نکات حقوقي خريد و فروش ملک و خانه

يکي از قراردادهاي مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبه‌رو شوند، قراردادهاي مربوط به خريد و فروش ملک اعم از مسکوني (خانه، آپارتمان يا ويلا) يا تجاري (دفتر، مغازه يا کارگاه) يا زمين (مسکوني، کشاورزي يا صنعتي) است. ملک به‌طور کلي در دسته اموال غيرمنقول قرار مي‌گيرد و از اين حيث از قواعد حقوقي خاصي پيروي مي‌کند. اما هرکسي که مبادرت به خريد و فروش ملکي مي‌کند بايد با نکات مهم و اوليه‌اي در خصوص اين نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. البته به‌دليل عدم آشنايي عمده افراد با نکات حقوقي در معاملات املاک، اختلافات زيادي در اين خصوص وجود دارد که منجر به پرونده‌هاي متعددي نيز در مراجع قضائي مي‌شود.زهرا نادري، وکيل دادگستري، در رابطه با قراردادهاي مربوط به خريد و فروش ملک به «برنا» گفت: رعايت چند نکته اساسي و مهم مي‌تواند از بروز بسياري از اختلافات حقوقي ساده يا حتي کلاهبرداري‌ها و جرايم سازمان‌يافته در پوشش فروش املاک جلوگيري کند.او در خصوص مبحث اطمينان از مالکيت فروشنده بر ملک بيان کرد: مهمترين نکته در خريد هر ملکي، احراز مالکيت فروشنده است. فروشنده بايد مطابق قانون، مالک ملکي باشد که به فروش مي‌رساند يا از سوي فروشنده ملک، داراي وکالت‌نامه رسمي باشد. در صورتي که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بين چند نفر مشاع باشد، در اين صورت يا بايد همه مالکان در هنگام فروش حاضر بوده و رضايت خود را اعلام کنند و يا يک نفر از سوي بقيه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در اين صورت وکالت‌نامه بايد به‌صورت رسمي و در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم شده باشد و به صراحت به وکيل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنين علاوه بر تصريح به وکالت در فروش، وکيل بايد وکالت در دريافت ثمن (قيمت) ملک را نيز داشته باشد.نادري در ادامه با اشاره به سند‌دار بودن ملک نيز گفت: در اولين نکته بايد مشخص شود که ملکي که قرار است خريداري شود، آيا داراي سند رسمي است يا فاقد سند رسمي؟ در خصوص خريد و فروش بسياري از املاکي که در شهرهاي کوچک يا حاشيه شهرهاي بزرگ يا شهرهاي شمالي وجود دارد، نکته مهم اين است که با وجود يک سند مادر براي يک زمين بزرگ اما در تبديل اين زمين به قطعات کوچکتر، اين قطعات به‌صورت قولنامه‌اي يا وکالتي معامله شده و خبري از سند رسمي در ميان نيست.وي افزود: بايد توجه داشت که اگر ملکي به‌صورت وکالتي فروخته مي‌شود، قبلا به شخص ديگري فروخته نشده باشد؛ زيرا ممکن است فروشنده قبلا طي قرارداد رسمي ملک را به شخص ديگري فروخته باشد. يکي از شگردهاي کلاهبرداران فروش املاک به‌صورت وکالتي به چند نفر به‌صورت همزمان است.نادري در ادامه با اشاره به ماده 22 قانون ثبت خاطرنشان کرد: دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي را که ملک به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده را مالک خواهد شناخت. بنابراين هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتيازات قانوني سند رسمي را نداشته و از حمايت‌هاي قانوني نيز برخوردار نيست. همچنين، اگر ملکي سند رسمي نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکيت تنها از مسير مراجع قضائي با صرف وقت و هزينه زياد ميسر است.اين وکيل دادگستري با بيان اينکه ملک مورد معامله بايد آزاد باشد، اظهارکرد: ملکي که به فروش مي‌رسد نبايد در رهن يا وثيقه شخص يا نهادي باشد و اصطلاحا ملک بايد آزاد باشد. اگر ملکي در وثيقه يا رهن باشد، در سند مالکيت ملک قيد مي‌شود، بنابراين در هنگام خريد ملک حتما بايد به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک يا شخص ديگري باشد، در اين صورت فروش ملک داراي اشکال بوده و انتقال مالکيت نيز تنها با رضايت رهن‌گيرنده امکان‌پذير است.اين حقوقدان در ادامه با اشاره به بازديدي که از ملک بايد صورت پذيرد نيز تاکيد کرد: خريدار بايد به‌طور دقيق از ملک مورد معامله بازديد و نسبت به شرايط قرارگيري، راه‌هاي دسترسي، املاک معارض يا داراي ديد و اوصاف ظاهري ملک اطلاع کسب کند.در خصوص آپارتمان‌ها وضعيت دسترسي راه‌هاي مشاعي ساختمان، شرايط استفاده از پارکينگ، حياط يا پشت‌بام نيز بايد به دقت بررسي شود تا بعد از خريد ملک مشکلي ايجاد نشود.وي تصريح کرد: قرارداد فروش ملک ممکن است به‌صورت عادي يا رسمي تنظيم شود. قرارداد رسمي،‌ قراردادي است که طي سند رسمي و با حضور طرفين در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم مي‌شود، اما اسناد عادي ممکن است در دفاتر مشاوران املاک يا به‌صورت شخصي بين طرفين تنظيم شود. بايد توجه داشت که قرارداد فروش يا مبايعه‌نامه‌اي که در دفاتر املاک تنظيم مي‌شود، تنها يک سند عادي بوده و از نظر قانوني ارزش بيشتري از سندي که در يک برگه معمولي بين طرفين نوشته و امضا مي‌شود، ندارد. البته از منظر قانوني اسناد عادي داراي ارزش و اعتبار است ولي از نظر ارزش اثباتي، هرگز جايگاه سند رسمي را نخواهند داشت. در قراردادهاي عادي، به صورت عمده تاريخ مشخصي براي حضور و نقل و انتقال رسمي ملک در دفترخانه اسناد رسمي تعيين مي‌شود که تخطي از آن از سوي طرفين جايز نيست.اين حقوقدان در ادامه به نکاتي در خصوص مبايعه‌نامه پرداخت و اظهارکرد: اگر مبايعه‌نامه به‌صورت عادي و در دفتر مشاور املاک تنظيم مي‌شود، بايد بررسي شود که آيا مشاور املاک داراي مجوزهاي قانوني از اتحاديه مشاوران املاک هست يا خير؟ همچنين مشاور املاک بايد در هنگام معامله، اسناد مالکيت و هويت طرفين را بررسي و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند. در قرارداد فروش ملک، بايد مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتي، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمين)، عيان(بنا)، پارکينگ، انباري، سهم آپارتمان از قسمت‌هاي مشاعي ساختمان و ساير اوصاف آن به طور دقيق ذکر شود.نادري خاطرنشان کرد: همچنين، قيمت ملک نيز بايد به‌طور دقيق مشخص و شرايط پرداخت آن نيز از سوي طرفين تعيين شود.