کاهش 30 درصدی قیمت واحدهای کوچکمتراژ در ماههای آینده
آرمانملي- زينب مختاري: مرکز آمار ايران اعلام کرده است قيمت فروش يک متر مربع زمين يا زمين ساختمان مسکوني کلنگي در بهار 1398 نسبت به بهار 97 در شهر تهران 6/174 درصد افزايش داشته است. همچنين در مدت يک ساله تيرماه 97 تا تيرماه 98 نيز بازار مسکن کاهش چشمگير معاملات را تجربه کرده است. کارشناسان همزماني اين دو روند را رکود تورمي مينامند که اکنون گريبان بازار مسکن ايران را ميفشارد. «آرمانملي» درباره علل و عوامل اين رخداد و آينده بازار مسکن با حسام عقبايي- نايبرئيس اتحاديه مشاوران املاک- گفت وگو کرده است که در ادامه ميخوانيد.
آخرين آمار بانک مرکزي نشان ميدهد معاملات مسکن در تيرماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته با کاهش 64 درصدي روبهرو بوده است؛ ارزيابي شما از اين آمار چيست؟
البته اين آمار بانک مرکزيست اما آمارهاي ما نشان ميدهند ميزان کاهش معاملات در اين بازه زماني، بيش از 78 درصد بوده است.
اکنون ما با دو عدد روبهرو هستيم که البته هر دو رقم بالايي را نشان ميدهند؛ شما عوامل اصلي اين روند کاهشي را در چه مواردي تحليل ميکنيد؟
يکي از دلايل اصلي کاهش معاملات اين بود که قيمت مسکن به صورت نامتعارف افزايش پيدا کرد؛ در سال 97 و 98 قيمت مسکن در شهر تهران تقريبا تا مرز 120 درصد افزايش يافته و در کشور هم حدودا 65 درصد رشد متوسط قيمت مسکن بوده است. همين امر باعث شده که قدرت خريد مردم کاهش يابد و توانايي خريد در شهرهاي متوسط و بهويژه شهرهاي بزرگ را نداشته باشند. نکته بعدي اينکه ميزان توليد هم کاهش پيدا کرده است. يعني ما در شش هفت سال گذشته با کاهش 45 درصدي حجم توليد مسکن در کشور روبهرو بودهايم.
برخي ابراز ميکنند که تسهيلات مسکن نيز ديگر کفاف خريد خانه را نميدهد.
بله، نکته سوم همين است که ميزان رشد تسهيلات بانکي متناسب با ميزان رشد قيمت مسکن نبوده و از رشد قيمت مسکن جا مانده است. 15 ميليون تومان تسهيلات در سال 83، حدودا 47 درصد از ارزش يک آپارتمان متوسط را در شهر تهران و در شهرهاي بزرگ تامين ميکرده اما اکنون وام 160 ميليون توماني تقريبا خريد 12 متر آپارتمان را پوشش ميدهد و کمتر از 15 درصد از ارزش يک آپارتمان را تامين ميکند. نکته چهارم هم اينکه عموم افرادي که در بازار مسکن در دو سال اخير حضور داشتند، مصرفکننده واقعي نبودند؛ بلکه افراد سرمايهاي بودهاند و با رشد قيمت ارز براي تثبيت ارزش پول خود به سمت بازار مسکن هجمه کردند و احساس آنان اين بود که در حوزه مسکن بهتر ميتوانند به اين هدف برسند. اغلب خريداران مصرفي هم چون قدرت خريد نداشتند به حاشيه شهرها و شهرهاي کوچک مهاجرت کردند. همه اين عوامل دست به دست هم داد که ما شاهد رکود عميق بازار مسکن باشيم.
