وعده‌هایی که بافت‌های فرسوده را جان نداد

 کارشناسان معتقدند؛ این رویکرد باعث شده است تا ناکامی سیاست‌های نوسازی بافت‌های فرسوده در ایران پس از سال‌ها، بخش بزرگی از شهرها با خانه‌هایی فرسوده، کوچه‌های تنگ، و ساکنانی گرفتار باشند و مردم نیز در چرخه فقر دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

دلیل شکست طرح نوسازی

به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان کارشناس بازار مسکن در این باره گفت: نوسازی بافت‌های فرسوده از مدت‌ها پیش به سیاستی ثابت در دستور کار دولت‌ها با هدف روشن بهبود کیفیت زندگی در محله‌های قدیمی و مقاوم‌سازی خانه‌هایی که در برابر حوادث طبیعی بسیار آسیب‌پذیرند، قرار گرفت. در این راستا دولت‌ها هر بار بسته‌هایی از تسهیلات بانکی، طرح‌های حمایتی و مشوق‌های مالی را معرفی کردند، ولی تمرکز اصلی همواره روی متر مربع ساختمان بود؛ یعنی تخریب خانه‌های کلنگی و ساخت واحدهای جدید که هرچند این سیاست، در ظاهر ساده و منطقی می‌نمود؛ خانه‌های قدیمی خراب می‌شود و خانه‌های نو، امن و زیبا جایگزین آن می‌شود، ولی واقعیت آن بود که این سیاست نه تنها مشکلات را حل نکرد، بلکه به معضلات تازه‌ای دامن زد. این کارشناس ادامه داد: اما اصلی‌ترین مشکل در این زمینه، ناتوانی مالی کسانی بود که در محله‌های فرسوده زندگی می‌کردند و از اقشار کم‌درآمد و حتی فقیر جامعه محسوب می‌شوند و تسهیلاتی که دولت‌ها برای نوسازی در نظر می‌گرفتند، هرچند روی کاغذ قابل توجه به‌نظر می‌رسید، اما در عمل توان بازپرداخت آن برای بسیاری از خانوارها وجود نداشت. او ادامه داد: یک کارگر یا کارمند ساده، وقتی با وامی چندصد میلیونی و اقساط سنگین روبه‌‌رو می‌شد، طبیعی است که عطای نوسازی را به لقایش ببخشد. از این رو، همین ناتوانی مالی باعث شد بسیاری از ساکنان قدیمی خانه‌های خود را به سرمایه‌گذاران بفروشند و راهی حاشیه شهر شوند؛ جایی که قیمت زمین ارزان‌‌تر بود و امکان ساخت سرپناهی موقت فراهم می‌شد و درنهایت نوسازی به جای نجات ساکنان، به جابه‌جایی اجباری آنان منجر شد.

مدرن‌سازی در بافت‌های فرسوده

سلمانیان اضافه کرد: از طرفی، سیاست تخریب و ساخت جدید توجهی به سبک زندگی در محله‌های قدیمی نداشت، چرا که محله‌های فرسوده صرفاً مجموعه‌ای از ساختمان‌های فرسوده نبودند؛ بلکه آنها شبکه‌ای از روابط اجتماعی، شغلی و خانوادگی را در دل خود جای داده بودند. در کوچه‌های باریک محلات، مغازه‌های کوچک، نانوایی‌ها، کارگاه‌های خیاطی و خرده‌فروشی‌ها به چرخه اقتصادی محله جان می‌بخشیدند. در این فضا همسایه‌ها یکدیگر را می‌شناختند و پیوندهای عمیق اجتماعی وجود داشت، اما با اجرای پروژه‌های نوسازی، این سبک زندگی محلی از هم پاشید. همزمان با ساخت خانه‌های جدید با متراژ بیشتر و امکانات مدرن منطقه چهره‌ای جدید و مدرن به خود گرفتند، ولی ساکنان اصلی دیگر توان ماندن نداشتند و جای خود را به طبقه‌ای دادند که نه ریشه‌ای در محله داشت و نه پیوندی با آن برقرار می‌کرد. او ادامه داد: در نتیجه اجرای این طرح سرمایه‌های اجتماعی در محله‌های مذکور از بین رفت، در حالیکه بر اساس پژوهش‌های صورت گرفته، حس تعلق به محله یکی از مهم‌ترین عوامل ارتقای کیفیت زندگی شهری است، زمانی که ساکنان قدیمی از محله رانده می‌شوند، محله به کالایی برای سوداگری تبدیل می‌شود و همین سوداگری نیز به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند. این کارشناس توضیح داد: خانه‌های نوسازی‌شده با قیمتی عرضه می‌شوند که دیگر هیچ ارتباطی با توان اقتصادی ساکنان پیشین ندارند، به این ترتیب نوسازی به جای آنکه ابزاری برای ارتقای شاخص‌های مسکن باشد، خود به عامل جدیدی برای تورم قیمتی تبدیل می‌شود که با نگاهی به شاخص‌های مسکن به راحتی می‌تواند این واقعیت را تأیید ‌کند.

