کاهش نقدینگی از بازار سهام غیرطبیعی است

آرمان ملي-محمدميلاد عبداللهي: اين مساله که آيا افزايش عرضه و فروشنده در بازار مسکن مي‌تواند شرايط نابسامان وضعيت ملک و املاک را بهبود بخشد، نکته‌اي است که بسياري از کارشناسان نسبت به آن اظهارنظرهاي گوناگوني دارند. بسياري از فعالان اقتصادي بر اين باورند، فروش مسکن و خريد آن متاثر از شرايط قيمت‌ها خواهد بود. به علاوه جايگاه آمار و ارقام رسمي براي روند معاملات مسکن نکته مهمي است که با استناد به آن مي‌توان در خصوص بهبود شرايط نرخ خانه در کلان‌شهرها اظهارنظر کرد. نکته مهم ديگر که مي‌توان به آن اشاره کرد خروج پول از بازار سرمايه و ورود آن به بازار مسکن است. بسياري از فعالان حوزه مسکن بر اين باورند عرضه و تقاضا در بازار سهام به شکل يکساني انجام مي‌شود و تاکنون مورد مهمي مبني بر خروج پول و روانه ساختن آن به بازار سرمايه مشاهده نشده است؛ چراکه سهامداران خرد به سبب جذابيت ماه‌هاي اخير بازار سرمايه به راحتي به خارج کردن پول خود اقدام نخواهند کرد و رقم‌هاي معاملاتي آنها در حدي نيست که بتوان به شکل ساده در بازار املاک اقدام به سرمايه‌گذاري کرد و در ادامه عده‌اي از سهامداران حقوقي هستند که عملا چنين اقداماتي براي آنها ميسر نيست. به عبارت دقيق‌تر دولت مي‌تواند با تقويت بازار سهام، به نفع کل اقتصاد کشور عمل کرده و مانع خروج پول از تالار شيشه‌اي شود. به همين منظور آلبرت بغزيان، استاد اقتصاد دانشگاه تهران، گفت‌وگويي را با «آرمان‌ملي» انجام داد که در ادامه مي‌خوانيد.

صحبت‌هايي که مبني بر افزايش عرضه و فروشندگان در بازار مسکن مطرح مي‌شود، با توجه به شرايط فعلي چه تاثيري بر روند بازار مسکن دارد؟

افزايش عرضه لزوما به اين معني نيست که قيمت کاهش پيدا کند، ممکن است اين روند با قيمت بالاتري در بازار انجام شود، چراکه تمايل افراد به فروش، بستگي به قيمت دارد. به عبارت دقيق‌تر قيمت‌ها از حالت دوگانگي خارج مي‌شوند. طبعا در چنين شرايطي مالکاني که در گذشته تمايلي به عرضه نداشتند، اکنون فروشنده هستند. از سوي ديگر نمي‌توان به طور قاطع بيان کرد که چون تعداد عرضه‌کننده افزايش يافته پس شرايط روند متعادل‌تري را پي خواهد گرفت و اين مهم از طريق آمار عددي قابل استناد خواهد بود. به طور مثال اگر تعداد معاملات بيشتر شده لزوما به معناي کاهش و افزايش قيمت نيست. در اينجا لازم است بدانيم چه متراژي با چه مقدار قيمتي معامله شده است. به عقيده من، بايد بدانيم متوسط نرخ هر متر مربع معاملات خانه چقدر بوده است و اکنون در چه وضعيتي است. به طوري‌که اگر با افزايش قيمت همراه بوده، نشانه خوبي نيست و حاکي از گران‌تر شدن آن است. اما در مقابل اگر روند قيمت‌ها کاهشي باشد، مي‌توان به آن اميدوار بود. به طور کلي ملاک ارزيابي رونق يا رکود مسکن آمار و ارقام است.

