کاهش عرضه و يکه تازي دلالان ملکي در جنوب پايتخت

آرمان ملي: بازار مسکن همچنان در رکود و بلاتکليفي خود ادامه مي‌دهد و در اين بين بنگاه‌هاي معاملات املاک و کاسبان اين بازار سعي دارند تا القا گراني قريب‌الوقوع واحد‌هاي خود را که با هزار ترفند از دست مالکان درآورده‌اند با بيشترين نرخ به متقاضيان عرضه کنند. در اين بين افزايش تقاضا در مناطق حاشيه و جنوبي تهران با رشد بيشتري همراه شد و اين در حاليست که مشکلات ناشي از گراني نهاده‌هاي ساختماني، رکود سرمايه‌گذاري به‌همراه چالش تجميع پلاک‌ها در بافت‌هاي فرسوده عرضه واحد در مناطق جنوبي پايتخت را به حداقل رسانده که خود زمينه‌ساز گراني‌هاي بي‌منطق و يکه تازي دلالان شده است. بر اساس اين گزارش، کاهش عرضه مسکن در مناطق جنوبي تهران محسوس است. به دليل افت تا 50 درصدي ساخت و ساز در سال‌هاي اخير اين افت در واحدهاي نوساز، نمود بيشتري دارد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد خانه‌هاي عرضه شده به بازار مسکن در مناطق جنوبي به حدود يک سوم نيمه شمالي پايتخت مي‌رسد. به دليل قيمت بالاي مسکن در شمال و غرب تهران، در حال حاضر بخش عمده‎اي از واحدهاي کليد نخورده بعضا با عمر بناي بيش از 2 سال در اين مناطق قرار دارد. کاهش توان طرف تقاضا معادله عرضه مسکن در مناطق جنوبي و شمالي تهران را به هم زده است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد اگرچه قدرت خريد خانه در بين ساکنان مناطق جنوبي به‌شدت کاهش يافته، به دليل فاصله قيمتي بين مناطق جنوبي و شمالي تهران و همچنين و ريزمتراژ بودن واحدها در جنوب، عمق رکود معاملات در اين مناطق کمتر از شمال پايتخت است. در واقع شانس بيشتر فروش واحدهاي مرغوب و البته کوچک متراژ در مقايسه با واحدهاي قديمي ساز بزرگ متراژ باعث کمبود آپارتمان‌هاي نوساز موجود در بازار مسکن مناطق جنوبي شده است. عمده آپارتمان‌هاي ساخته شده در شمال تهران از نوع بزرگ متراژ هستند. با توجه به متوسط 75 ميليون توماني قيمت هر متر مربع مسکن در منطقه 1 تهران در حال حاضر يک آپارتمان 100 متري در اين منطقه به‌طور ميانگين 5. 7 ميليارد تومان ارزش دارد. کمتر کسي توان پرداخت چنين مبالغي را دارد و اگر هم داشته باشد به دليل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم عمومي، ترجيح مي‌دهد سرمايه خود را به بازارهاي ديگر ببرد.

بر اساس آخرين آمار بانک مرکزي که در فروردين ماه 1401 ارايه شده منطقه 1 با ميانگين قيمت 75. 1 ميليون تومان در هر متر مربع گران‌ترين منطقه در بازار مسکن شهر تهران محسوب مي‌شود. پس از آن منطقه 3 با متوسط 59. 2 ميليون تومان قرار دارد. در رتبه سوم نيز منطقه 2 با ميانگين 49. 7 ميليون تومان است. منطقه 6 يا 49. 2 ميليون تومان و منطقه 5 با 42. 1 ميليون تومان در رتبه‌هاي چهارم و پنجم هستند.

از طرف ديگر ارزانترين محدوده شهر تهران منطقه 18 با متوسط قيمت مسکن 15. 7 ميليون تومان در هر متر مربع است. پس از آن منطقه 20 با 16. 7 ميليون تومان، منطقه 16 با 18. 1 ميليون، منطقه 19 با 18. 1 ميليون تومان و منطقه 17 با 18. 3 ميليون تومان قرار دارند. با گذشت 11 روز از خردادماه هنوز گزارش بانک مرکزي از تحولات بازار مسکن شهر تهران در ارديبهشت 1401 ارايه نشده است. با اين حال گزارش‌هاي ميداني از رونق نسبي معاملات در پي اصلاح نظام يارانه‌اي حکايت دارد. برخي بخر و بفروشها نيز القاي گراني مي‌کنند اما بازار واکنش چنداني براي رشد قيمت از خود نشان نمي‌دهد. مشاوران املاک مي‌گويند که بازار نسبتا پررونقي را به لحاظ حجم معاملات در ارديبهشت ماه سپري کرده‌اند. بر اين اساس تصوري ايجاد شد که هر دو طرف عرضه و تقاضا با نرخ‌هاي جديد کنار مي‌آيند اما افت بازار در خردادماه، اين گزاره را رد مي‌کند؛ به طوري که در مواردي نرخ‌هاي پيشنهادي مسکن به قبل از گراني‌هاي اخير برگشته اما بازار در رکود به سر مي‌برد. در واقع به دليل رشد تا 600 درصدي قيمت مسکن در چهار سال گذشته، بازار ملک ظرفيتي براي جهش مجدد ندارد و هر نوع فشار به اين بازار فقط رکود آن را عميق‌تر مي‌کند. البته به دليل تبعيت نهاده‌هاي ساختماني از تورم عمومي، افزايش قيمت ساخت اجتناب‌ناپذير است اما بنا به گفته کارشناسان، در مقطع فعلي همبستگي بين قيمت ساخت و قيمت‌ها در بازار وجود ندارد. اگرچه افزايش قيمت‌هاي اسمي در بازار به نوعي اجتناب‌ناپذير شده اما به دليل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، سرمايه‌گذاري در اين بازار فعلا سودآور نيست. در عين حال واسطه‌هاي ملکي از رونق نسبي واحدهاي نوساز خبر مي‌دهند. به دليل کاهش ساخت و ساز و افزايش سنگين نرخ عوارض ساختماني، تمايل به توليد مسکن در تهران به‌شدت افت کرده است. همين مساله منجر به فشار تقاضا در واحدهاي کمتر از 5 سال ساخت و ايجاد فاصله قيمتي بين اين گروه از واحدها با قديمي‌سازها شده است. بنابراين عمده متقاضيان به سمت آپارتمان‌هاي قديمي سوق پيدا کرده‌اند.