تسهیلات ناکارآمد مسکن

سلمانیان معتقد است: نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار که یکی از شاخص‌های جهانی سنجش دسترس‌پذیری مسکن است، در تهران از حدود ده برابر در اوایل دهه هشتاد به بیش از سی برابر رسیده است که به معنای این است که یک خانوار متوسط باید سه دهه پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌ای متوسط خریداری کند و این چنین نسبتی نشان می‌دهد وعده‌های نوسازی کوچک‌ترین اثری در کاهش فشار مالی بر خانوارها نداشته است. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه؛ سهم هزینه مسکن در سبد خانوار نیز به شدت افزایش یافته است، گفت: در شرایطی که، در بسیاری از کشورهای توسعه ‌یافته این سهم بین ۲۰ تا ۳۰ درصد است، در ایران به بیش از ۴۵ درصد رسیده و در محله‌های فرسوده این رقم حتی بالاتر است، از این رو، خانوارها نه تنها بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره یا اقساط مسکن می‌کنند، بلکه هزینه‌های جانبی مانند تعمیرات، ناایمنی ساختمان، یا کمبود خدمات شهری را نیز متحمل می‌شوند. در این راستا، کیفیت سکونت نیز در بافت‌های فرسوده بهبود نیافته است، البته در ظاهر خانه‌های جدید مقاوم‌تر و زیباتر هستند، اما فقدان خدمات شهری مناسب، نبود فضاهای سبز و از همه مهم‌تر، از دست رفتن پیوندهای اجتماعی باعث شده حس رضایت از زندگی در این محله‌ها افزایش پیدا نکند، در حقیقت بسیاری از ساکنان جدید احساس می‌کنند در محله‌ای غریبه زندگی می‌کنند؛ جایی که فقط به خاطر قیمت یا امکانات مجبور به سکونت در آن شده‌اند.

دخالت‌های دستوری

او یکی دیگر از مشکلات ریشه‌ای را شیوه دخالت دولت بیان وتاکید کرد: سیاست‌های نوسازی در ایران عمدتاً دستوری و از بالا به پایین بوده است، یعنی دولت و شهرداری‌ها طرح‌هایی را تدوین کرده و به ساکنان ابلاغ کرده‌اند؛ بدون آنکه مشارکت واقعی مردم در تصمیم‌گیری وجود داشته باشد، اما تجربه جهانی نشان می‌دهد موفق‌ترین پروژه‌های نوسازی آنهایی هستند که با مداخله هوشمندانه و تدریجی اجرا می‌شوند؛ یعنی دولت به جای دستور تخریب، زمینه را برای مشارکت مردمی فراهم می‌کند، خدمات شهری را ارتقا می‌دهد، تسهیلات واقعی ارائه می‌دهد و به کسب‌وکارهای محلی جان تازه می‌بخشد، ولی در ایران، مداخله بیشتر به معنای صدور مجوز برای تخریب و ساخت برج‌های جدید بوده است که در نتیجه این رویکرد، شکل‌گیری نوعی جابه‌جایی جمعیتی در مقیاس شهری شکل گرفت است و ساکنان بافت‌های فرسوده، که معمولاً جزو اقشار ضعیف جامعه‌ هستند، به حاشیه‌ها رانده شده‌اند و جای آنها را طبقه‌ای متفاوت پر کرده است و قطعاً این رویکرد نه تنها مسأله مسکن را حل نکرده، بلکه به گسترش حاشیه‌نشینی و نابرابری‌های اجتماعی دامن زده است.

