طرح «اقدام ملی» قفلگشای بازار مسکن
آرمان ملي- امير داداشي: طرح ضربتي «اقدام ملي مسکن» آخرين راهکاري است که از سوي وزارت راهوشهرسازي براي گشودن قفل مسکن ارائه شده است. با اينکه بسياري از کارشناسان معتقدند بازار رکودزده مسکن در هر سال به توليد بيش از يک ميليون واحد مسکوني نياز دارد، اما در اين طرح قرار است طي دو سال تنها 400 هزار مسکن ساخته شود که به دليلي مشارکتيبودن آن برخي از کارشناسان و نمايندگان مجلس انتقاداتي را نسبت به احتمال ورود دلالان و سوداگران به اين طرح وارد کردهاند. در اين زمينه «آرمان ملي» گفتوگويي با ايرج رهبر، عضو هياتمديره انجمن صنفي انبوهسازان، انجام داده است که در ادامه ميخوانيد.
طي هفته جاري فرمان آغاز عمليات اجرايي ساخت 110 هزار واحد مسکوني طرح اقدام ملي توليد مسکن در 27 استان کشور از سوي رئيسجمهوري صادر شد. آيا اين طرح ميتواند قفلگشاي بازار مسکن باشد؟
اگر اين طرح آنطور که برنامهريزي ميتوان آن را اقدامي مثبت در راستاي گشايش قفل بازار مسکن قلمداد کرد. به علاوه اينکه قرار است 500 هزار واحد مهر باقيمانده هم در اين مدت تکميل و عرضه شوند. بهويژه آنکه تفاوتي که «اقدام ملي مسکن» با طرحهاي پيشين دارد، اين است که سرمايهگذاران بخش خصوصي و انبوهسازان هم در آن مشارکت دارند و دولت بهتنهايي آن را پيش نميبرند. بدين صورت که دولت زمين را تامين ميکند و مسئوليت ساخت برعهده انبوهسازان است. البته در ابتدا اعلام ميکردند که اين زمينها به طور رايگان عرضه ميشود، اما هيچگاه چنين چيزي ممکن نيست. زيرا زماني که واژه مشارکت به ميان ميآيد بدين معناست که هر يک از طرفين آوردهاي خواهند داشت و سود مشارکت هم نسبت به آورده موجود تقسيم ميشود. البته اين برنامه تازگي ندارد و در ماده 67 قانون زمين شهري هم به اين موضوع اشاره شده است و در سالهاي 74 و 75 هم اين سياست به اجرا درآمد. اما در اينجا دولت نبايد صرفا بهدنبال توليد ثروت براي خود باشد و گذشتهايي هم بايد صورت بگيرد تا علاوه بر شراکت برد- برد خريداران نيز بازنده اين ماجرا نباشند. دامنهاي که اکنون دولت براي برد دارد صرفا به سود مالي محدود نميشود، بلکه دولت وظيفههايي نظير رشد اشتغال جوانان، بهبود توليد ناخالص داخلي، هدايت نقدينگي به سمت توليد، مبارزه با فساد، جلب رضايت عمومي و ... دارد که با مشارکت در ساخت مسکن بهخودي خود به اين اهداف دست مييابد. بنابراين نبايد قيمت زمين را بهقدري بالا در نظر بگيرد که انبوهسازان انگيزه خود را براي مشارکت از دست دهند. متاسفانه ديدگاهي وجود دارد که ممکن است بر اساس آن نرخها افزايش يابد و قراردادها به سمت پيمانکاري برود. در حالي که در قراردادهاي پيمانکاري دولت منابع مالي را هم تامين ميکند و از پيمانکار ضمانت ميگيرد، در حالي که در حوزه مشارکت دولت نبايد از سرمايهگذاران تضمين بگيرد، بلکه بايد قراردادهايي بر اساس مشارکت به امضا برسد. در چنين قراردادهايي اين سازندگان هستند که بايد از دولت ضمانت بگيرند که مطمئن شوند اسناد به نام آنها زده ميشود. اين روش ممکن است انگيزه برخي از سرمايهگذاران را بهويژه براي ورود به بافت فرسوده از بين ببرد. دولت اگر ديد کلاني داشته باشد متوجه ميشود که دامنه برد وسيعي دارد و با جلب رضايت سرمايهگذاران در آينده هم ميتواند از طريق آنها علاوه بر اشتغالزايي، چرخهاي توليد را هم به حرکت درآورد.
