مالیات بر عایدی سرمایه عمق رکود مسکن را افزایش می‌دهد

آرمان ملی- امیر داداشی: نگاهی به جزئیات لایحه بودجه 99 حاکی از آن است که دولت رویکرد جدیدی نسبت به مالیات بر عایدی سرمایه شهروندان قرار دارد و در این زمینه قصد دارد از مبلغ سود معاملات مسکن، خودرو، ارز، سکه و ... درآمد جدیدی برای خود دست‌وپا کند. این در حالی است که بانک‌ها از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی معاف شده‌اند. در این زمینه گروهی از کارشناسان اعتقاد دارند، مالیات بر عایدی سرمایه نه‌تنها پای دلالان را از بازار کوتاه نمی‌کند بلکه عمق رکود را افزایش می‌دهد و باعث گرانی بیشتر کالا می‌شود. در این زمینه «آرمان ملی» گفت‌وگویی با غلامرضا سلامی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.
با تقدیم لایحه بودجه 99 به مجلس بار دیگر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مسکن داغ شده است. این نوع مالیات چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟
موضوع مالیات بر عایدی سرمایه مسکن همواره مطرح بوده و محدود به لایحه بودجه سال 99 نمی‌شود. به‌ویژه زمانی که اقتصاد دچار بیماری هلندی (رکودتورمی) می‌شود، این بحث بیش از هر زمانی در جامعه مورد توجه قرار می‌گیرد. بنابراین بعید به نظر می‌رسد که در شرایط رکودتورمی مالیات بر عایدی سرمایه مسکن بتواند در بلندمدت برای دولت درآمدزا باشد. از سوی دیگر باید توجه داشت که در هیچ کشوری افرادی که قصد جابه‌‌جایی محل زندگی و یا تبدیل ملک خود به احسن را دارند مالیات این‌چنینی نمی‌پردازند. البته نقدی به اصل مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد، اما لازم است از این ابزار به‌درستی استفاده شود و نباید آن را به ابزاری برای فشار به معامله‌کنندگان مسکن تبدیل کرد. حال اگر چنین قانونی تصویب شود، نباید محدود به مسکن باشد، بلکه در بیشتر کشورهای دنیا علاوه بر مسکن، عایدی بر سرمایه سهام و اوراق بهادار هم دریافت می‌شود. به نظر می‌رسد در ایران ماجرا شکل دیگری دارد و دولت توجهی به فعالیت‌های بورسی ندارد.
البته بحث مالیات بر عایدی بر سرمایه معاملات خودرو، ارز، سکه و ... هم مطرح است. آیا می‌توان از این فعالیت‌ها مالیات گرفت؟ به نظر می‌رسد دولت با این نوع مالیات‌ها قصد مبارزه با فعالیت‌های دلالی و واسطه‌گری دارد. چنین سیستمی تا چه حد پاسخگوست؟
ما نمی‌توانیم نسخه‌ای جدید به اقتصاد تجویز کنیم و آن را به آزمون و خطا بگذاریم. علاوه بر رویکرد علمی به اقتصاد، باید از تجارب دیگر کشورها هم بهره برد. در هیچ‌کجای دنیا چنین مالیاتی دریافت نمی‌شود. این امر باعث می‌شود تا کسی که فعالیت واسطه‌گری هم ندارد مالیات معاملات خود را بپردازد. پیش از این هم چنین قانونی وجود داشت، اما آنچه درعمل ملاحظه می‌کنیم متفاوت‌تر از آن‌چیزی است که گفته می‌شود. به‌عنوان مثال بانک مرکزی در قالب طرح حراج سکه، اقدام به پیش‌فروش سکه کرد. مسئولان این بانک به‌صراحت اعلام کردند که مالیاتی از خریداران اخذ نمی‌شود، اما بعدا که به سیر صعودی نرخ سکه مواجه شدند به یکباره مالیات جدیدی برای آن در نظر گرفتند، طبیعتا این امر مشکلاتی برای اقتصاد به وجود می‌آورد و البته چندان هم مبتنی بر علم اقتصاد نیست. در دنیا مالیات بر عایدی سرمایه صرفا روی ملک (سرقفلی) و اوراق بهادار اعمال