مسکن؛ درد بیمسکن خانه بهدوشان!
در کل کشور وضعيت مسکن وخيم شده، ولي در شهري مانند تهران که بيش از 10 ميليون نفر جمعيت ساکن دارد و نيمي از اين جمعيت بنابر آمارهاي رسمي و غيررسمي صاحبخانه نيستند و هر سال هم با وخيمشدن اوضاع اقتصادي قدرت کمتري براي صاحبخانه شدن پيدا ميکنند؛ وضعيت بازار مسکن در واقع يک وضعيت بحراني است و آنچه در اين بازار آشفته ديده نميشود، مديريت بحران است. البته مسئولان مختلف در اين باره نظريههايي را مطرح کردهاند، اما با توجه به شرايط اقتصادي کشورمان همه اين اقدامات قابل اجرا نيست. همين موضوع که به نوعي ناتواني کنترل قيمت مسکن از آن تعبير ميشود باعث شده تا اين بازار بيش از گذشته بدون نظارت بماند و دلالان مسکن اين بازار را هم تصاحب کنند.
مديريت زمين، نقطه شروع ساماندهي
اتحاديه مشاوران املاک کشور يکي از مراجعي است که درباره وضعيت بازار مسکن از ماههاي گذشته هشدارهايي را مطرح کرد بود. حسام عقبايي، نايبرئيس اتحاديه مشاوران املاک کشور، معتقد است عدم مديريت زمين يکي از مهمترين مولفههاي اثرگذار در نرخ مسکن است، زيرا زمين در نرخ مسکن سهمي در حدود 70 الي90 درصدي دارد و براي ساماندهي وضعيت بازار مسکن بايد از يکجايي شروع کنيم که بهطور حتم مديريت زمين نقطه آغاز مناسبي در اين حوزه است. او ميانگين قيمت مسکن در تهران را 17 و نيم ميليون تومان عنوان کرد که تنها دو الي سه ميليون آن مربوط به ساخت بنا و مابقي قيمت زمين است، البته براي کاهش يا کنترل نرخ مسکن کنترل تورم هم عملياتي ضروري بهنظر ميرسد.
شکست طرحهاي کنترلي
دولت چندي پيش در راستاي کاهش قيمت مسکن و رونق بورس، طرح فروش مسکن در بازار سرمايه کشور را مطرح کرد. اين طرح حدود 15 سال پيش براي اولينبار در کشور اجرا شد که نتايج مطلوبي براي بازار مسکن نداشت و هماکنون بهنظر ميرسد که دولت براي ادامه رونق ايجاد شده در بازار سرمايه، اقدام به اجراي مجدد اين طرح کرده است. از طرفي اخذ ماليات از خانههاي خالي، ساخت مسکن ارزانقيمت و قيمتگذاري براي واحدهاي مسکوني ازجمله راهکارهايي بود که کارشناسان مسکن براي بهبود اين بازار مطرح کردند، اما طرح فروش مسکن در بورس هيچگاه جزو اين راهکارها نبوده است. با اين وجود فعالان بازار مسکن بهدليل شناور بودن قيمت مسکن و عدم توانايي دولت در نرخگذاري واحدهاي مسکوني، به شدت با فروش مسکن در بورس مخالف هستند و معتقدند اين طرح نميتواند شرايط حاکم بر بازار مسکن را بهتر کند.
ماليات، يکي از اصول کنترل بازار مسکن!
يکي از اصولي که برخي از مسئولان بهويژه در وزارت راه و شهرسازي بر آن بهعنوان راهي براي کنترل بازار مسکن تاکيد و اصرار دارند اخذ ماليات از بخش مسکن مخصوصا خانههاي خالي است که البته اين طرح در سالهاي گذشته مطرح شد، اما تا به امروز هيچ سازوکاري براي آن تعريف نشده است. با اين حال محمود محمودزاده، معاون وزير راهوشهرسازي، ماليات را يکي اصول کنترل بازار مسکن عنوان کرد و گفت: «شناسايي واحدهاي خالي مقدمه اخذ ماليات است. سال گذشته در بهمنماه با تلاش وزارت راه و شهرسازي سامانه املاک و اسکان راهاندازي شد. با توجه به اينکه اطلاعات لازم براي بارگذاري در اين سامانه بايد از دستگاههاي مختلف اخذ ميشد، هيات دولت مجوز در اختيار قراردادن اين اطلاعات را در سامانه املاک و اسکان و براي استفاده سازمان امور مالياتي صادر کرد.» با اين حال هنوز سازوکاري که قرار است سازمان امور مالياتي براي شناسايي و اخذ ماليات بر آن تکيه کند، مشخص نيست و با روند کنوني نميتوان بازاري با اين گستردگي و طيف قيمتي نامتوازن و نامتعارف را مهار کرد.
توصيه به نخريدن خانه درست است؟
در کنار هشدارهاي کارشناسان درباره رکودتورمي بازار مسکن و افزايش اجارهبها در کشور و توصيه به خريد مسکن با هر ميزان سرمايه، برخي مانند وزير راه و شهرسازي معتقد است که مردم نبايد خانه بخرند تا قيمت مسکن کاهش يابد، اما برخي ديگر نظير اقبال شاکري، نماينده مردم تهران در مجلس، توصيه به نخريدن مسکن را موضوعي غلط ميداند و خواستار رسيدگي ويژه مجلس به مديريت، کنترل و نظارت بخش مسکن ميشود. او گفته است که متغيرهاي بازار مسکن بهشدت مردم را رنج ميدهد، در اين وضعيت مسئولي ميگويد «مسکن نخريد تا ارزان شود.» اگر با نخريدن مسائل حل ميشد که ديگر نيازي به مسئول، وزارتخانه و دوائر متعدد نبود. بازار مسکن در حالي در شرايط نابسامان و التهابي به سر ميبرد که صنعت ساختمانسازي در طول سالهاي متمادي همواره بهعنوان يکي از اصليترين بخشهاي مولد اقتصادي ايران شناخته ميشود. برآوردها نشان ميدهد سهم اين بخش در توليد ناخالص داخلي کشور بيش از 10درصد است و همزمان تعداد زيادي از اصناف و حوزههاي وابسته به ساختمان در مجاورت بازار مسکن فعاليت ميکنند و اين بدين معناست که رکود در اين بازار نه تنها به نفع خود اين بازار نيست بلکه ميتواند با تحتتاثير قراردادن ساير حوزهها، آنها را هم دچار مشکل کند. قدرمسلم دستگاههاي نظارتي و سياستگذاري بايد اين بازار لجام گسيخته را کنترل کنند.
