 46 درصد، مهرماه 1397 به 44 درصد، مهرماه 1398 به 42 درصد و مهرماه 1399 به 37 درصد رسيده است. به بيان ديگر تقاضا براي خريد واحدهاي کمتر از پنج نسبت به سال گذشته حدود 10 درصد و نسبت به مهرماه 1393 حدود 36 درصد پايين آمده است. افت محسوس خريد و فروش واحدهاي نوساز در سال 1399 نسبت به سال 1393 در شرايطي رخ داده که سهم معاملات خانه‌هاي بالاي 20 سال از 12 درصد در سال 1393 به 32 درصد در سال 1399 افزايش نشان مي‌دهد.

کاهش ساخت‌وساز در پايتخت

بين سال‌هاي 1391 و 1392 با توجه به رشد درآمدهاي دولتي، افزايش ساخت و سازها متاثر از پروژه مسکن مهر، حجم توليد مسکن در پايتخت رونق گرفته بود. توليد مسکن شهر تهران در سال 1392 بالغ بر 177 هزار و 680 واحد مسکوني بوده که در سال‌هاي پس از آن روند کاهشي به خود گرفته است؛ تا جايي‌که در نيمه نخست سال جاري تعداد واحدهاي مسکوني پيش‌بيني شده از طريق صدور پروانه‌هاي ساختماني شهر تهران به 26 هزار و 648 واحد رسيده است. مطابق آمار، تعداد واحدهاي در حال ساخت شهر تهران در نيمه نخست سال 1399 کاهش 14 درصدي نسبت به شش ماهه ابتداي سال 1398 و افت 76 درصدي نسبت به نيمه نخست سال 1392 را نشان مي‌دهد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد کاهش قدرت خريد، کمبود زمين ناشي از کاهش تعداد و افزايش شديد قيمت خانه‌هاي کلنگي، محدوديت‌هاي اعمال‌شده از سوي مديريت شهري در فروش تراکم و نبود چشم‌انداز روشن از بازدهي سرمايه در حوزه ساخت‌وساز از جمله دلايل اصلي کاهش توليد مسکن جديد در پايتخت است.

افزايش هزينه ساخت مسکن

نوسان قيمت مصالح ساختماني، بخش ساخت و ساز را به چالش کشانده است. سازندگان عنوان مي‌کنند طي 9 ماه گذشته هزينه احداث واحدهاي مسکوني تا پايان مرحله اسکلت 140 درصد رشد داشته که بر قيمت تمام شده تاثيرگذار خواهد بود. خروجي اين وضعيت به فقر عرضه فايل‌هاي به قيمت و کاهش توان خريد منتهي مي‌شود. از طرف ديگر با وجود افزايش قراردادهاي خريد و فروش نسبت به سال گذشته، نشانه‌هاي افت معاملات در هفته‌هاي اخير بروز کرده است. مقايسه نقطه به نقطه معاملات در مهرماه امسال رشد 154 درصدي را نسبت به شهريور پارسال نشان مي‌دهد. بازار از اين نظر در هفت ماهه نخست امسال هم شرايط بهتري نسبت به هفت ماهه ابتداي سال 1398 داشت و معاملات افزايش 77 درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داد. با اين حال به دو دليل نمي‌توان شرايط معاملات ملک را پررونق تلقي کرد؛ دليل اول اينکه رشد معاملات نسبت به سال قبل نمي‌تواند شاخصي براي رونق تلقي شود؛ زيرا در بعضي از ماه‌هاي سال گذشته به‌خصوص شهريورماه خريد و فروش به کمترين ميزان خود طي دهه‌هاي اخير رسيده بود. دوم اينکه در دو ماه منتهي به مهرماه 1399 معاملات روند کاهشي داشته و دو افت 35 درصد و 8/6 درصد ماهيانه را تجربه کرد و افزايش 3/2 درصدي معاملات در مهرماه نسبت به شهريورماه، بنا به گفته مصطفي ‌قلي ‌خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران، نوعي درجا زدن محسوب مي شود که از کاهش توان خريد متقاضيان نشات مي‌گيرد. تاثير انتخابات رياست جمهوري آمريکا بازار مسکن در تهران را به نوعي بي‌حرکت کرده است. فعالان بازار مسکن که عمده آنها را سفته‌بازان و سرمايه‌گذاران تشکيل مي‌دهند در انتظار دريافت سيگنال‌هاي قوي‌تري براي ورود به اين بازار هستند. تصور اغلب فعالان اين است که در صورت پيروزي هر يک از دو کانديدا در مقطع کوتاهي تقاضاي خريد مسکن افزايش مي‌يابد. انتخاب بايدن ممکن است به کاهش قيمت دلار، کاهش تورم، افزايش درآمدهاي نفتي و کاهش قيمت مسکن منجر شود. لذا مالکان، مقطع زماني کوتاهي پس از انتخابات را فرصت مناسبي براي فروش مي‌دانند.