قیمت مسکن افزایش جهشی نخواهد داشت
آرمانملي- زينب مختاري: همچنانکه به فصل اجاره مسکن نزديک ميشويم، نرخ اجارهبها در حال رشد و افزايش است. اين در حاليست که معاملات خريدوفروش ملک وارد رکود غيرتورمي شده و به نظر نميرسد فعلا تحول خاصي در آن رخ دهد. با اين حال بازار اجاره در حال گرمشدن است. اين در حاليست که روند فزاينده نرخ اجاره نگرانيهايي را براي مستاجران ايجاد کرده است. «آرمانملي» در گفتوگو با مهدي سلطانمحمدي- تحليلگر بخش مسکن- به بررسي اين روزهاي بازار اجاره پرداخته که در ادامه ميخوانيد.
با وجود تثبيت يا حتي کاهش قيمت مسکن در برخي مناطق، نرخ اجارهبها در حال افزايش است؛ رابطه اين دو بخش در بازار مسکن چگونه تعريف ميشود؟
آمار نشان ميدهد که مبلغ اجارهبها در زمستان 98 براي اجارههاي تمديدي، نسبت به زمستان سال قبل از آن، 6/31درصد افزايش داشته است. واقعيت اين است که نرخ اجاره در بلندمدت با قيمت ملک همبستگي بالايي دارد و خود را با آن هماهنگ ميکند. اجاره در واقع بازبيني سرمايهگذاري مالي در کار مسکن است و مالک انتظار دارد وقتي سرمايهاش را در اختيار کسي قرار ميدهد، بازدهي داشته باشد. اين بازدهي معمولا حدود پنج درصد است. در حال حاضر به نظر ميآيد با افزايش نرخ اجاره اين بازدهي بيشتر شده باشد اما از قضا اينطور نيست و کمتر شده است. زيرا افزايش نرخ مسکن در سه سال گذشته بسيار زياد بوده است. معمولا افزايش نرخ اجاره و قيمت مسکن همزمان رخ نميدهد. نرخ اجاره معمولا تغييرات آرامي دارد؛ در حاليکه تغييرات نرخ مسکن فراز و نشيبهاي زيادي را طي و چرخههايي را تعقيب ميکند. معمولا وقتي انتهاي چرخه صعودي هستيم، اجاره نسبت به قيمت مسکن کاهش مييابد، زيرا نميتواند خود را با آن هماهنگ کند. اما در درازمدت وقتي قيمت مسکن وارد دوره رکودي ميشود، سرعت افزايش قيمت مسکن کمتر ميشود اما نرخ اجاره به روند صعودي خود ادامه ميدهد تا به مقدار متعارف و معمول خود برسد. در دو سال گذشته قيمت مسکن افزايش سنگيني داشت و حتي در برخي مناطق تا سه برابر رشد کرد. اجاره نيز در اين مدت افزايش داشته اما هنوز نتوانسته خود را با قيمت مسکن هماهنگ کند. بنابراين طي امسال- که انتظار نميرود قيمت مسکن افزايش جهشي داشته باشد- اجاره همچنان افزايش پيدا خواهد کرد. اين پديده مطلوبي نيست اما واقعيت اين است که به دليل افزايش نرخ مسکن در سالهاي گذشته و تورم موجود، خواهناخواه افزايش نرخ اجارهبها رخ خواهد داد.
در اين صورت اجارهبها تا چه ميزان رشد خواهد کرد؟
در ماههاي فروردين و ارديبهشت و نيمه اول خرداد ما هنوز نميتوانيم ارزيابي راجع به قيمت ملک داشته باشيم زيرا معمولا حجم معاملات بسيار پايين است. امسال هم به دليل بيماري کرونا و فاصلهگذاري اجتماعي شاهد کاهش چشمگير حجم معاملات بودهايم. آن تعداد معامله محدودي هم که رخ ميدهد، در واقع معرف تغييرات قيمت نيست. بايد تا اوايل تابستان صبر کنيم تا بازار تغييرات خود را نشان دهد و آن موقع ميتوان گفت که با چه روندي روبرو خواهيم بود.
