هدایت بازار مسکن به سمت کوچک‌سازی

آرمان ملي- امير داداشي: مسکن يکي از نيازهاي اوليه هر شهروندي به حساب مي‌آيد و از طريق داشتن سرپناه است که افراد احساس امنيت مي‌کنند. با اين حال امروزه ديد بيشتر افراد جامعه به مسکن، صرفا به داشتن سرپناه محدود نمي‌شود، بلکه کيفيت واحد‌هاي مسکوني نيز از اهميت بالايي برخوردار است. چنان‌که شايد بيشتر خانوارها ترجيح دهند در خانه‌هاي کوچک‌تر، اما باکيفيت‌تر زندگي کنند. مساله‌اي که تنها محدود به جغرافياي ايران نمي‌شود، بلکه در بسياري از کشورهاي جهان قابل مشاهده است. لندن، پاريس، نيويورک، تورنتو و ... از جمله شهرهايي هستند که طي سال‌هاي گذشته به ساخت واحد کوچک‌متراژ براي تامين نياز خانوارهاي تک‌نفره و دو نفره روي آورده‌اند. بررسي گزارش‌هاي داخلي نيز حاکي از آن است که خانه‌هاي 50 تا 60 مترمربع بيشترين تقاضا را در تهران دارد. به نظر مي‌رسد کاهش قدرت خريد مردم در طول سال‌هاي گذشته و افزايش بيش از 110 درصدي قيمت مسکن در پايتخت حجم انبوهي از تقاضا را به اين سمت سوق داده است.

بررسي بخش تقاضاي بازار مسکن پايتخت حاکي از آن است که بخش مهمي از تقاضا به سمت خانه‌هاي کوچک‌متراژ سوق پيدا کرده است. شايد طي سال‌هاي گذشته خانوارهاي شهري اهميت فراواني به متراژ خانه‌هاي خود مي‌دانند و داشتن يک اتاق براي هر فرد خانواده در خريد خانه تاثير بسزايي داشت، اما با گراني‌هايي که در يک سال اخير بر بازار مستولي شده گويا نگرش خانوارها هم تغيير پيدا کرده است. چنان‌که بيشتر آنها ديگر به داشتن يک پذيرايي هم بسنده مي‌کنند و بدون اتاق هم مي‌توانند معيشت بگذرانند. البته شايد به ديد مسئولان گراني مسکن هرچه نداشته، اما باعث بالارفتن صميميت خانوار شده است. نگاهي به آمار موجود حاکي از آن است که خانه‌هاي 50 تا 60 متر مربع بيشترين تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌هاي بعدي به ترتيب از آن واحدهاي 60 تا 70 متر، 70 تا 80 متر و 40 تا 50 متر است. خانه‌هاي کمتراز 40 متر نيز با وجود محدوديت قوانين و مقررات براي احداث آنها 8/3 درصد نياز بازار را شامل مي‌شود.

نيازسنجي بازار

توجه به کيفيت زندگي، به‌رغم کمبود نقدينگي شايد اصلي‌ترين دليلي باشد که خانوارها به سمت خانه‌هاي کوچک‌متراژ رفته‌اند. با اين حال کمبود توليد مسکن طي سال‌هاي اخير تورم کم‌سابقه‌اي را در بازار مسکن ايجاد کرده است که درنهايت منجر به شکاف طبقاتي خواهد شد. زيرا با کاهش قدرت خريد مردم، بسياري از شهروندان ديگر توان خريد مسکن و حتي اجاره‌نشيني در پايتخت و ساير کلانشهرها را ندارند و رفته رفته به شهرهاي اقماري مهاجرت مي‌کنند. کساني هم که در اين شهرها باقي مانده‌اند يا به خانه‌‌هاي کوچک که متناسب با بعد خانوار نيست پناه برده‌اند يا با اجاره زمين به کانکس‌نشيني و پشت‌بام‌نشيني روي آورده‌اند. با اين حال اصلي‌ترين برنامه دولت در حال حاضر ساخت 400 هزار مسکن در طول دو سال است. اين در شرايطي است که بسياري از کارشناسان مسکن از انباشت تقاضاي 5/3 ميليوني مسکن در کشور سخن مي‌گويند و معتقدند هر سال حداقل بايد يک ميليون واحد به سرانه مسکن کشور اضافه شود. بنابراين توليد 200 هزار مسکن در هر سال نه‌تنها دردي را دوا نمي‌کند، بلکه ممکن است دولت را سرگرم برنامه‌اي کند و آن را از اجراي ساير برنامه‌ها غافل نگه دارد. برنامه‌هايي نظير ساخت خانه‌هاي کوچک‌متراژ که اکنون بيشترين تقاضاي مسکن در آن انباشته شده است. اکنون بسياري از خانوارهاي جامعه خواهان خريد خانه‌هاي بين 30 تا 60 متر هستند، اما به دليل کمبود اين خانه‌ها معضلاتي نظير مهاجرت معکوس و ساير شيوه‌ها پيش آمده است. بسياري از کشورهاي توسعه‌يافته دنيا نظير آمريکا، انگليس، فرانسه، آلمان و ... سال‌هاست که به سمت کوچک‌سازي رفته‌اند. بنابراين در ايران هم مي‌توان با استفاده از اين الگو صنعت ساختمان را در وهله اول به سمت کوچک‌سازي برد. البته اين پايان ماجرا نيست، اکنون تعديل قيمت‌ها شايد اصلي‌ترين خواسته‌اي باشد که از سوي شهروندان مطرح مي‌شود و با توليد مي‌توان قيمت‌ها را نزولي کرد. قطعا خانه‌هاي کوچک‌متراژ براي خانوار تک‌نفره و دونفره کاربرد دارد، اما براي خانواده‌هاي پرجمعيت هم بايد خانه‌هايي ساخت که توان خريد آن را داشته باشند.