دور باطل بازار مسکن

شوراي پول و اعتبار در چهارم دي‌ماه سال جاري، افزايش سقف تسهيلات ساخت و خريد مسکن از محل اوراق گواهي حق تقدم را تصويب کرد. علاوه بر اين، سقف تسهيلات جعاله از محل منابع داخلي بانک‌ها توسط بانک مسکن و بانک‌هاي تجاري (شامل تسهيلات از محل اوراق گواهي حق تقدم و بدون سپرده) نيز بر اساس همين مصوبه، تا مبلغ 40 ميليون تومان افزايش يافت. اين شورا همچنين با امکان تلفيق حساب صندوق پس‌انداز مسکن جوانان با اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسکن (تا سقف اوراق مزبور) موافقت کرد. تمامي اين اخبار، نور اميدي را در دل متقاضيان واقعي بازار مسکن به‌ويژه در مناطق ارزان‌قيمت‌تر به وجود آورد. تسهيلات 160 ميليون توماني زوجين به 200 ميليون تومان افزايش يافته و اميد براي خانه‌دار شدن نيز بالاتر رفته بود. تسهيلات 100 ميليون توماني انفرادي نيز مي‌توانست در کنار وام جعاله که پيش از اين، 20 ميليون تومان بود، نياز مالي برخي افراد براي خريد مسکن را پوشش دهد. اگرچه در همان زمان نيز اين افزايش از سوي کارشناسان، اندک محسوب شد و آنان روش‌هاي ديگري را نيز براي پرداخت تسهيلات مسکن پيشنهاد مي‌کردند اما با اين حال، همين مبلغ مصوب نيز در برخي مناطق تهران و در حوزه واحدهاي کوچک‌متراژ مي‌توانست متقاضيان را خانه‌دار کند. با اين حال ديري نپاييد که شتاب رشد قيمت در باار مسکن تهران سرعت يافت و در فاصله کمتر از يک ماه از ابلاغ مصوبه به بانک‌هاي عامل براي اجرا، قيمت ملک به طرز محسوسي افزايش نشان داد.

شتاب افزايش قيمت در مناطق پرطرفدار

بررسي اجمالي قيمت ملک در تهران- به‌عنوان معيار رسمي آمار مسکن- نشان مي‌دهد در فاصله کمتر از يک ماه از افزايش نرخ تسهيلات، قيمت واحدهاي مسکوني در مناطق مختلف شهر، با افزايش محسوس روبرو بوده است. معاملات املاک شهر تهران نشان مي‌دهد که منطقه پنج همواره مورد علاقه و توجه متقاضيان بازار مسکن بوده است. اکنون در حالي که آمارهاي بانک مرکزي نشان مي‌دهد متوسط قيمت واحدهاي مسکوني در اين منطقه در ماه آذر امسال حدود 15 ميليون و 500 هزار تومان بوده است، بررسي‌ها حاکي از آن بود که اين مبلغ در دي‌ماه و پس از اجرايي‌شدن افزايش نرخ تسهيلات مسکن، به محدوده 22 ميليون تومان وارد شده است. گفتني‌ست دفتر اقتصاد مسکن نيز در آمارهاي آذرماه خود، متوسط نرخ ملک مسکوني در منطقه پنج تهران را 15 ميليون‌و 800 هزار تومان اعلام کرده بود. اين افزايش قيمت، شامل واحدهاي قديمي‌ساز و بالاي 15 سال ساخت هم شده است و نرخ آنها را از متري 17 ميليون تومان نيز فراتر برده است. اين افزايش قيمت‌ها در بسياري از مناطق ديگر نيز نمايان است با اين تفاوت که رشد نرخ‌ها در مناطق ديگر کمتر و در حدود دو تا چهار ميليون تومان برآورد مي‌شود. در همين حال بررسي‌ها نشان داده است ک منطقه 18 تهران که افزايش قيمت‌ کمتري را در تمامي دوران بالارفتن نرخ واحدهاي مسکوني تجربه کرده بود، همچنان پايين‌تر از قيمت 10 ميليون تومان در هر متر، فايل مي‌شود. گفتني‌ست منطقه يک نيز که رکورددار افزايش قيمت در شهر تهران بوده است، اکنون به دليل ورود سفته‌بازان به اين بازار، شاهد قيمت‌هاي عجيبي‌ست. برخي مشاوران املاک اظهار مي‌کنند که قيمت واحدهاي مسکوني در اين منطقه را نمي‌توان در چارچوب‌هاي آماري گنجاند. به دليل اينکه نه تنها حضور سفته‌بازان بر قيمت اين املاک افزوده است بلکه تفاوت فاحش در ساخت و امکانات اين واحدهاي مسکوني را نمي‌توان در قياس با ديگر مناطق تهران مورد بررسي و محاسبه قرار داد. مهر در اين باره گزارش کرده است که برخي کارشناسان نيز در اين باره معتقدند بايد قيمت‌هاي مسکن در منطقه يک را از بازار مسکن پايتخت در گزارش آماري ماهانه‌اي که دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي و بانک مرکزي ارائه مي‌دهند، جدا کرد.