می‌شود. به‌عنوان مثال ممکن است یک فعال بورسی سهامی را 1000 تومان بخرد و پس از مدتی آن را 3000 تومان بفروشد؛ او باید مالیات 2000 تومان سود خود را بپردازد. اما در بحث خودرو و ارز چنین قانونی وجود ندارد. متاسفانه دولت و مجلس درگیر این ماجرا شده‌اند و آن را درست اجرا نمی‌کنند. از این رو می‌توان مالیات بر عایدی سرمایه مسکن را هم یک نمایش دانست. از سوی دیگر، باید توجه داشت که افراد معمولا زمانی ملک خود را به فروش می‌گذارند که خواهان تبدیل آن به احسن هستند، حال اگر قرار باشد بخشی از سود فروش خود را صرف مالیات کنند، ممکن است از فروش آن سرباز بزنند. البته دیگر نام مابه‌التفاوت خرید و فروش آن را نمی‌توان «سود یا عایدی» گذاشت. زیرا ممکن است یک فرد 10 سال پیش خانه‌ای را 100 میلیون تومان خریده باشد و امروز ارزش ملک به یک میلیارد تومان رسیده باشد، متناسب با نرخ ملک او، قیمت زمین و خانه‌های دیگر هم افزایش یافته است. زمانی که دولت از چنین معامله‌ای مالیات دریافت می‌کند توجهی به ارزش پول ندارد. گروه دیگر نیز سازندگان مسکن هستند که در هنگام ساخت مسکن مالیات می‌پردازند، دیگر نباید مالیات جدیدی برای آنها وضع کرد. تعریف پایه مالیاتی عایدی بر سرمایه نیاز به دقت فراوانی دارد تا درست انجام شود. در غیر این صورت باعث بروز نابرابری، عمیق‌ترشدن رکود و از بین‌رفتن رونق معاملات مسکن می‌شود.
موضوع دیگری که در لایحه بودجه 99 مشاهده می‌شود، این است که بانک‌ها و موسسات اعتباری از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی معاف شده‌اند. آیا بهتر نیست بانک‌ها که به‌عنوان سلطان خانه‌های خالی شناخته می‌شوند مالیات بپردازند؟
بشخصه اصولا مخالف مالیات بر خانه‌های خالی هستم. چراکه افراد بی‌دلیل خانه خود را خالی نگه نمی‌دارند. در این بین دو گروه از افراد خانه خود را بدون سکنه نگه می‌دارند. اولین گروه افرادی هستند که ملکی را ساخته‌اند و منتظر مشتری مانده‌اند. این گروه معمولا خانه خود را اجاره نمی‌دهند تا آن را دست اول نگه دارند و ارزشش را حفظ کنند. عمده خانه‌های خالی در اختیار این گروه قرار دارد که طبق اختیار خود که توجیه اقتصاد هم دارد، نمی‌خواهند خانه خود را اجاره دهند. اگر مستاجر حتی یک ماه هم در این واحدها سکونت داشته باشد، آن را از حال دست اولی درمی‌آورد. گروه دوم کسانی هستند که از قدیم به دلیل قانون مالک- مستاجری کمتر خانه خود را در اختیار افراد غیر قرار می‌دهند و ترجیحشان این است که خانه را خالی نگه دارند تا اینکه آن را به صورت اجاره به دست افراد دیگر بسپارند. البته قوانین در این زمینه اصلاح شده‌اند و این گروه در اقلیت مالکان خانه‌های خالی قرار دارند. بر این اساس دولت باید حمایت‌های خود را به سمت ساخت خانه‌های استیجاری سوق دهد. حال در این بین نقش بانک‌ها چیست؟ بانک‌ها هم طی سال‌های اخیر صاحب بخشی از این واحدها شده‌اند که حال از پرداخت مالیات آن معاف شده‌اند. حال اگر دولت بخواهد معافیت بانک‌ها را لغو کند باید از دو گروه دیگر هم مالیات دریافت کند. از دیگر سو باید توجه داشت که شناسایی خانه‌های خالی هم با سختی‌های فراوانی همراه است. به هر حال دارندگان این خانه به‌طرق واقعی خانه‌های خود را پر از سکنه نشان می‌دهند و حتی در این راه برق و گاز مصرف می‌کنند و ماهانه فیش آن را می‌پردازند تا شناسایی نشوند.