کاهش سود وام مسکن فقط با کنترل تورم میسر است

آرمان ملي- امير داداشي: پرداخت وام براي تقويت بخش تقاضاي مسکن سياستي که همواره دولت‌ها به اجرا مي‌گذارند. اين بار نيز شوراي پول و اعتبار با افزايش مبلغ وام مسکن به 240 ميليون تومان موافقت کرده تا بدين شکل بخشي از تقاضا تقويت شود. اين در حالي است مبلغ اقساط اين وام حداقل بين سه ميليون و 400 هزار تا چهار ميليون و 500 هزار تومان آب مي‌خورد که طبيعتا از توان پرداختي گروه‌هاي کارگري و کارمندي خارج است. در اين زمينه «آرمان ملي» گفت‌وگويي با مهدي سلطان‌‌‌محمدي، تحليلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه مي‌خوانيد.

شوراي پول و اعتبار در حالي با افزايش مبلغ وام مسکن موافقت کرده است که محاسبه اقساط آن نشان مي‌دهد وام‌گيرندگان در ماه بايد مبلغي بين سه ميليون و 400 هزار تا چهار ميليون و 500 هزار تومان به بانک بازپرداخت داشته باشند. آيا جامعه هدف چنين وام‌هايي متقاضيان واقعي مسکن هستند؟

پس چاره چيست؟ نمي‌توان انتظار داشت که بانک وامي بپردازد و بهره آن را اخذ نکند. سود اين تسهيلات را چه کسي بايد بدهد؟ بانک‌ها که خيريه نيستند پول رايگان را در اختيار متقاضيان وام قرار دهند. بنابراين مطابق با سودي که به سپرده‌گذاران مي‌دهند بايد از تسهيلات پرداختي هم سود دريافت کنند تا با کسري مواجه نشوند.

به نظر شما راهکار چيست؟ حداقل حقوق کارگران در سال جاري يک ميليون و 517 هزار تومان تعيين شده و اين قشر در بهترين حالت در ماه دو ميليون و 500 هزار تومان دريافتي دارند. کارمندان و بازنشستگان هم وضعيت چندان بهتري ندارند. اين افراد متقاضيان واقعي مسکن شناخته مي‌شوند. آيا بهتر نيست وام‌‌هايي متناسب با قدرت پرداخت آنها در نظر گرفته شود؟ يا به شکلي نظام پرداخت حقوق و دستمزد را اصلاح کرد؟ آيا کسي که در ماه مي‌تواند 5/3 ميليون تومان قسط وام بدهد نيازي به اين وام‌ها دارد؟