خبري مبني بر هجوم نقدينگي از سمت بازار سرمايه به مسکن شکل گرفته است. به نظر شما اين امر مي‌تواند عامل رونق بخش بازار ملک و مسکن باشد، يا مشکل‌آفرين است؟

زماني که بازار سهام رشد مي‌کند مي‌توان گفت پول جديد وارد شده است، چراکه به تبع آن ارزش بازار هم افزايش مي‌يابد، اما در مقابل خروج از آن به معناي پايين آمدن ارزش است و عده‌اي اقدام به خريد کرده‌اند. نکته‌ قابل تامل آن است که خريداران چه کساني هستند؟ در اينجا لازم است روند آن را نگاه کنيم. برآيند اين اعداد به معناي خروج نيست، زيرا عدد خريد و فروش به شکل مساوي ثابت بوده است. ولي نکته آن است که فروشندگان پول خود را کجا بردند و يا خريداران از کجا صاحب نقدينگي شدند؟ اگر خريداران حقيقي باشند ممکن است شخصي ملکي را فروخته و وارد بازار سهام شده و در مقابل امکان دارد خارج‌کننده پول هم اقدام به سرمايه‌گذاري در بازار مسکن کند که اين امر مستلزم رقم خيلي بالايي است. به طور مثال، ممکن است بگوييم 500 ميليارد خروج نقديندگي از بازار سهام داشتيم ولي اينکه رقم مذکور توسط دارندگان خرد بازارسهام بوده يا حقوقي‌ها جاي بررسي و تامل است. از همين‌رو نمي‌توان به طور قطع در بازار مسکن چنين ادعايي داشت، ممکن است برخي سهامداران خرد اقدام به خريد خودرو يا طلا داشته کرده باشند ولي در بخش مسکن اعداد قابل توجه‌تري را مي‌توان ديد. اگر ما حساب کنيم خروج پول توسط کساني که توان ضرر ندارند انجام شده، پس پول آنها در حد خريد خانه نيست. ولي مي‌توان گفت کاهش نقدينگي از بازار سهام غيرطبيعي است، به نظر مي‌رسد عده‌اي به خاطر اختلافات تاثيرگذار در روند روزهاي اخير بازار سهام مثل عرضه دارا دوم (پالايش) بازي در بازار سهام به راه انداخته‌اند و قيمت را پايين آورده‌اند و در مقابل عده‌اي ديگر خريد مي‌کنند. بنابراين شرايط فعلي را نمي‌توان خروج پول از بازار سهام و ورود آن به بازار مسکن دانست. اگر بخواهيم خيلي ساده در اينباره توضيح دهيم لازم است بگويم، با تقويت بورس مي‌توان شرايطي را مهيا ساخت که شاهد ريزش يا خروج نقدينگي و روانه ساختن آن به بازار ديگري نباشيم.

به زعم شما آيا راه‌اندازي بورس املاک و واگذاري املاک دولتي، تاثير مثبتي بر وضعيت مسکن در کشور خواهد داشت؟

نکته‌اي در بورس‌هاي کالايي و بازارهايي که پروژه‌ها در آن عرضه مي‌شود وجود دارد، آن است که به طور مثال شرکتي ساختماني پروژه‌اي ساختمان‌سازي دارد و سهام خود را مي‌فروشد، خريدار در اينجا شرکت تامين سرمايه است. اين در حالي است که شرکت‌هاي تامين سرمايه در کشور ما کارکرد چنداني ندارند. لازم است تا آنها رشد کنند و معرفي شوند. ضمن آنکه فرآينده عمل، صندوق املاک و مستغلات يا زمين و مسکن مشخص نيست و کارکرد آن بايد شفاف شود. فرض کنيم پروژه‌اي هزار واحدي در دست ساخت است و اوراق آن به فروش مي‌رسد، اين در حالي است که هر اوراقي با ديگري متفاوت است. بنابراين عملا افراد مي‌توانند متري مالک شوند و سازنده مي‌تواند هزينه ساخت خود را از طريق فروش سهام تامين کندو نيازي به مراجعه به بانک ندارد. از طرفي ديگر با توجه به کاهش هزينه ساخت اين مهم به نفع بازار مسکن و به نفع متقاضي است که مي‌تواند چند متر ملک بخرد بدون آنکه نقد شود ولي وقتي متراژ مشخصي در اختيار داشت مي‌تواند آن را بفروشد. اين امر بيشتر يه منظور تامين سرمايه است، نه براي کاهش قيمت مسکن و تاثيري در روند نرخ خانه نخواهد داشت.