نجات مسکن ملی در دوران پساجنگ
به گفته کارشناسان قرارگیری در حالت آتشبس، قطعاً برنامهریزی برای بازسازی را نیز بلاتکلیف میکند، اما آنچه که در این از اهمیت خاصی برخوردار است، اینکه نمیتوان از مقولههایی، چون ساخت و ساز تاثیر آن بر مقوله کاهش قیمت اجاره یا نهایی کردن پروژههای ساخت مسکن دولتی غافل شد، چراکه تاخیر بیشتر دراین خصوص، به معنای افزایش قیمت مصالح ساختمانی و گرانی پروژههای دولتی مسکن یا حتی خطر ورشکستگی پروژههایی نظیر مسکن ملی و... را به همراه خواهد داشت.
احیای واحدهای تولید سیمان
به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان کارشناس حوزه مسکن در این باره گفت: تجربه دورههای مشابه در بسیاری از کشورها نشان داده که پس از کاهش تنشهای نظامی، بازسازی زیرساختها و احیای چرخه تولید در صنایع پایه به سرعت به یکی از اولویتهای اقتصادی تبدیل میشود. در شرایط کنونی حاکم در کشور نیز چنین ضرورتی را بیش از هر زمان دیگری برجسته کرده است به خصوص اینکه، برخی واحدهای تولیدکننده سیمان در جریان درگیریها آسیب دیدهاند و همین موضوع میتواند زنجیره تأمین یکی از مهمترین مصالح ساختمانی را با اختلال روبهرو کند، چراکه سیمان به عنوان یکی از کالاهای استراتژیک در بخش ساختمان، نقشی تعیینکننده در روند بازسازی و توسعه شهری دارد و هرگونه کاهش ظرفیت تولید یا اختلال در فعالیت کارخانهها میتواند اثرات زنجیرهای بر پروژههای عمرانی، مسکن و حتی زیرساختهای عمومی داشته باشد. او افزود: در جنگ رمضان در جریان حملات اخیر، تعدادی از واحدهای تولیدی در مناطق مختلف کشور دچار خسارت شدهاند، هرچند هنوز میزان دقیق این خسارات هنوز بهطور رسمی اعلام نشده، اما قطعا حتی آسیب محدود به برخی خطوط تولید نیز میتواند در شرایط فعلی که تقاضای ساختوساز رو به افزایش است، فشار مضاعفی بر بازار وارد کند.
تسریع در پروژههای مسکن
این کارشناس اضافه کرد: از این روبه نظر میرسد که همزمان با ضرورت بازسازی واحدهای آسیبدیده، کشور با نیاز گستردهای در حوزه ساخت مسکن نیز روبه روست. به خصوص پروژههای مسکن ملی که طی سالهای اخیر با هدف افزایش عرضه و کاهش فشار بر بازار مسکن آغاز شدهاند، اکنون در مرحلهای قرار دارند که تکمیل آنها به منابع مالی قابل توجه و پایداری در تأمین مصالح نیاز دارد. در شرایط فعلی، توقف یا کند شدن این پروژهها میتواند تبعات اقتصادی و اجتماعی قابل توجهی به همراه داشته باشد؛ چراکه بخش مسکن یکی از موتورهای اصلی اشتغال و گردش سرمایه در اقتصاد به شمار میرود، اما در عین حال شرایط کنونی حاکی از این است که مسیر پیش روی این پروژهها چندان هموار نیست، چون تورم فزاینده سالهای اخیر، هزینههای ساختوساز را بهطور قابل توجهی افزایش داده است. قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، فولاد، شن و ماسه و همچنین هزینههای دستمزد، حملونقل و خدمات فنی رشد چشمگیری داشته و همین موضوع برآوردهای اولیه بسیاری از پروژهها را با تغییرات جدی مواجه کرده است. این در حالی است که حملات به برخی از واحدهای تولیدی در طی جنگ اخیر، شرایط را برای ساخت و ساز و بازسازی در کشور دشوارتر کرده است.
معضل کمبود اعتبارات مالی
او اضافه کرد: از جمله مهمترین ابزارهایی که دولت برای حمایت از پروژههای مسکن در نظر گرفته، تسهیلات بانکی بوده است، هرچند تاکنون، در بهترین حالت حدود ۶۵۰ میلیون تومان تسهیلات برای هر واحد مسکونی در نظر گرفته میشود ولی این رقم با واقعیتهای اقتصادی امروز فاصله قابل توجهی دارد و بر اساس برآوردهای میدانی نشان میدهد که هزینه ساخت هر واحد مسکونی در بسیاری از مناطق کشور به مراتب بیش از این رقم است و تسهیلات فعلی در حقیقت فقط حدود یک چهارم هزینههای واقعی ساخت را پوشش میدهد. سلمانیان تاکید کرد: این شکاف میان هزینههای واقعی ساخت و میزان تسهیلات پرداختی، فشار مالی سنگینی را بر دوش سازندگان قرار داده است، چراکه بسیاری از انبوهسازان ناچارند بخش عمدهای از منابع مالی پروژهها را از طریق سرمایه شخصی یا منابع غیررسمی تأمین کنند؛ موضوعی که ریسک مالی پروژهها را افزایش داده و سرعت پیشرفت آنها را کاهش میدهد و در نهایت، برخی پروژهها با تأخیرهای طولانی مواجه شدهاند و برخی دیگر نیز در مرحله اجرا با کندی قابل توجهی پیش میروند. وی توضیح داد: از این رو به نظر میرسد، بازنگری در سیاستهای تأمین مالی پروژهها ضروری است. پیش از این هم از جمله پیشنهادهایی که بارها از سوی فعالان این بخش مطرح شده، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن متناسب با هزینههای واقعی ساخت است، چراکه آنها معتقدند که در شرایط تورمی کنونی، اگر میزان تسهیلات بهروز نشود، عملاً کارایی خود را به عنوان یک ابزار حمایتی از دست خواهد داد.