راهکار نجات مسکن از رکود چيست؟

افزايش بي‌محاباي قيمت مسکن در نتيجه انتشار اخبار افزايش تسهيلات، تنها در يک بازار بي‌ثبات ممکن است. در ماه‌هاي اخير، نرخ بالاي واحدهاي مسکوني، بازار معاملات را به سراشيبي رکود برده است. اکنون به‌ويژه مالکاني که واحدهاي خود را به‌عنوان يک کالاي سرمايه‌اي فايل کرده و عجله‌اي براي فروش آن ندارند، نقش پررنگي در افزايش قيمت‌ها ايفا مي‌کنند. اين مالکان با هدف کسب سود بيشتر و با نگاه به افزايش نرخ تسهيلات مسکن از ابتداي ماه گذشته به اين سو، واحدهاي مسکوني خود را براي قيمت‌هايي بسيار بالاتر از نرخ‌هاي کنوني اصطلاحا در آب‌نمک خوابانده‌اند. غافل از آنکه اگرچه شوراي پول و اعتبار، نرخ تسهيلات خريد و ساخت مسکن را با هدف خانه‌دار کردن مردم و ايجاد رونق در بازار مسکن افزايش داده بود، اما اين رفتار سودجويانه طرف عرضه، بازار معاملات خانه را بيش از پيش در رکود فرو مي‌برد. اگر وضعيت بازار همچنان به همين نحو ادامه يابد، هر بار افزايش نرخ تسهيلات، موجب افزايش قيمت‌ها و فرار مجدد متقاضيان از بازار مي‌شود که نهايتا نتيجه‌اي جز تعميق رکود نخواهد داشت و تسهيلات مسکن نيز کارکرد اصلي خود را به طور کامل از دست خواهد داد. اما اين شرايط در صورتي ادامه‌دار خواهد بود که سمت عرضه همچنان در قبضه تعداد محدودي از مالکان باشد. اکنون بازار مسکن ايران با کمبود جدي عرضه مواجه است. نياز سالانه جامعه ايراني به خانه، بيش از يک ميليون واحد مسکوني برآورد مي‌شود در حالي که توليد مسکن همچنان درجا مي‌زند. کارشناسان بر اين باورند که حتي طرح‌هايي نظير اقدام ملي مسکن و نظير آن نيز نمي‌تواند نياز کنوني و نياز فزاينده سالانه مردم به خانه را پاسخ دهد و بايد براي آن فکري کرد. يکي از اين راهکارها، کمک به بخش توليد مسکن از طريق تسهيلات‌دهي به سازندگان است. تسهيلاتي که مي‌تواند بخش عمده آن، در حوزه تامين زمين از طريق واگذاري زمين‌هاي دولتي باشد. البته اين شيوه در برخي موارد در حال اجراست اما گستردگي آن هنوز اندک است. در صورتي که برنامه‌هاي جامع و کاملي با اعتماد بر انبوه‌سازان، صنعتي‌سازان و سازندگان بخش خصوصي طراحي شده و به منصه اجرا برسد، مي‌توان در سال‌هاي آينده به ثبات بازار مسکن اميد بست و کارکرد واقعي تسهيلات مسکن را نيز شاهد بود.