سياستهاي دولت براي حمايت از مستاجران در آشفتهبازار مسکن را چگونه ارزيابي ميکنيد؟
دولت عملا نتوانسته کار زيادي انجام دهد و همچنان هم نميتواند؛ زيرا نرخها معمولا در عرضه و تقاضاي بازار تعيين ميشود و اگر دولت بخواهد در نرخگذاري اجارهبها مداخله کند، وضعيت را براي مستاجران بدتر خواهد کرد. هر نوع مداخله در نرخگذاري باعث کاهش عرضه واحدهاي اجارهاي شده و در نتيجه وضعيت براي سمت تقاضا يعني مستاجران دشوارتر ميشود. حتي اگر مالک و مستاجر را مجبور کنند تا روي نرخ خاصي توافق کنند، در واقع توافقات غيررسمي حاکم خواهد شد. دولت ميتواند شرايط قرارداد اجاره را بهبود دهد. به اين نحو که مستاجران واحد را براي يک دوره دستکم سه ساله اجاره کنند. با اين شرط که هر سال با توجه به تورم، نرخ اجاره با رقمي کمتر از تورم تعديل شود. با اين روش دستکم مستاجران آرامش خاطر بيشتري پيدا ميکنند که هر سال مجبور نيستند جابهجا شوند تا هم هزينههاي جابهجايي را پرداخت کنند و هم با مشکلات متعددي به دليل تغيير مدرسه فرزندان يا فاصله از محل کار و مواردي از اين دست روبهرو شوند.
دولت قرار بود صندوقي براي ارائه تسهيلات به مستاجران ايجاد کند که البته هنوز اجرايي نشده است؛ اين روش را چگونه ارزيابي ميکنيد؟
اين به شرط آن است که منابع بانکي بتوانند آن را پرداخت کنند؛ با توجه به اينکه معمولا نرخي که مالکان براي رهن حساب ميکنند با بهره بالاست، اگر اين وجوه در اختيار مستاجران قرار بگيرد، ميتوانند با هزينه کمتري رهن خانهها را پرداخت کنند. اما از طرفي امسال ما انتظار نداريم که رهن نسبت به اجاره کاهش يابد. حتي شايد افزايش هم داشته باشد. زيرا نرخ بهره بانکي کاهش داشته که سبب تغييراتي در تمايل افراد براي دادن رهن يا اجاره ميشود.
گفته ميشود مردم بر اساس تورم کالاها ملک خود را اجاره ميدهند اما دولت ميخواهد بر اساس شاخصهاي اقتصاد کلان بازار را سامان دهد؛ چه راهکاري براي تنظيم بازار اجاره وجود دارد؟
تورم به معناي کاهش ارزش پول است. بنابراين مالکان هم انتظار دارند وقتي ارزش پول کم ميشود و قيمت همه کالاها افزايش پيدا ميکند، اجارهبها را بالا ببرند. اين قابل درک است؛ بهويژه اينکه خيلي از مالکان بازار مسکن ايران هم همانگونه که اشاره کرديد خانوارهايي هستند که يکي دو واحد براي اجاره دارند و بخشي از معاش آنها از اين طريق تامين ميشود؛ يا افراد بازنشسته هستند و سرمايه خود را در اين بخش گذاشتهاند تا در واقع هزينه زندگي خود را تامين کنند. طبعا انتظار اين افراد اين است که اجاره را در شرايطي که تورم افزايشيست بالا ببرند که پديده عجيبي هم نيست. طبعا نميتوان از مالکان انتظار داشت که با وجود تورم و بالارفتن قيمت همه کالاها، نرخ اجارهبها را افزايش ندهند تا اين مساله حل شود! دولت نميتواند رابطه تورم و اجاره را قطع کند. کاري که دولت ميتواند انجام دهد اين است که سياستهايي را در پيش بگيرد که تورم ايجاد نشود تا همه اين مسائل به طور ريشهاي حل شود. قسمتي که دست دولت است سياستگذاري درستيت که بتواند در آن، هزينههاي خود و افزايش نقدينگي را کنترل کند تا در نتيجه تورم پاييني داشته باشيم يا حتي به صفر برسيم. ايران جزو معدود کشورهاييست که نتوانسته تورم را کنترل کند. دليل آن هم بيانضباطيهاي مالي دولت و نقص سيستم بانکيست. اگر بتوانيم تورم را کنترل کنيم افزايش نرخ مسکن و اجارهبها تا حد زيادي کنترل ميشود.
