افزایش تسهیلات همراه با تولید مسکن ارزان
آرمانملي- فريبا نهاوندي: شوراي پول و اعتبار اخيرا با افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن از محل بانک مسکن و ساير بانکهاي تجاري موافقت کرده است. در نتيجه اين مصوبه، تسهيلات مسکن فردي در تهران به 100ميليون تومان و تسهيلات زوجين به 200ميليون تومان افزايش يافته است. همچنين سقف وام جعاله نيز به 40ميليون تومان رسيده است. گفتنيست سود وام خريد مسکن، 5/17درصد با بازپرداخت حداکثر 12 ساله و وام جعاله نيز با سود 18درصد و بازپرداخت حداکثر پنج ساله به متقاضيان ارائه ميشود. در اين صورت متقاضيان فردي تسهيلات مسکن و وام جعاله در تهران بايد ماهانه حدود دو ميليون و 680هزار تومان زوجين تهراني نيز ماهانه در ازاي دريافت همين دو وام، چهار ميليون و 346 هزار تومان به بانک مسکن بازپرداخت کند. «آرمانملي» در گفتوگو با ايرج رهبر- رئيس کانون سراسري انبوهسازان- به بررسي ميزان اثربخش اين تسهيلات در خريد و رونق بازار مسکن پرداخته است که در ادامه ميخوانيد.
آيا افزايش سقف تسهيلات مسکن ميتواند قدرت خريد متقاضيان را در برابر رشد 200 درصدي قيمتها در دو سال گذشته پوشش دهد؟
اگر وزارت راه و شهرسازي برنامه و طرحي براي توليد مسکن ارزانقيمت داشته باشد- که البته الآن هم طرح اقدام ملي مسکن را مطرح کرده است- اين افزايش سقف تسهيلات ميتواند موثر باشد. ولي اگر با بيبرنامگي همراه شود و همان افزايش قيمتهايي که قبلا اتفاق افتاده بود تکرار شود، ميتوان گفت که هر چقدر هم افزايش تسهيلات داشته باشيم، باز هم نميتواند کمکي کند. ولي در هر صورت اگر از يک طرف تسهيلات را افزايش دهند و از طرف ديگر هم بتوانند برنامهريزي کنند و خانههاي ارزانقيمت توليد کنند، موثر و مفيد خواهد بود.
طبق محاسبات، زوجين براي دريافت تسهيلات 200ميليون توماني بايد ماهانه بيش از چهار ميليون تومان بپردازند؛ به نظر شما آيا اين مبلغ قابل بازپرداخت خواهد بود؟
درست است؛ اگر مدت بازپرداخت 12 و پنج ساله باشد، اقساط زوجين همان ميشود. اگر تصميمگيران، مدتزمان بازپرداخت تسهيلات را هم افزايش دهند خيلي ميتواند مفيدتر باشد. يعني اگر بخواهند کمکي به خانهدارشدن افراد متوسط و پايينتر کنند به جاي 10- 12 سال، حداقل 20 سال و بيشتر را براي بازپرداخت وام در نظر بگيرند. من فکر ميکنم اگر از سوي مجلس يا وزير راه و شهرسازي پيشنهاد شود و تلاش کنند بتوانند مدتزمان بازپرداخت وامها را تا 20 سال برسانند. بازپرداخت تسهيلات مسکن در کشورهايي که توانستهاند در اين امر موفق شوند، معمولا طولانيست. ولي بانکهاي ما خيلي تمايل ندارند که حتي تسهيلات 10 ساله بدهند. هميشه علاقهمند هستند پول سريعا باز گردد. مثل تسهيلات خريد کالا، سرمايه در گردش و امثال آن براي بازرگانان و تجار. بانکها ميگويند اين تسهيلات شش ماهه يک ساله يا حداکثر سه ساله بازپرداخت شود. اما مجلس بايد مصوب و دست کم به بانکهاي دولتي تکليف کند که وامهاي بلندمدتتري بدهند تا يک مقدار به افراد متوسط و پايينتر کمک شود. البته بانکهاي خصوصي هم بايد همين باشد چون زيرمجموعه بانک مرکزي هستند.
