اخراج دلالان از بازار مسکن
سال گذشته در جريان التهابات ارزي و به تبع آن، تشويش در بازارهاي موازي، بازار مسکن ضربه شديدي را از ناحيه فعاليتهاي سوداگرانه و معاملات سفتهبازانه دريافت کرد. در حالي که اين بازار طبق دورههاي سنتي خود، در زمان رونق تورمي قرار داشت، به ناگهان با روندي خلاف طبيعت خود روبرو و گرفتار رکود تورمي شد. در کنار کاهش قدرت خريد مردم که به دليل افزايش تورم و کاهش ارزش ريال در برابر دلار رخ داده بود، بزرگترين دليل وقوع اين روند در بازار مسکن، بالاگرفتن معاملات سرمايهگذاري و پيدرپي سفتهبازان در اين بازار بود. بر اين اساس، سوداگران مسکن قيمت املاک بهويژه واحدهاي مسکوني را چه در بخش اجاره و چه در بخش خريد و فروش به طور روزانه و گاه ساعتي افزايش ميدادند و از طريق معامله مکرر اين واحدها، سود بالايي به جيب ميزدند. اين روند در نهايت سبب فرار متقاضيان واقعي از بازار و بروز رکود در معاملات مسکن شد. شايد تنها بخش معاملاتي زنده در اين بازار در سال گذشته را بتوان بخش اجاره واحدهاي مسکوني دانست که آن نيز از سر نياز مستاجران به سرپناه شکل گرفته بود. در ماههاي پس از تابستان سال گذشته و پايان فصل سنتي معاملات، در حالي که قيمتها به طور هيجاني همچنان افزايشي بود، رکود در بازار مسکن عميقتر شد تا در نهايت، بخش سرمايهاي بازار مسکن نيز از پاي نشسته و بدين ترتيب شتاب افزايش قيمتها متوقف شد. با اين حال، بخش سرمايهاي همچنان در بازار مسکن حضور دارد. کما اينکه کارشناسان ابراز ميکنند اهداف سرمايهاي در بخش مسکن، همچنان 77 درصد از فعاليتهاي خريد و فروش را به خود اختصاص داده است. از همين رو ميتوان گفت هنوز اين خطر در بازار مسکن وجود دارد که در صورت بروز هر گونه شوک اقتصادي يا سياسي همانند آنچه در سال گذشته پيش آمد، مجددا سرمايهها به اين سمت هجوم آورده و تکانههاي جبرانناپذيري را در بازار مسکن ايجاد کند.
کنترل بازار مسکن با ماليات بر عايدي سرمايه
ماليات بر عايدي سرمايه يکي از انواع پايههاي مالياتيست که با هدف کاهش ميزان سود سرمايهگذاري در بخشها يا بازارهاي غيرمولد اعمال ميشود. بخشهاي اقتصادي هر کشوري عموما به دو بخش مولد و غيرمولد تقسيم ميشود. دولتها همواره تلاش ميکنند تا با تنظيم سياستهاي اقتصادي، سرمايهگذاري را به بخشهاي مولد هدايت کرده تا از اين مسير، رشد و توسعه اقتصادي را ايجاد کنند. توسعهاي که ميتواند متضمن اشتغال، تورم کاهنده، افزايش سطح رفاه اجتماعي، بهبود شرايط کسب و کار، رونق توليد و صادرات و موارد مفيدي از اين دست باشد. از همين رو سياستهاي دولتها در راستاي اين هدف معمولا روي گسترش پايههاي مالياتي و بهويژه کار روي ماليات بر عايدي سرمايه متمرکز ميشود. در حال حاضر ماليات بر عايدي سرمايه براي کنترل معاملات در بازارهاي موازي و حذف رفتارهاي سفتهبازانه که نتيجه آن، رکود تورمي در بازارهايي همچون مسکن است، در بيش از 180 کشور جهان شامل کشورهاي توسعهيافته و غير آن، اعمال ميشود. گفتنيست لايحه بودجه سال 99 نيز قرار است در بخش مالياتها همين روند را در پيش گرفته و در نتيجه ايران نيز در بحث مالياتستاني از سود سرمايه به اين 180 کشور بپيوندد. بر اين اساس، دولت براي جلوگيري از وقوع اتفاقات سال گذشته در بازار مسکن و بازارهاي موازي ديگر، اقدام به طراحي پايه جديد مالياتي در ايران، با عنوان ماليات بر عايدي سرمايه کرده است که طبق قانون، ماليات مذکور بر ميزان سود حاصل از معاملات اعمال خواهد شد.
