معامله ممنوع، آگهی آزاد!
تناقضی که پرسش مهمی را مطرح می‌کند که اگر این معاملات ممنوع است، چگونه بازار آن به‌صورت علنی فعالیت می‌کند و چرا نظارت مؤثری بر انتشار آگهی‌های مربوط به آن وجود ندارد؟
بررسی قانونی
به گزارش «آرمان ملی»، بررسی حقوقی موضوع نشان می‌دهد ممنوعیت نقل و انتقال این واحدها، مطابق با ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب سال ۱۴۰۳ است. بر اساس این ماده، متقاضیان طرح‌های حمایتی مسکن، از جمله اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، تا پیش از تحویل واحد، نصب کنتور برق یا دریافت پایان کار ساختمانی، هرکدام که زودتر محقق شود، حق انتقال امتیاز ثبت‌نام، حق انتفاع زمین یا اعیان را به افراد فاقد شرایط ندارند. البته قانون انتقال به اشخاص واجد شرایط مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی را مجاز دانسته و حتی در صورت نبود متقاضی واجد شرایط کافی، امکان انتقال به سایر افراد را پیش‌بینی کرده است. همچنین معاملات خارج از این ضوابط در ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شوند.
بر این اساس، قانون هرگونه نقل و انتقال را به‌طور مطلق ممنوع نکرده، بلکه آن را به شرایط و تأیید وزارت راه و شهرسازی محدود کرده است. نکته حقوقی مهم‌تر اینکه انجام معامله برخلاف این ضوابط، لزوماً به معنای ارتکاب جرم کیفری از سوی خریدار و فروشنده نیست؛ بلکه ضمانت اجرای صریح ماده ۱۳، نپذیرفتن معامله در مراجع رسمی و قضایی است. البته اگر معامله با فریب، جعل اسناد، فروش یک امتیاز به چند نفر یا تحصیل مال از طریق تقلب همراه باشد، موضوع می‌تواند مشمول عناوین مجرمانه مستقلی مانند کلاهبرداری شود.
معامله مشروط.
اما از طرف دیگر، ماده ۵ همین قانون، انتشار آگهی املاک در سکو‌های مجازی را به تطبیق مشخصات و کدپستی ملک با اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان و تأیید مالک منوط کرده و برای انتشار آگهی برخلاف این ضوابط نیز ضمانت اجرا در نظر گرفته است. با این حال، همچنان مشخص نیست آگهی‌های متعدد فروش امتیاز مسکن ملی چگونه از فیلتر‌های نظارتی عبور می‌کنند و مسئولیت پلتفرم‌ها در شناسایی و جلوگیری از انتشار این آگهی‌ها تا چه اندازه اعمال می‌شود. نتیجه چنین وضعیتی، شکل‌گیری بازاری غیرشفاف است که در آن خریدار ممکن است مبالغ قابل توجهی پرداخت کند، بی‌آنکه از نظر قانونی امکان تثبیت حقوق خود را داشته باشد. در واقع، پرسش اصلی فقط چرایی ممنوعیت معاملات نیست؛ بلکه این است که چرا در کنار محدودیت‌های قانونی، سازوکار مؤثری برای جلوگیری از معاملات پرخطر و حمایت از شهروندانی که در این بازار گرفتار می‌شوند، وجود ندارد؟
بازنگری در قانون
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن، در گفت‌و‌گو با «آرمان ملی»، با اشاره به محدودیت‌های قانونی خرید و فروش مسکن‌های حمایتی، معتقد است اصل ممنوعیت نقل و انتقال این واحدها نیازمند اصلاح است و حقوق مالکانه افراد باید در این زمینه مورد توجه قرار گیرد. او با تأکید بر اینکه قانون موجود، خرید و فروش این واحدها را محدود کرده است، اظهار کرد: از یک طرف باید بپذیریم که قانونی در این زمینه وجود دارد و دولت نیز مکلف به اجرای آن است، اما از طرف دیگر، به نظر می‌رسد این قانون از منظر ساختار بازار و حقوق اشخاص نیازمند بازنگری باشد.