برخي کارشناسان، به دليل تعداد اندک تسهيلات مسکن در برابر نياز واقعي بازار، آن را راهکار مناسبي براي خانهدارشدن مردم نميدانند. ديدگاه شما چيست؟
من 100 درصد مخالف اين نظر هستم. از قديم گفتهاند کاچي به از هيچي. توليد مسکن در کشور 45 درصد کاهش يافته، قدرت خريد و درآمد عمومي مردم نيز با کاهش روبرو بوده است؛ از طرفي طرح ملي هم براي توليد مسکن وجود ندارد و مسکن کشور به روش سنتي و بومي توليد ميشود و کمتر از 15 درصد از توليد مسکن در کشور صنعتي است. توليدکننده و انبوهساز توانايي توليد مسکن مورد نياز کشور را ندارد و زيرساختهاي آن هم مهيا نيست؛ اصولا در کشورهاي توسعهيافته تسهيلات را به خريدار نميدهند بلکه آن را به توليدکننده تخصيص دادهاند که در کشور ما اين گونه نيست. لذا بايد در چنين شرايطي، از همه ظرفيتها براي خانهدارشدن مردم کمک گرفت. بسياري از دهکها در جامعه ظرفيتهاي بالقوه خود را دارند و اين تسهيلات ميتواند کمک کرده و آنها را خانهدار کند.
ارزيابي شما از شرايط کنوني بازار مسکن چيست؟
تقريبا ميشود گفت در ربع قرن گذشته يعني 25 سال اخير، شاهد چنين کاهش معاملاتي همزمان با رشد قيمت مسکن که نام رکود تورمي را ميتوان بر آن گذاشت نبودهايم. اما خوشبختانه طي يک ماه اخير ما در تهران و شهرهاي بزرگ شاهد کاهش قيمتها بوديم. در تهران آپارتمانهاي 150 متر به بالا تا 30 درصد کاهش قيمت داشتند و در واحدهاي کمتر 150 متر نيز روند کاهشي معاملات از پنج تا 30 درصد، شروع شده و ادامه دارد.
دورنماي معاملات بازار را چگونه پيشبيني ميکنيد؟
پيشبيني ما اين است که در ماههاي آينده ميزان معاملات مسکن افزايش آنچناني نداشته باشد؛ با توجه به اينکه به ماه محرم هم نزديک ميشويم، فکر نميکنم افزايش معاملات داشته باشيم؛ اما رکود معاملات و کاهش قيمت مسکن تا رسيدن به قيمت واقعي ادامه دارد. بخش زيادي از قيمت مسکن در تهران حباب بوده که عمدتا تخليه شده و در حال خاليشدن است و دستکم ما کاهش 30درصدي را در ماههاي آينده در ساير بخشهاي مسکن در واحدهاي کوچکتر هم تجربه خواهيم کرد.
مرکز آمار ايران اعلام کرده است که در زمستان سال گذشته، صدور پروانههاي ساخت و ساز، 25 درصد افزايش داشته است؛ آيا ميتوان اين روند را موثر دانست و آن را سيگنال مثبت به بازار مسکن ارزيابي کرد؟
اميدوارم موثر باشد اما من خيلي خوشبين نيستم. زيرا بسياري از اين پروانههاي ساختماني که صادر شده است همچنان روي زمينها باقي مانده و بسياري از همين سازندهها در حال واگذاري فايلهاي خود در قالب زمين با پروانه ساخت هستند و ساخت را استارت نزدهاند. آنهايي هم که استارت زدهاند در حقيقت تا 48 ماه، 50 ماه و بعضا تا 60 ماه پس از صدور پروانه ساختماني بهرهبرداري آغاز شده و وارد شبکه عرضه خواهند شد. همچنين بايد توجه داشت که ميزان افزايش اين پروانهها هم در واقع بسيار کم است و نميتوانيم اسم آن را رشد بگذاريم. در حقيقت پيش از اين، يک کاهش 50 درصدي وجود داشته و حالا 25 درصد افزايش پيدا کرده است. بر اين اساس، اين ميزان هنوز به جايگاه اوليه خود نرسيده است. لذا اسم اين را نميتوانيم رشد بگذاريم؛ در صورتي که به بالاي 80 يا 90 درصد برسد تازه به جايگاه اوليه خود رسيده است.