کاهش معاملات صوري
افزايش نرخ تسهيلات مسکن در سال جاري، تمايل برخي افراد در سوءاستفاده از شرايط دريافت مبالغ بالا بدون فعاليت اقتصادي و تنها در قالب معاملات صوري مسکن را بالا برده است. البته اين شگرد دريافت تسهيلات مسکن از سالهاي قبل وجود داشته و همواره بهعنوان يکي از عوامل تسهيلکننده اقدامات غيراصولي در بازار مسکن عمل کرده است. دريافت تسهيلات از طريق معاملات صوري نيز در کنار سوداگري يکي ديگر از نابسامانيهاي بازار مسکن بوده است. با اين حال اکنون اميد ميرود که سامانه املاک و اسکان وزارت راه از طريق پايش معاملات و شناسايي معاملات صحيح و ناصحيح بتواند اين بخش از بازار مسکن را نيز ساماندهي کند. در اين راه، ماليات بر عايدي سرمايه نيز در صورت افزايش قيمت، کمکرسان خواهد بود. گفتنيست آمارها حاکي از آن است که خريد و فروشهاي غيرمصرفي در بازار مسکن طي سه دهه گذشته بيش از سه برابر شده که از عوامل اصلي رشد قيمت مسکن محسوب ميشود.
ورود خانههاي خالي به بازار مسکن
بر اساس آخرين آمار اخذشده از بخش مسکن در سال 1395، دو ميليون و 500 هزار واحد مسکوني خالي در ايران شناسايي شده است. اين آمار همچنين بيان ميکند که دو ميليون و 100 هزار واحد نيمهخالي نيز در کل ايران وجود دارد که به طور کامل وارد بازار مسکن نشده است. اين واحدها معمولا يا به قصد سرمايهگذاري و افزايش ارزش سرمايه خالي ماندهاند يا صاحبان آن تمايلي براي ورود به بازار مسکن نداشته و در جهت استفاده شخصي بيشتر ايام سال را خالي ماندهاند. بايد توجه داشت که رقم آمار اعلامي مربوط به سال 95 بوده و قطعا تعداد اين واحدها تا سال آينده افزايش نيز يافته است. با اين حال گفته ميشود که اين واحدهاي خالي از طريق سامانه املاک و اسکان قابل شناسايي خواهد بود. از اين رو دولت در نظر دارد تا با اعمال ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي، اين بخش را نيز تحت سيطره قانون درآورده و به بازار مسکن وارد کند. دولت از اين طريق نه تنها درآمدهاي مالياتي را افزايش خواهد داد بلکه ميتواند دستکم سه تا چهار ميليون واحد مسکوني را ملزم به عرضه در بازار کند که ميتواند عرضه و تقاضا در بازار مسکن را تا حد زيادي متناسب کند. روندي که در نتيجه به تعادل قيمتها نيز خواهد انجاميد. بايد توجه داشت که سالانه بيش از يک ميليون تقاضاي واقعي براي مسکن وارد بازار ميشود که تزريق حدود چهار ميليون واحد به اين بازار ميتواند نتايج خوبي را چه از نظر قيمت رهن و اجاره و چه از لحاظ نرخ معاملات خريد و فروش به دنبال داشته باشد.