وعده‌های غیر اصولی

این کارشناس عدم تحقق وعده‌های دولت با واقعیت‌های اقتصادی جامعه را عامل اصلی مشکلات در بازار مسکن دانست وگفت: هر بار وعده ساخت صدها هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده داده شده، اما به دلیل کمبود منابع مالی یا مشکلات حقوقی و مالکیتی، این وعده‌ها عملی نشده است. در این بین خانه‌های ریزدانه، مالکیت‌های چندگانه، و پیچیدگی‌های حقوقی در محله‌های قدیمی مانعی بزرگ بر سر راه پروژه‌های گسترده بوده‌اند، در حالی که، دولت‌ها به سمت پروژه‌هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن رفتند که عمدتاً در زمین‌های حاشیه‌ای اجرا شد و به این ترتیب این پروژه‌ها نیز به دلیل فاصله از مرکز شهر و نبود زیرساخت‌های کافی، به معضلات جدیدی تبدیل شدند. او توضیح داد: ارتباط میان نوسازی بافت‌های فرسوده و نوسانات قیمت مسکن نیز کمتر از آن چیزی بوده که سیاست‌گذاران ادعا می‌کردند، هرچند، قرار بود نوسازی با افزایش عرضه مسکن به کنترل قیمت کمک کند، اما در عمل عرضه جدید در برابر تقاضای انبوه بسیار ناچیز بود، تا جایی که گاهی نوسازی به افزایش قیمت هم منجر شد؛ چون خانه‌های نوسازی‌شده با امکانات و متراژ بیشتر به قیمتی عرضه شدند که به مراتب بالاتر از خانه‌های قبلی بود و در این اثنا، سرمایه‌گذاران نیز از این فرصت برای سوداگری استفاده کردند و سودهای کلانی به جیب زدند؛ سودهایی که نه به جیب مردم، بلکه به جیب گروهی محدود از سازندگان و دلالان سرازیر شد که در نتیجه آن امروز، پس از دو دهه سیاستگذاری، همچنان بخش بزرگی از شهرهای ایران با خانه‌های فرسوده و ناایمن دست و پنجه نرم می‌کنند و ساکنان این محله‌ها هر روز با خطرات جدی مواجه‌اند، در حالی‌که وعده‌های رنگارنگ نوسازی در عمل به جایی نرسیده است.

راهکار چیست

سلمانیان درباره راه خروج از این چالش گفت: برای خروج از این بن‌بست، باید نگاه به نوسازی از اساس تغییر کند، یعنی نوسازی نباید صرفاً پروژه‌ای ساختمانی تلقی شود؛ بلکه باید پروژه‌ای اجتماعی و اقتصادی باشد. دولت به جای تمرکز بر متر مربع ساختمان، باید بر بهبود توان مالی خانوارها، ارتقای خدمات شهری، حفظ هویت محله‌ای و مشارکت واقعی مردم تمرکز کند و فقط در این صورت است که می‌توان امیدوار بود نوسازی به بهبود شاخص‌های مسکن منجر شود، در غیراینصورت در ورطه تکرار چرخه وعده و ناکامی خواهیم افتاد. او تاکید کرد: برنامه ریزیهای نوسازی بافت‌های فرسوده طی دو دهه گذشته نه توانسته‌اند شاخص‌های اصلی بازار مسکن را بهبود دهند، نه نسبت قیمت به درآمد کاهش یافته، نه سهم هزینه مسکن در سبد خانوار کم شده، و نه کیفیت سکونت ارتقا یافته است، به نظر می‌رسد علت اصلی این ناکامی، بی‌توجهی به توان اقتصادی ساکنان، نادیده گرفتن سبک زندگی محله‌ای، و دخالت‌های دستوری دولت بوده است، قطعاً چنانچه قرار است آینده‌ای متفاوت رقم بخورد، باید سیاست‌های نوسازی به سمت مشارکت مردمی، خدمات اجتماعی و اقتصادی، و حمایت واقعی از اقشار کم‌درآمد حرکت کند، در غیر این صورت، بافت‌های فرسوده همچنان قربانی شعارهای تکراری خواهند بود و شاخص‌های مسکن همچنان در مسیر نزولی حرکت خواهند کرد.