تهاتر و کاهش هزینهها
سلمانیان ضمن اشاره به مشکلات پیش روی دولت برای این امر گفت: قطعاً در شرایط کنونی، افزایش مستقیم تسهیلات بانکی نیز با محدودیتهایی همراه است. به این دلیل، به نظر میرسد که فقط افزایش تسهیلات نمیتواند بهتنهایی مشکل پروژههای مسکن را حل کند و لازم است راهکارهای دیگری مورد استفاده قرار گیرد. در این راستا، استفاده از سازوکارهای تهاتری میان دولت و سازندگان از جمله راهکارهای احتمالی است که میتواند مفید واقع شود که البته تاکنون به مسئولان پیشنهاد داده شده است، ولی هنوز به طور جدی در سیاستگذاریها مورد توجه قرار نگرفته است. در این مدل، دولت میتواند بخشی از تعهدات مالی خود را از طریق واگذاری زمین، امتیازات یا سایر داراییهای قابل تبدیل به ارزش اقتصادی به سازندگان تسویه کند، قطعاً چنین رویکردی میتواند فشار مالی بر بودجه عمومی و شبکه بانکی را کاهش دهد و در عین حال منابع لازم برای پیشبرد پروژهها را فراهم کند. این کارشناس ادامه داد: تهاتر در پروژههای عمرانی و ساختمانی تجربهای شناختهشده در بسیاری از کشورهاست که در آن، دولت به جای پرداخت کامل هزینهها به صورت نقدی، از داراییهای خود برای جبران بخشی از هزینههای پیمانکاران استفاده میکند. به عنوان مثال، واگذاری زمین در مناطق مشخص یا اعطای حق بهرهبرداری از برخی پروژهها میتواند بخشی از هزینههای ساخت را پوشش دهد. در نتیجه، سازندگان نیز با اطمینان بیشتری میتوانند منابع خود را در پروژهها سرمایهگذاری کنند، چراکه از یک طرف دولت با محدودیت منابع نقدی مواجه است و از سوی دیگر، سازندگان نیز برای ادامه فعالیت نیازمند اطمینان از بازگشت سرمایه هستند و به این ترتیب به نظر میرسد که مدل تهاتری میتواند پلی میان این دو نیاز ایجاد کند و روند اجرای پروژهها را چند گام به جلو ببرد.
رونق پروژههای مسکن
او با تاکید بر ضرورت بازگرداندن سریع واحدهای آسیب دیده تولیدکننده مصالح ساختمانی به چرخه تولید نیز گفت: بازسازی خطوط تولید، تأمین تجهیزات و رفع موانع انرژی و حملونقل میتواند به حفظ تعادل بازار سیمان کمک کند، در غیر این صورت، هرگونه کمبود در عرضه میتواند به افزایش قیمتها و در نهایت افزایش هزینههای ساخت منجر شود. علاوه بر این نباید از این امر غافل شد که صنعت ساختمان به طور مستقیم و غیرمستقیم با دهها صنعت دیگر در ارتباط است، از این رو، بنابراین رکود یا رونق در بخش مسکن میتواند اثرات گستردهای بر کل اقتصاد داشته باشد. هرچند تحقق این هدف نیازمند مجموعهای از تصمیمات هماهنگ در حوزه سیاستگذاری اقتصادی است. اصلاح نظام تأمین مالی پروژهها، حمایت از صنایع تأمینکننده مصالح، کاهش بروکراسی اداری و ایجاد مشوقهای سرمایهگذاری از جمله اقداماتی است که میتواند مسیر اجرای پروژهها را هموارتر کند. سلمانیان معتقد است: آنچه امروز بیش از هر چیز اهمیت دارد، نگاه واقعبینانه به شرایط اقتصادی و نیازهای بخش مسکن است. هرچند تسهیلات فعلی گامی در جهت حمایت از پروژهها محسوب میشود، اما فاصله آن با هزینههای واقعی ساخت نشان میدهد که ادامه مسیر بدون اصلاح سیاستها دشوار خواهد بود. در چنین شرایطی، بهرهگیری از ابزارهای مکمل مانند تهاتر میتواند راهکاری عملی برای عبور از تنگناهای مالی باشد. او تاکید کرد: به نظر میرسد در دوره پس از آتشبس، کشور در آستانه مرحلهای قرار گرفته که بازسازی زیرساختها و تکمیل پروژههای نیمهتمام به یکی از مهمترین اولویتهای اقتصادی تبدیل شده است، قطعاً چنانچه سیاستهای مالی و صنعتی به گونهای تنظیم شود که همزمان از تولید مصالح و فعالیت سازندگان حمایت کند، میتوان امیدوار بود که پروژههای مسکن ملی و سایر طرحهای عمرانی با سرعت بیشتری به سرانجام برسند.
