قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم افزایش مییابد
آرمان ملي- امير داداشي: پس شيوع کرونا در ايران، بسياري از بازارها دچار رکودي بيسابقه شدند. بازار معاملات و اجاره مسکن نيز از پيامدهاي همهگيري اين ويروس در امان نماند و بسياري از مالکان و مستاجران دو ماه سخت را پشتسر گذاشتند. بررسيهاي آماري نشان ميدهد که معاملات مسکن طي اين مدت حدود 87 درصد کاهش پيدا کرده است. بسياري از آژانسهاي مشاور املاک نيز طي دو ماه اخير بهدليل طرح فاصلهگذاري اجتماعي و رعايت نکات بهداشتي کسبوکار خود را تعطيل کردهاند و فعلا حاضر بهواسطهگري نيستند. اين در حالي است که کاهش نرخ سود سپردههاي بانکي، برخي کارشناسان را بر آن داشته تا نسبت بههجوم سپردهگذاران بانکي بهبازار مسکن نگرانيهايي را مطرح کنند. مستاجران هم که همواره از روزهاي ابتدايي سال بهاستقبال فصل جابهجاييها ميروند، در سالجاري دچار بلاتکليفي شدهاند. با اينکه بسياري از موجران بهصورت خودخواسته قراردادهايشان را تمديد و حتي از دريافت بخشي يا کل اجارهبها صرفنظر کردهاند، اما گروهي از صاحبان املاک هم چارهاي جز گرفتن حکم تخليه مستاجران نداشتهاند که اين امر بيش از پيش مماش و معاش اجارهنشينان را بهخطر انداخته است. البته وزارت راهوشهرسازي وارد اين ماجرا شده و از دولت خواسته طرحي را تصويب کند تا قرارداد مستاجران با مالکان بهصورت خودکار بهمدت شش ماه تمديد شود. در اين زمينه «آرمان ملي» گفتوگويي با غلامرضا سلامي، تحليلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه ميخوانيد.
همهگيري ويروس کوويد-19 چه اثراتي بر بازار مسکن داشته است؟
تاثير شيوع بيماري کرونا بر اقتصاد مسکن بهطور دقيق قابلپيشبيني و اندازهگيري نيست. زيرا هنوز همهگيري کوويد-19 به پايان نرسيده و هر روز آمار جديدي منتشر ميشود. اگر بخواهيم بهصورت کمي هم اين تاثيرات را مطالعه کنيم بايد تا زمان پايان اپيدمي کرونا منتظر بمانيم.
بازار اجاره مسکن چطور؟ بههرحال جابهجايي مستاجران همواره در اين ايام شروع ميشود و بسياري از قراردادها در ارديبهشت و خرداد به پايان ميرسد. بسياري از اجارهنشينان هم فعلا درآمد خود را از دست دادهاند. کرونا چه تاثير بهمعيشت اين گروه ميگذارد؟
بله، بسياري از مستاجران جزو گروههاي کارگري و کارمندي هستند و ممکن است در اين مدت بهدليل طرح فاصلهگذاري اجتماعي شغل و درآمد خود را از دست داده باشند. طبيعتا آنها فشار مضاعفي را متحمل ميشوند. اکثر اجارهنشينان جزو طبقهاي از جامعه هستند که نميتوانند پسانداز قابل توجهي داشته باشند، بنابراين تامين مايحتاج آنها منوط بهدرآمدي است که گاه روزانه بهدست ميآورند. پرداخت اجارهبها نياز جزو هزينه سبد خانوار بهحساب ميآيد و نميتوان آن را جدا از ساير هزينهها دانست.