اگر نياز نداشته باشند که اقدام به اخذ وام نمي‌کنند. حتما براي خريد خانه چنين نيازي دارند که وارد بانک مسکن مي‌شوند و خود را مکلف به پرداخت بهره مي‌کنند. مي‌توان به موضوع اين‌طور نگاه کرد که اگر فردي توان خريد ملک يک ميليارد توماني را دارد، قطعا اين هم در توانش است که طي چند سال 300 ميليون يا 400 ميليون تومان به بانک قسط بدهد. بدين ترتيب که ممکن است خانوارهايي براي خريد خانه‌اي يک ميليارد توماني، در حال حاضر 200 ميليون تومان کم داشته باشند، بدين ترتيب اقدام به اخذ وام مي‌کنند. از سوي ديگر، مسکن کالايي است که هرساله متاثر از تورم بر ارزش آن افزوده مي‌شود. بدين ترتيب اين افزايش ارزش را در وام‌ها هم بايد لحاظ کرد. به‌عنوان مثال در دو سال گذشته ارزش ملک حدود 200 درصد افزايش داشته است؛ اما افرادي که دو سال پيش اقدام به اخذ وام کرده‌اند هنوز بهره 18 درصدي براي آن مي‌پردازند. پس در شرايط فعلي اقتصاد نبايد پرداخت چنين بهره‌اي نامعقول دانست. همچنين اگر منظور شما اين است که دولت نبايد از اقشار کارگري و کارمندي بهره وام بگيرد، بنابراين براي سپرده‌هاي آنها هم نبايد سودي بپردازد. چنانچه سود سپرده‌ها قطع شود مي‌توان گفت که هيچ فردي اصلا اقدام به سپرده‌گذاري نمي‌کند که وامي در کار باشد. شايد پرداخت مستقيم وام از سوي بانک مرکزي بتواند بعضي از گره‌ها را بگشايد که البته اين اتفاق هم بشدت تورم‌زاست. زيرا در اين زمينه بانک مرکزي مجبور به خلق پول و نقدينگي مي‌شود و بايد شاهد تکرار تجربه تلخ مسکن مهر باشيم. بنابراين براي حل مشکل خريد مسکن گروه‌هاي کمتر برخوردار جامعه در ابتداي امر بايد مشکل تورم برطرف شود. تا زماني که تورم از اين اقتصاد رخت برنبندد بايد شاهد فشار بر اقشار کارگري باشيم. در شرايطي که نرخ تورم در محدوده 40 درصد قرار دارد، اما نرخ مصوب سود سپرده‌گذاري بلندمدت 15 درصد است، يعني سپرده‌گذاران سالانه زياني 25 درصدي را متحمل مي‌شوند و ارزش پول خود را از دست مي‌دهند. حال از بانک که نمي‌توان انتظار داشت چنين سودي بپردازد، اما سود سرمايه‌گذاري خود را دريافت نکند. اين مسائل همگي به يکديگر ارتباط دارند که نسخه شفابخش آن کنترل تورم است. اگر سياست‌هاي دولت به نحوي باشد که نرخ تورم تک‌رقمي شود، بسياري از مسائل ديگر وجود نخواهند داشت. در صورتي که اين روند تورمي اصلاح نشود، حتي لازم است که نرخ سودهاي بانکي چه در حوزه تسهيلات و چه در بخش سپرده‌گذاري به نرخ تورم نزديک شود.

در اين بين وزارت راه و شهرسازي آماري را منتشر کرد که نشان مي‌دهد معاملات مسکن در طول آذر ماه رشدي 5/2 برابري نسبت به آبان داشته است. دليل اين روند که از مهر ماه آغاز شده چيست و تا چه زماني ادامه دارد؟ آيا مي‌توان از آن به‌عنوان رونق ياد کرد؟

در طول دو سال گذشته رشد قيمت مسکن آنچنان بالا بود که متقاضيان متقاعد نمي‌شدند با قيمت‌هاي موجود اقدام به خريد کنند. فروشندگان نيز با شرايط تورمي هيچ انعطافي از خود نشان نمي‌دادند و تصورشان اين بود که با نگهداري ملک در آينده موفق مي‌شوند آن را با قيمت بالاتري بفروشند. بنابراين حجم معاملات طي مدتي کاهش چشمگيري پيدا کرد. با توجه به ثبات قيمت مسکن در چند ماه گذشته، متقاضيان بار ديگر وارد بازار شدند و فروشندگان هم دريافته‌اند که پس از اين رشد خاصي در قيمت‌ها اتفاق نمي‌افتد که در انتظار افزايش قيمت بنشينند. بنابراين دليل اصلي افزايش حجم معاملات را مي‌توان در اين مورد خلاصه کرد. اما درباره اينکه رونق اتفاق مي‌افتد يا خير؟ مي‌توان از چند بعد به بررسي ماجرا پرداخت. بايد ديد که تعريف ما از رونق چيست؟ اگر منظور افزايش توليد است، پاسخ مثبت است. با افزايش حجم معاملات، خانه‌هاي ساخته‌شده هم فروش مي‌روند و سرمايه‌گذار با دسترسي به پول نقد آن دوباره در حوزه ساخت‌وساز به کار مي‌گيرد. از افزايش قيمت‌ها نيز گاهي به‌عنوان رونق تعبير مي‌شود که در دو سال گذشته شاهد آن بوده‌ايم و بعيد به نظر مي‌رسد که ديگر تغييري در قيمت‌ها به وجود آيد و اگر اتفاقي هم رخ دهد به صورت نقطه‌اي خواهد بود. چنانچه افزايش قيمت‌ها پس از اين به تورم نمي‌رسد. علاوه بر اين، هر گاه واسطه‌ها و دلالان صحبت از رونق به ميان مي‌آورند منظورشان افزايش معاملات است. چراکه درآمدشان به اين امر وابستگي دارد و آنها در افزايش معاملات کوشا خواهند بود.