هدایت تقاضای مسکن به سمت خانه‌های کلنگی

در حالي که پيش از اين سقف پرداخت تسهيلات خريد خانه 25 سال بود، بر اساس مصوبه جديد بانک مسکن، سقف سني براي دريافت تسهيلات خريد مسکن به 30 سال افزايش يافته است. مشکلي که از اوايل سال 97 در بازار مسکن به وجود آمد عمدتا ريشه در ضعف بخش تقاضا و کاهش توان خريد خانوار و عقب‌ماندگي آن از رشد قيمت مسکن در طول يک دهه اخير دارد. بنابراين تنها يک راه براي از بين بردن رکود مسکن باقي ماند و آن هم تقويت قدرت خريد خانوار است. حال توان مالي خانوار از دو منشأ تامين مي‌شود. يکي به پس‌اندازهاي خانوار مربوط مي‌شود و ديگري مربوط به تسهيلات بانکي است که توان قسط‌دهي خانوار طي سال‌هاي آينده را منعکس مي‌کند. با توجه به اينکه اين دو شيوه به اجرا درنيامده‌اند و رشد درآمد خانوار با توجه به مساله تحريم‌ها چندان امکان‌پذير نيست، بنابراين تنها بهبود شرايط وام‌دهي مي‌‌تواند منجي بخش مسکن و متقاضيان خانه شود. شرايط وام هم مبلغ آن، نحوه تقسيط، تسهيل در فرآيند پرداخت آن و ... را شامل مي‌شود. پس براي اينکه مردم بتوانند از عهده پرداخت اين وام‌ها برآيند مي‌توان طول دوره بازپرداخت آن را افزايش داد و از درصد سودش کاست. در حالي که اگر مبلغ آن را افزايش دهيم، اما وقعي بر دوره بازپرداخت آن ننهيم، نمي‌توان انتظار برون‌رفت از رکود را داشت. البته امروز بحث‌هايي در رابطه با افزايش مبلغ وام مطرح مي‌شود که به نظر بحث درستي مي‌آيد. زيرا مبالغ کنوني، به‌ويژه در کلانشهرها، در بهترين حالت 20 درصد مبلغ نهايي مسکن را پوشش مي‌دهد و گشايش چندان بارزي ايجاد نمي‌کند. با اين حال تغييراتي که ايجادشده مي‌تواند مثبت باشد. البته اين سوال هم مطرح است که شايد با افزايش سن مسکن براي پرداخت وام، قصد دولت هدايت بخش تقاضا به سمت خانه‌هاي کلنگي است؛ اما نمي‌توان در اين باره هم با اطمينان سخن گفت و بهتر است جانب احتياط را در نظر گرفت. زيرا به هر حال در کنار افرادي که اين خانه‌هاي کلنگي را مي‌خرند، افرادي به‌عنوان فروشنده به ايفاي نقش مي‌پردازند. در شرايط فعلي بازار که بيشتر فروشندگان واقعي هستند، قصدشان از فروش مسکن تبديل به احسن است. به عبارت ديگر، آنهايي پولي که بابت فروش خانه کلنگي دريافت مي‌کنند، بار ديگر وارد بازار کرده و سعي مي‌کنند خانه‌هاي نوساز را بخرند. بدين ترتيب گردش سرمايه در بازار مسکن افزايش مي‌يابد و علاوه بر بازار آپارتمان‌هاي قديمي، خانه‌هاي نوساز هم بي‌بهره نمي‌مانند. البته اين حرکت مشروط به توسعه همگاني مسکن و الگوگيري از کشورهاي پيشرفته دنياست. در اين کشورها معمولا تسهيلات مسکن حدود 70 تا 80 درصد سرمايه مورد نياز خريد خانه را تشکيل مي‌دهد، در حالي که در ايران اين ماجرا بالعکس است و خريدار بايد اين بخش از سرمايه را از سرمايه و پس‌انداز خود تامين کند.