سود بازپرداخت اين تسهيلات نيز خيلي بالاست؛ آيا نميتوان سود را کاهش داد؟
اين در صورتي است که دولت قبول کند بابت آن اختلاف سودي که کم ميکند، يارانه پرداخت کند. بانکها اينگونه استدلال ميکنند- البته خيلي هم مستدل و مستند نيست- که ما به سپردهها 15درصد سود ميدهيم (البته الآن 15درصد است و قبلا بيشتر بود)؛ همچنين دست کم چهار درصد هم بايد کارمزد بانک باشد. اينها را اينگونه حساب ميکنند و ميگويند پس سود تسهيلات بايد 18 درصد باشد. اما اگر دولت بيايد محاسبات دقيقتري انجام دهد و تاکيد کند که همه پول بانکها سرده نيست و بخش بزرگي از آن، جاريست- يعني سودي بابت آن پرداخت نميکنند- اين را حساب کنند و بانک مرکزي هم بيايد اين محاسبات را به آنها ارائه دهد، شايد سه چهار درصد از سود تسهيلات کم کنند. اما در مجموع اگر قرار است دولت تکليف کند يا اعتقاد داشته باشد با سود کمتري تسهيلات بدهد، به نظر من بايد خودش دست به کار شود و يارانه دهد. مانند همان تسهيلات مسکن مهر که با سودهاي چهار و هفت و 9 درصد پرداخت ميشد. در اين صورت دولت بايد متحمل آن اختلاف هزينهاي که بابت اختلاف سود است شود و آن را پرداخت کند.
آيا بالارفتن سقف تسهيلات رونقي در بازار مسکن ايجاد ميکند؟
اين امر به قدرت خريد مردم بستگي دارد نه به نياز مردم. چون مردم به مسکن نياز دارند و آمارها هم نشان ميدهد که ما انباشت تقاضا داريم. حتما شنيدهايد که ظرفيت سايت ثبت نام اقدام ملي مسکن براي تهران، پس از پنج تا 10 دقيقه پر شد. يعني نياز به مسکن واقعا خيلي شديد است و نيازي نيست مانند کشورهايي که اصلا بازار ندارند، بخواهند براي مسکن بازاريابي کنند. اما قدرت خريد وجود ندارد. يعني طرف تمايل دارد خريد کند اما توانش را ندارد. هر چقدر بتوانند توان خريد را تقويت کنند و از طرف ديگر هم خانههاي ارزانقيمت تهيه کنند رونق ايجاد ميشود. مثل همان روش حذف قيمت زمين که در طرح مسکن مهر بود و الآن هم در طرح اقدام ملي مسکن مشابه آن اجرا ميشود با اين تفاوت که ميگويند پول زمين را در طول 10- 12 سال به صورت اقساط پس ميگيريم. از سوي ديگر اينقدر هم براي ساختوسازها سختگيري نکنند و ضوابط هزينهدار نگذارند. دوستان ما محاسبه کردهاند که براي مواردي مانند صدور پروانه، عوارض، انشعابها، ماليات، بيمه و هزينههاي مازادي که وجود دارد، مبلغي حدود 600 تا 800هزار تومان براي هر متر مربع يک ساختمان عادي دريافت ميکنند. اگر بتوانند اين هزينهها را کم کنند، زمين را کسر کنند و انبوهسازي و صنعتيسازي را تقويت کنند که هزينههاي ساخت کاهش يابد من فکر ميکنم مفيد خواهد بود. يک قدمهايي بايد همزماند برداشته شود؛ يعني از يک طرف قدرت خريد مردم را تقويت کنند و از طرف ديگر هم کاري کنند که هزينههاي ساخت بالا نرود و ارزانتر تمام شود و در اختيار متقاضيان قرار گيرد. در اين صورت ميتوانند موفق شوند.
در نتيجه شما اين افزايش را در بازار مسکن موثر ميدانيد؟
بله؛ در صورتي که در مقابل آن، خانههاي خاص و ارزانقيمتتر توليد و ارائه دهند بدون تاثير نيست. اما اگر بخواهند آن طرحها را نداشته باشند و افراد از بازار آزاد مسکن بخرند، دوباره قيمتها بالا ميرود و فرد نميتواند قدرت خريد خود را به آن قيمتي که در نتيجه تورم سال به سال افزايش مييابد برساند.