وزارت راهوشهرسازي پيشنهادي را بهدولت داده است که قراردادهاي بين مالکان و مستاجران بهصورت خودکار تا شش ماه تمديد شود. آيا اين اتفاق را شدني ميدانيد؟
حدود دو سال پيش هم مشابه چنين بحثي در وزارت راهوشهرسازي مطرح بود. در آن زمان بهدليل تشديد تحريمها و جهش قيمت ارز اين وزارتخانه پيشنهادي را مطرح کرد تا سقف افزايش اجارهبها در هر سال 10 درصد باشد که اين طرح بهتصويب هياتدولت نرسيد. اما اکنون امري ضروري است که دولت طرحي را براي حمايت از مستاجران در ايام کرونا تصويب کند. البته بسياري از موجران با درک شرايط بهصورت خودخواسته بهمستاجران مهلت بيشتري دادهاند و حتي گروهي از دريافت اجارهبها در اين ايام صرفنظر کردهاند. ولي بههرحال بايد فشار قانوني هم در اين زمينه وجود داشته باشد تا از اين بحران اقتصادي هم عبور کنيم. بسياري از کشورهاي دنيا هم به اين سمت حرکت کردهاند و قراردادهاي اجاره مسکن را بدون افزايش بهاي آن در شمول تمديد قرار دادهاند. بعيد بهنظر ميرسد که مالکان هم مخالفت خاصي با تصويب اين طرح داشته باشند.
آمار نشان ميدهد که حجم معاملات مسکن پس از شيوع کرونا 87 درصد کاهش داشته است. اثرات کاهش معاملات بر بازار را چطور ارزيابي ميکنيد؟
بههرحال اکنون پاي جان مردم در ميان است و کمتر کسي اين ريسک را بهجان ميخرد که اقدام بهخريدوفروش خانه کند. چراکه معاملات مسکن نياز بهبازديد حضوري و ثبت قرارداد و تماس فيزيکي دارد. تمامي مراحل اين فرآيند را نميتوان در بستر اينترنت و بهصورت مجازي انجام داد. زماني که دو طرف از انجام معامله دست نگه داشتهاند، کاهش 87درصدي معاملات اتفاق عجيبي نيست. البته دولت هم تمرکز خود را در سال جاري روي بازار سرمايه گذاشته و فعلا ذهنها معطوف بهسرمايهگذاري در بورس است. بازارهاي مسکن، ارز، طلا و سکه فعلا دچار رکود شدهاند و معاملات در اين بازارها کاهش داشته است. جميع اين اتفاقات ميتوانند در کوتاهمدت موجبات کاهش قيمت ملک را بههمراه داشته باشند. زيرا مالکاني که نياز فوري بهپول نقد دارند، چارهاي جز کوتاهآمدن در چانهزنيها نخواهند داشت. با اين حال با توجه بهتورمي که در اقتصاد ايران مشاهده ميشود، بهنظر ميرسد در ميانمدت و بلندمدت، طبق روالي طبيعي قيمت مسکن متناسب با نرخ تورم افزايش يابد که اين موضوع ارتباطي با کرونا ندارد.
اخيرا مديران بانکهاي مختلف هم بر سر کاهش نرخ سود سپردههاي بانکي بهتوافق رسيدهاند. اولا اين اقدام در شرايط کنوني ضروري بود؟ در ثاني اين سياست چهتاثيري بر بازار مسکن ميگذارد؟
آن را که نميتوان بدون تاثير دانست. وقتي که گزارش مرکز آمار حکايت از تورم 2/32 درصد اعلام ميکند، اما بانکها نرخ سود15درصدي براي سپردههاي بلندمدت در نظر ميگيرند، طبيعي است که سپردهگذاران احساس خطر کنند. زيرا ارزش سرمايه آنها با انباشت در بانکها 2/17 درصد کاهش مييابد. نرخ سود سپرده کوتاهمدت را هم که تا هشت درصد کاهش دادهاند، اين نوع سپردهگذاري نيز باعث از دسترفتن بيش از 24 درصد سرمايه سپردهگذاران بانکي ميشود. هر ذهني که کمتري درکي از اقتصاد داشته باشد قطعا حاضر بهسرمايهگذاري اين چنين که بدون ريسک هم است، نميشود. برايناساس، سپردهگذاراني که سرمايه کمتري دارند بهسمت بازارهايي نظير ارز و بورس سوق پيدا ميکنند و سپردهگذاران با سرمايههاي کلانتر بهبازارهايي مانند خودرو و مسکن روي ميآورند؛ زيرا اين افراد ميدانند که اگر در کوتاهمدت هم بهسود مناسبي دست پيدا نکنند، اما سرانجام پس از مدتي بازدهي قابل توجهي خواهند داشت. بههرحال از بانک مرکزي و مديران بانکي انتظار ميرفت پس از کنترل تورم چنين تصميمي را اتخاذ کنند، اما اين تصميم درست در زماني نادرست اتخاذ شد.