جامعه هدف اين طرح اقشار پايينتر جامعه تعيين شدهاند. اکنون چه تضميني وجود دارد واحدهاي توليدشده به دست اين جامعه برسد و انبوهسازان اقدام به احتکار خانه نکنند؟ آيا قدرت خريد اقشار متوسط و ضعيف جامعه به خريد اين واحدها ميرسد؟
بله طبيعتا اين واحدها به دست همين جامعه هدف ميرسد. وقتي که قراردادي به امضا ميرسد قطعا داراي زمانبندي است و ديگر جاي نگراني براي طولانيشدن زمان ساخت وجود ندارد. البته ممکن است در هر طرحي 10 درصد تلرانس زماني در نظر گرفته شود، ولي مجموعا در اين طرح حالتي پيش نميآيد که ساخت واحدها به بعد از سال 1400 که تعيين شده، بکشد. ولي بايد طوري برنامهريزي کرد که انبوهساز پس از ساخت بتواند بهسرعت واحد خود را بفروشد. پس نگراني موجود به زمان پس از ساخت مربوط ميشود که ممکن است خود دولت بگويد ميخواهند پس از چند سال واحد ساختهشده را بفروشند. اما از آنجايي که منابع ساخت اين واحد به صندوق يکم وصل است سازنده چارهاي جز فروش آن ندارد و نميتواند آن را به افراد غير بفروشد. حال پس از بازگشت اين تسهيلات از طرف سازنده به بانک، خريداران ذينفع ميشوند. همه اين موضوعات در قراردادها پيشبيني شدهاند و بايد اين اطمينان را به افرادي که نگران هستند بدهم که سازندگان هيچگاه واحدي را که ساختهاند احتکار نميکنند و بايد بهسرعت آن را بفروشند. زيرا انبوهساز شغل ديگري ندارد که بخواهد از طريق آن به فعاليت و گذران معيشت بپردازد. اگر اين افراد گردش مالي نداشته باشند، قطعا پس از مدتي ورشکست ميشوند و پروژههاي بهتر را از دست ميدهند. نبايد انبوهساز را با دلال و سوداگر اشتباه گرفت. اين دلالان هستند که اقدام به احتکار کالاهايي نظير مسکن ميکنند.
با اين حال برخي از اعضاي کميسيون عمران مجلس نسبت به اينکه واحدهاي توليدشده به دست دلالان برسد ابراز نگراني کردهاند. شما اين موضوع را رد ميکنيد؟
بله اين موضوع کاملا پيشبيني شده و سازندگان اين واحدها انبوهسازان واقعي هستند. مگر اينکه اين واحدها در زمان فروش به دست دلالان برسد که براي آن هم بايد برنامهريزي انجام داد. بهعنوان مثال در مسکن مهر هم ثبتنامکنندگان مشخص بودند، اما اکنون مشاهده ميشود که عدهاي سوداگر افسار آن را به دست گرفتهاند که نشان ميدهد دولت در زمان فروش دقت لازم را به خرج نداده است.
آيا اين امکان وجود دارد که اين طرح تا بعد از سال 1400 به طول بينجامد و دولت جديد با آن مخالفت کند و سرنوشت آن را به مسکن مهر پيوند بزند؟
مقدار واحدهاي پيشبينيشده براي ساخت در اين طرح تنها 400 هزار واحد است و دولت اگر نتواند در دو سال اين تعداد واحد را با تمام امکانات و سرمايهاي که در دست دارد بسازد، بايد به توانايي آن شک کرد، چراکه ما اکنون انتظار ساخت يک ميليون واحد مسکن را از دولت داريم. مسکن مهر يک طرح کارشناسينشده بود که قرار بود در آن دو ميليون و 400 هزار واحد ساخته شود که شکست آن از ابتدا هم مشخص بود.