قوانین و واقعیت
پورحاجت با بیان اینکه قوانین مصوب لزوماً همواره با شرایط اقتصادی و واقعیت‌های بازار تناسب ندارند، افزود: بسیاری از قوانین در مقاطع مختلف تصویب و اجرا می‌شوند، اما در ادامه، ضرورت اصلاح آنها احساس می‌شود. به اعتقاد من، اگر فردی واجد شرایط دریافت مسکن بوده و هزینه‌های مربوط به تملک آن را نیز پرداخت کرده است، باید امکان فروش ملک خود را داشته باشد.
تخلفات و کلاهبرداری
دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن با اشاره به شکل‌گیری معاملات مسکن‌های حمایتی در بازار، گفت: در حال حاضر خرید و فروش این واحدها انجام می‌شود، اما این معاملات با شرایط و تدابیر خاصی همراه است و عملاً بازار نقل و انتقال این مسکن‌ها شکل گرفته است. او ادامه داد: در برخی موارد، افراد قصد واگذاری امتیاز خود را دارند، اما همین محدودیت‌های قانونی باعث شده خریداران و فروشندگان نسبت به انجام معامله و مراجعه برای پیگیری مسائل حقوقی نگرانی داشته باشند. پورحاجت با تأکید بر اینکه محدودیت‌های موجود تبعات خاص خود را به دنبال داشته است، تصریح کرد: متأسفانه به دلیل همین شرایط، افراد از تخلفات و کلاهبرداری‌هایی که در این زمینه اتفاق می‌افتد، نگران هستند و حتی در برخی موارد، امکان مراجعه و پیگیری مؤثر برای آنها فراهم نیست. این وضعیت می‌تواند مشکلات را گسترده‌تر کند.
مسکن‌های دولتی
پورحاجت اضافه کرد: ضرورت بازتعریف رابطه میان سیاست‌های حمایتی دولت و حقوق مالکانه شهروندان از جمله ضروریت‌های غیرقابل انکار است. او توضیح داد: محدودیت در نقل و انتقال مسکن‌های حمایتی با هدف جلوگیری از خروج این واحدها از چرخه حمایت و ممانعت از سوداگری طراحی شده، اما استمرار چنین محدودیت‌هایی بدون فراهم کردن سازوکار شفاف و قانونی برای واگذاری، می‌تواند به شکل‌گیری بازار‌های غیررسمی و افزایش مخاطرات معاملاتی منجر شود. او یادآور شد: در چنین شرایطی، اصلاح قانون و ایجاد مسیر‌های قانونی، شفاف و قابل نظارت برای خرید و فروش مسکن‌های حمایتی می‌تواند از یکسو حقوق متقاضیان را به رسمیت بشناسد و از سوی دیگر، زمینه فعالیت‌های غیرشفاف و کلاهبرداری را محدود کند. در حقیقت مسئله اصلی اکنون این است که آیا می‌توان با اصلاح ضوابط نقل و انتقال، ضمن حفظ هدف حمایتی این طرح‌ها، امکان برخورداری مالکان از حقوق قانونی خود را نیز فراهم کرد؟ش
پیشگیری از کلاهبرداری
به اعتقاد تحلیلگران؛ از یکسو، دولت با هدف حمایت از اقشار واجد شرایط و جلوگیری از سوداگری، محدودیت‌هایی برای خرید و فروش این واحدها اعمال کرده و از سوی دیگر، بخشی از متقاضیان پس از پرداخت هزینه‌های مربوط به تملک مسکن، با محدودیت در واگذاری ملک خود مواجه‌اند. در چنین شرایطی، معاملات غیررسمی نه‌تنها زمینه بروز تخلفات و کلاهبرداری را فراهم می‌کند، بلکه امکان پیگیری حقوقی و احقاق حق خریداران و فروشندگان را نیز دشوارتر می‌سازد. به باوراین افراد، رفع این چالش‌ها نیازمند بازنگری در سیاست‌های مسکن حمایتی و بررسی نسبت میان اهداف حمایتی دولت، حقوق مالکانه شهروندان و واقعیت‌های بازار مسکن را بیش از گذشته مطرح کرده است.
